Гражданский кодекс часть 1

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Никольский С.В.)

по делу № А12-14850/2017

по исковому заявлению администрации Волгограда, г.Волгоград, к гаражному кооперативу № 39 (ОГРН 1033401197730, ИНН 3448018380), г.Волгоград, с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г.Волгоград, Костиной Натальи Ниловны, г.Волгоград, Авдеенко Элины Эриковны, г.Волгоград, Костина Ильи Андреевича, г.Волгоград, о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

администрация Волгограда (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к гаражному кооперативу № 39 (далее – ГК № 39, кооператив, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.03.2017 по договору аренды от 03.04.2001 № 3652 в сумме 102 282 руб. 92 коп. и неустойки за период с 11.01.2016 по 28.03.2017 в размере 10 024 руб. 33 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.09.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20.09.2017 отменено, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 кооператив обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20.09.2017.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ГК № 39 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.04.2001 № 3652 (с учетом изменений от 21.03.2008), по условиям которого кооперативу в аренду сроком на 2 года с 28.03.2001 по 28.03.2003 предоставлен земельный участок площадью 5 304 кв.м, расположенный по адресу г. Волгоград. Красноармейский район, ул. Удмуртская, для строительства крытой двухэтажной автостоянки с магазином автозапчастей.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 07.07.2014 № 1 к договору аренды земельного участка от 03.04.2001 № 3652 на стороне арендатора присоединились Костина Н.Н. и Авдеенко Э.Э., в связи с переходом права собственности на магазин, расположенный на арендуемом земельном участке.

Кроме того, указанным дополнительным соглашением срок действия договора аренды земельного участка от 03.04.2001 № 3652 продлен по 16.06.2019.

Согласно пункту 3.2 договора аренды от 03.04.2001 № 3652, в редакции дополнительного соглашения от 07.07.2014 № 1, арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц, до 10 числа текущего месяца.

В соответствие с пунктом 3.4 договора аренды от 03.04.2001 № 3652, в редакции дополнительного соглашения от 07.07.2014 № 1, размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления или изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования (официального опубликования) указанных нормативных правовых актов (изменений и дополнений, вносимых в нормативные правовые акты). При этом арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы за соответствующий период.

Согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением к договору аренды от 03.04.2001 № 3652, размер арендной платы произведен в соответствии с долями, а именно: доля в праве пользования ГК №39 на земельный участок соразмерна площади в размере 5 136,8 кв.м; доля в праве пользования Костиной Н.Н. и Авдеенко Э.Э. на земельный участок соразмерна площади в размере 171,6 кв.м.

Договор аренды земельного участка от 03.04.2001 № 3652 с изменениями зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.

Извещением от 18.12.2013 к договору аренды земельного участка от 03.04.2001 № 3652 размер годовой арендной платы с 01.01.2013 установлен в размере 6 427 руб. 09 коп.

Администрация, указывая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы по договору аренды от 03.04.2001 № 3652, в результате чего у него образовалась задолженность за период 01.01.2016 по 31.03.2017, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что при расчете размера арендной платы истцом неправильно применен коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, установленный в приложении № 2 к распоряжению Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 № 281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгоград», как для размещения магазинов, универмагов, гастрономов, универсамов, супер - и мини-маркетов в Красноармейском районе г. Волгограда в размере 1,9, поскольку ответчику на праве собственности не принадлежит магазин, расположенный на спорном земельном участке и кооператив не осуществляет торговую деятельность.

Принимая во внимание, что ГК № 39 эксплуатирует гаражные боксы, расположенные на арендуемом земельном участке, суд первой инстанции пришел к выводу, что при расчете арендной платы должен применяться коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, для размещения гаражей и автостоянок в размере 1.

Произведя перерасчет арендной платы за спорный период времени, суд первой инстанции, установив, что с учетом, произведенных платежей, у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате по договору аренды от 03.04.2001 № 3652, отказал администрации в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, установив, что по договору аренды от 03.04.2001 № 3652 спорный земельный участок предоставлен арендаторам для эксплуатации крытой двухэтажной автостоянки с магазином автозапчастей, учитывая, что спорный земельный участок имеет несколько видов разрешенного использования, пришел к выводу, что арендная плата подлежит расчету исходя из коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, имеющего наибольшее значение.

Проверив расчет, представленный администрацией и признав его правильным, суд апелляционной инстанции, установив, что в спорный период времени ГК №39 не доплатил арендную плату в сумме 102 282 руб. 92 коп., руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования в указанной части.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта 6.3. договора аренды от 03.04.2001 № 3652, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки, суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пришел к выводу, что с ГК №39 подлежит взысканию неустойка за период с 11.01.2016 по 28.03.2017 в размере 10 024 руб. 33 коп.

Довод кассационной жалобы, что судом апелляционной инстанции при расчете арендной платы за спорный период времени неправильно был применен коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, со значением 1,9, установленный для размещения магазинов, универмагов, гастрономов, универсамов, супер - и мини-маркетов в Красноармейском районе г. Волгограда, тогда как необходимо было применить указанный коэффициент со значением 1, установленный для размещения гаражей и автостоянок, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47?7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015.

Земельный участок площадью 5828 кв.м с кадастровым номером 34:34:080098:3, расположенный по адресу: г.Волгоград, Красноармейский район, ул. Удмуртская, 71Д, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Волгоградской области.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее - постановление от 22.08.2011 № 469-п).

Размер арендной платы за пользование спорным земельным участком должен рассчитываться по методике, определенной в пункте 2.1 постановления от 22.08.2011 № 469-п, по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов.

В соответствии с Приложением № 2 к распоряжению Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 № 281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгоград», значение коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельных участках, для размещения магазинов, универмагов, гастрономов, универсамов, супер - и мини-маркетов в Красноармейском районе г. Волгограда составляет - 1,9, для размещения гаражей и автостоянок - 1.

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости вид разрешенного использования спорного земельного участка: крытая двухэтажная автостоянка с магазином автозапчастей.

В пункте 1.3 договора аренды от 03.04.2001 № 3652 указано, что спорный земельный участок предоставляется для крытой двухэтажной автостоянки с магазином автозапчастей.

Сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что на вышеуказанном земельном участке расположена крытая двухэтажная автостоянка с магазином автозапчастей

В соответствии с пунктом 2.1.16 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65?23104/2015, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 03.05.2017 по делу № А65-10819/2016, от 16.02.2017 по делу № А65-5224/2016.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, установив, что спорный земельный участок, который является неделимым, имеет несколько видов разрешенного использования, пришел к правильному выводу о том, что при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, имеющий наибольшее значение.

Изменение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы соответствует пункту 3.4 договора аренды от 03.04.2001 № 3652, статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

При этом судом апелляционной инстанции правильно отмечено, что взыскание задолженности по арендной плате в рамках настоящего спора заявлено истцом за иной период, с учетом иных регулируемых ставок за пользование земельным участком, в связи с чем судебные акты по делу № А12-7316/20011 для целей правовой оценки, изменившихся в сфере арендных правоотношений обстоятельств, не могут иметь преюдициального значения для настоящего спора.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования администрации обоснованы и подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, коллегия считает необходимым постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 по делу № А12-14850/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Карпова

С.Ю. Муравьев