Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Акватика» (ИНН 3443077689, ОГРН 1073443003380) к обществу с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (ИНН 6319107260, ОГРН 1046300900799) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды, третье лицо: федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Волгоградской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Акватика» (далее – ООО «Акватика», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (далее – ООО «Манхэттен Девелопмент», ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды.

Исковые требования с учетом уточнения заявлены в соответствии со статьями 445, 446, пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что между сторонами заключен договор от 01.05.2012 аренды части земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности, сроком действия до 30.04.2022, для эксплуатации здания для обслуживания автотранспорта ТРК «Парк Хаус» (автомойка); до истечения срока действия договора ответчик направил истцу дополнительное соглашение к договору аренды, с условиями которого истец не согласился, направив ответчику протокол разногласий в отношении пунктов: 1, 2, 3.2, 3.2.1, 3.2.2, 5, 6, 10.4 дополнительного соглашения, который был отклонен ответчиком.

Определением от 31.08.2022 арбитражный суд Волгоградской области привлек федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Волгоградской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 30.11.2022 тот же суд приостановил производство по делу в связи с назначением судебной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 335 кв. м, занимаемым зданием автомойки, по состоянию на 01.05.2022.

Определением от 29.12.2022 Арбитражный суд Волгоградской области в порядке статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) возобновил производство по делу.

Истец до принятия решения уточнил требования по пункту 3.2.1 дополнительного соглашения (размер базовой арендной платы) в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Решением от 13.03.2023 Арбитражный суд Волгоградской области урегулировал разногласия в отношении условий дополнительного соглашения к договору от 01.05.2012 аренды земельного участка, приняв спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 1 дополнительного соглашения:

«Срок действия договора составляет 10 лет с даты вступления в законную силу настоящего решения по делу №А12-15551/2022».

- пункт 2 дополнительного соглашения исключить;

- пункт 3 дополнительного соглашения:

«3.2. Арендная плата состоит из Базовой арендной платы и Переменной арендной платы. 3.2.1 Базовая арендная плата составляет 16 255 руб. (шестнадцать тысяч двести пятьдесят петь) рублей, включая НДС по ставке, установленной законодательством, ежемесячно за всю территорию площадки.

3.2.2 Переменная арендная плата представляет собой сумму эквивалентную величине расходов, понесенных арендодателем на оплату коммунальных услуг по электроснабжению, водопотреблению, водоотведению, потреблённых Арендатором на территории земельного участка, которые определяются согласно показателям измерительных приборов.

Арендатор самостоятельно отвечает за вывоз твердых (ТКО и не ТК) и жидких бытовых отходов с территории Площадки при их наличии у Арендатора, для чего Арендатор обязан самостоятельно заключить договор на вывоз твердых (ТКО и не ТК) и жидких бытовых отходов со специализированной организацией, установить контейнеры. Арендатор самостоятельно производит экологические платежи за вывоз отходов. Арендатор самостоятельно готовит и представляет всю экологическую документацию, связанную с деятельностью арендатора.»;

- пункт 4 дополнительного соглашения:

«раздел 6 договора аренды дополнить п. 6.4 следующего содержания:

6.4 В случае если Арендатор не устанавливает измерительные приборы (счетчики), либо не ремонтирует/не заменяет вышедшие из строя измерительные приборы (счетчики) в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения уведомления Арендодателя с требованием установить /исправить измерительные приборы (счетчики) в Помещении автомойки, Арендатор обязуется оплачивать переменную арендную плату на основании расчетов, предоставленных Арендодателем.»;

- пункт 5 дополнительного соглашения:

«раздел 8 договора аренды дополнить п. 8.4 следующего содержания: «Расторжение договора возможно в соответствии с нормами действующего законодательства РФ»;

- пункт 6 дополнительного соглашения:

«дополнить раздел 10 договора п. 10.4 следующего содержания:

- 10.4.1 арендатор гарантирует арендодателю то, что на земельном участке отсутствуют возведенные арендатором объекты, которые могут быть признаны объектами недвижимости и /или улучшением земельного участка или парковкой, в том числе различного рода зданием, строением, сооружением и пр.(включая, но не ограничиваясь , фундаментом, бытовкой, складским помещением, туалетом и т.д.), а также различного рода асфальто-бетонным покрытием, инженерными сетями, иным строительством, которое ни при каких обстоятельствах не является и/или потенциально не может быть признано объектом недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ. за исключением здания автомойки (кад.номер 34:34:030070:970), принадлежащего арендатору на праве собственности.

- 10.4.2 Арендуемый земельный участок будет использоваться исключительно для целей, определенных условиями Договора аренды и не будет использован Арендатором для целей строительства иных объектов недвижимого имущества Арендатора и/или третьих лиц.

- 10.4.3 Арендатором не ведется деятельность по возведению на земельном участке неотделимых улучшений, в отношении которых Арендатор не получил предварительного письменного согласия арендодателя».

Постановлением от 29.05.2023 Двенадцатый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставил без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Манхэттен Девелопмент» просит состоявшиеся судебные акты в части отменить как не соответствующие нормам права.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с продлением срока аренды на 10 лет (пункт 1 дополнительного соглашения) без учета мнения ответчика, с установленным размером арендной платы в сумме 16 255 руб. в месяц на основании судебной экспертизы без учета отчета эксперта от 09.09.2022, представленного ответчиком (пункт 3.2.1 дополнительного соглашения).

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Акватика» просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон спора, проверив законность обжалуемых судебных актов, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В силу пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 49) если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Принимая решение о редакции спорных условий дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, в том числе по пунктам 1, 3 дополнительного соглашения, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 606, 610 ГК РФ, подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), установил срок действия договора 10 лет с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наличии ограничений, препятствующих заключению договора аренды на этот срок, а также – определил базовую арендную плату в размере 16 255 руб., принимая во внимание заключение эксперта от 22.12.2022 № 22/12/22, признав его надлежащим доказательством.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции в этой части.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций в указанной части.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу пункта 5 статьи 421 ГК РФ если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Между тем спорный договор аренды земельного участка от 01.05.2012 был заключен сторонами до 30.04.2022, то есть сроком на 10 лет.

В материалах дела отсутствуют данные, свидетельствующие о наличии обстоятельств, препятствующих сторонам договора аренды продлить срок договора аренды, превышающий 3 года, то есть на 10 лет.

Кроме того, согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

В силу статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 3).

Таким образом, заключение экспертизы не обязательно, но должно оцениваться не произвольно, а в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами.

Признавая надлежащим доказательством заключение эксперта от 22.12.2022 № 22/12/22, определяющего рыночную стоимость арендной платы на 01.05.2022, суд первой инстанции оценил его в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ, в том числе учитывая отчет об оценке от 09.09.2022 № 110Е22, представленного ответчиком (л.д.12 – 87, т. 2).

Между тем оценка рыночной арендной ставки, определенная указанным отчетом, устанавливалась оценщиком на 09.09.2022, что не соответствует цели заключения дополнительного соглашения – окончание срока действия договора аренды.

При проверке соответствия выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Кодекса), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается.

При таких условиях доводы кассационной жалобы не являются основанием к отмене судебных актов.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.03.2023 в обжалуемой части и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2023 по делу № А12-15551/2022 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Н.Н. Королёва

Судьи Р.А. Вильданов

Р.В. Ананьев