Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Волгоградской области обратилась Администрация Камышинского муниципального района (далее истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фома» (далее ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка №486 от 24.10.2016г.

Решением от 16 июля 2018 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-13743/2018суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Фома» заключить с Администрацией Камышинского муниципального района договор купли-продажи № 486 от 24.10.2016 земельного участка, с кадастровым номером 34:10:050001:551, площадью 1.297 кв.м., расположенного по адресу: <...> а.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Истец явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте судебного рассмотрения извещен надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочного представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23.05.2016 года Общество с ограниченной ответственностью «Фома» обратилось в администрацию Камышинского муниципального района Волгоградской области с заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:10:050001:551. в собственность за плату в соответствии с пунктом 6 статьи 39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации, для эксплуатации изолированной части административного здания.

Постановлением администрации Камышинского муниципального района Волгоградской области от 11.04.2016г. №234-п была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительно согласовано предоставление земельного участка для эксплуатации изолированной части административного здания, из категории земель населенных пунктов, площадью 1297,0 кв. м, расположенного: <...> А.

06.06.2016г. исх. 835 администрацией Камышинского района Волгоградской области было направлено письмо в адрес ООО «Фома» с информацией о том, что в связи с отсутствием кадастровой стоимости земельного участка был направлен запрос от 31.05.2016г. исх. 694 в «Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о предоставлении сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:10:050001:551.

17.06.2016г. исх. НБ-3799/2016 Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области сообщила, что рассчитать кадастровую стоимость земельного участка не представляется возможным. В связи с этим администрация Камышинского муниципального района заказала оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:10:050001:551.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Данной статьей также предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Так, согласно Отчету № ОЦ-КАМ-9 от 30.09.2016г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:10:050001:551, площадью 1 297,0 кв. м. расположенного: <...> составила 1 448 159,00 рублей.

В соответствии с Постановлением Правительства Волгоградской области от 26.06.2012г. №142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли - продажи таких земельных участков без проведения торгов» администрацией Камышинского муниципального района Волгоградской области был произведен расчет выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:10:050001:551 в размере 15 % от рыночной стоимости земельного участка.

24.10.2016г. исх. 2292 администрацией Камышинского муниципального района Волгоградской области был подготовлен и направлен в адрес ООО «Фома» договор купли-продажи земельного участка №486 от 24.10.2016г.

Письмом от 10.11.2016 года ООО «Фома» сообщило о наличии в договоре купли-продажи земельного участка №486 от 24.10.2016г. технических ошибок и несогласии с рыночной ценой земельного участка. Кроме того, Общество указало на согласие выкупить земельный участок по цене, равной его кадастровой стоимости.

10.11.2016г. исх. 2387 администрацией Камышинского муниципального района повторно был направлен для подписания проект договора купли-продажи земельного участка по рыночной стоимости.

Поскольку подписанный договор купли-продажи земельного участка №486 от 24.10.2016г. не поступил в администрацию Камышинского муниципального района Волгоградской области было направлено требование от 27.03.2018г. исх. 973 о необходимости подписания договор купли-продажи со стороны ООО «Фома». Уведомление получено 30.03.2018г.

Ссылаясь на то, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи, Администрация обратилась в Арбитражный суд с иском об обязании заключения договора купли-продажи.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ о признании сторон ответчика обстоятельств, которые им прямо не оспорены, в частности – всех условий договора купли-продажи земельного участка, в том числе, условия о выкупной стоимости.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (п. 4) при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договоров купли-продажи земельного участка (договора аренды земельного участка) такие договоры заключаются в порядке, предусмотренном положениями ст.445 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Однако данный порядок предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть применен лишь к администрации, но не к лицу выкупающему земельный участок, поскольку в соответствии с законом у администрации существует обязанность по заключению договора, а у покупателя - право на заключение такого договора.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 6 июня 2000 года по делу о проверке конституционности положения абзаца третьего пункта 2 статьи 77 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" отметил, что права владения, пользования и распоряжения имуществом и вытекающая из статей 8, 34 и 35 Конституции Российской Федерации свобода договоров участников гражданского оборота, включая определение оснований и порядка их возникновения, изменения и прекращения, а также соответствующий объем защиты и правомерных ограничений, как следует из статей 71 (пункт "в") и 76 (часть 1) Конституции Российской Федерации, регулируются законом, а свобода гражданско-правовых договоров в ее конституционно-правовом смысле предполагает соблюдение принципов равенства и согласования воли сторон.

Указание в пункте 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), при том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора (Определение Конституционного Суда РФ от 25.12.2003 N 512-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодательного Собрания Нижегородской области о проверке конституционности положения абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

При таких обстоятельствах требование истца о понуждении ответчика заключить договор, в то время как для ответчика заключение договора обязательным не является, удовлетворению не подлежат, поскольку противоречат нормам земельного законодательства и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценивая вопрос о возможном волеизъявлении истца при обращении в суд с настоящим иском на урегулирование разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку Администрация, как сторона, для которой заключение спорного договора купли-продажи обязательно, направила оферту ответчику и, получив фактически протокол разногласий от последнего (указание на цену земельного участка, равную его кадастровой стоимости), отклонила его, право на обращение в суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, возникло лишь у ООО «Фома», а не у истца, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований истца основан на ошибочном толковании норм права и противоречит имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем судебный акт подлежит отмене, а исковые требования - отклонению.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 июля 2018 года по делу № А12-13743/2018 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Администрации Камышинского муниципального района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фома» расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С. А. Жаткина

Судьи Т. В. Волкова

В. А. Камерилова