Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка, с участием в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - Департамент) о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:29, с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли, местоположением: <...>, определенную в соответствии с отчетом об оценке от 30.04.2021 № 1746/21 общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр») в размере 7 344 000 руб., и установлении действительной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:29, площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в размере 3 183 200 руб.

К участию в деле в качестве третьего лицо не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечено ООО «Аналитик Центр».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.12.2021 исковые требования удовлетворены, суд признал недостоверной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:29, с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли, местоположением: <...>, определенную в соответствии с отчетом об оценке от 30.04.2021 № 1746/21 ООО «Аналитик Центр» в размере 7 344 000 руб., установил действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:29, площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в размере 3 183 200 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022, решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказано. С ИП ФИО1 в пользу ООО «Центр экспертизы и оценки» «Азимут Групп» взыскано 10 000 руб. за проведение судебной экспертизы по делу.

В кассационной жалобе ИП ФИО1, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, постановление суда апелляционной инстанции предлагается отменить как принятое с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, обжалуя судебные акты, считает, что оснований для отказа в удовлетворении требований не имелось.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Департамента возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Волгоградской области.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, межу Департаментом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды от 14.05.2021 № 11854 земельного участка площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером 34:34:030032:29, с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли, местоположением: <...>.

При определении размера рыночной стоимости земельного участка Департамент руководствовался отчетом об оценке от 30.04.2021 № 1746/21, подготовленным ООО «Аналитик Центр», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03.12.2020 составляет 7 344 000 руб.

Предприниматель, полагая, что отчет об оценке от 30.04.2021 № 1746/21 выполнен с нарушением действующего законодательства и Федеральных стандартов оценки, в связи с чем рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером является завышенной, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, с учетом проведенной по делу судебной экспертизой пришел к выводу о том, что отчет об оценке от 30.04.2021 № 1746/21 имеет нарушения действующего законодательства в области оценочной деятельности, следовательно, ее применение в договоре является неправомерным.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, установив, что оспаривание достоверности величины рыночной стоимости земельного участка возможно до совершения сделки, пришел к выводу о том, что избранный предпринимателем способ защиты не соответствует характеру нарушенных прав, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.

Содержащиеся в постановлении суда апелляционной инстанции выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На территории Волгоградской области размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

Согласно пункту 1.5.7 Порядка годовая арендная плата за земельные участки определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5 Порядка, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п, с 17.03.2018 размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - арендная плата, С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка, Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленным законодательством Российской Федерации (статья 6).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абзац 4 пункта 1); в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ); оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ; для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Статьей 8 Закона об оценочной деятельности установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Судами двух инстанций установлено, что расчет размера арендной платы находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:29 произведен на основании отчета об оценке от 30.04.2021 № 1746/21, выполненного ООО «Аналитик Центр» по заказу Департамента.

При заключении договора аренды от 14.05.2021 № 11854 в приложении № 1, также подписанном предпринимателем отмечено, что размер арендной платы устанавливается исходя из показателя рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке от 30.04.2021 № 1746/21.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, предъявленные к Департаменту, допустил процессуальные нарушения, которые послужили самостоятельным основанием для отмены судебного акта

Разрешая спор, суд первой инстанции, признавая, что указанная в отчете от 30.04.2021 № 1746/21 рыночная стоимость является обязательной для Департамента при формировании регулированной арендной платы, не учел, что согласно абзацу 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в этом случае необходимо обязательное привлечение оценщика в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки.

Данная правовая позиция отмечена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Таким образом, удовлетворяя требования к Департаменту о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка, установленной в отчете от 30.04.2021 № 1746/21, который был подготовлен ООО «Аналитик», суд первой инстанции не учел требования процессуального законодательства и не обеспечил привлечение оценщика, в качестве надлежащего ответчика по делу.

В связи с чем требования, предъявленные к уполномоченному органу по оспариванию отчета об оценке удовлетворению не подлежали.

Судом апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод о том, что предпринимателем избран способ защиты права не соответствующий характеру нарушенных прав, поскольку самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

При таких обстоятельствах рыночная стоимость арендной платы, установленная оспариваемым отчетом, носит рекомендательный характер и может быть оспорена только при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств.

Аналогичный правовой подход изложен в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2015 № 310-ЭС14-3876, от 07.12.2015 № 303- ЭС15-15099.

Применительно к спорному случаю до заключения договора аренды от 14.05.2021 № 11854 достоверность величины рыночной стоимости земельного участка кадастровым номером 34:34:030032:29, определенной ООО «Аналитик Центр» на основании отчета об оценке от 30.04.2021 № 1746/21, в установленном порядке ИП ФИО1 не оспорена, разногласия между сторонами относительно условия о цене сделки (размере годовой арендной платы) отсутствовали.

Учитывая, что оспаривание величины рыночной стоимости земельного участка, после заключения сторонами договора аренды, по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается, доводы ИП ФИО1, изложенные в кассационной жалобе, не могут быть приняты во внимание.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции, руководствуясь разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», установив, что величина рыночной стоимости земельного участка, определенная на основании отчета об оценке от 30.04.2021 № 1746/21, до заключения договора аренды в установленном порядке предпринимателем не оспорена, отказали в удовлетворении иска.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 по делу № А12-22680/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи Р.В. Ананьев

Ф.В. Хайруллина