Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дентал-С» к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании уведомления об одностороннем отказе от договора от 30.04.2021 № 21-17/3739 недействительным,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Дентал-С» (далее– ООО«Дентал-С», общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее– комитет) о признании недействительным уведомления от30.04.2021 №21-17/3739 об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от16.02.2018 №2392-В.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от13.12.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от18.02.2022, в иске отказано.

Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Комитет в отзыве просит в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи286 АПКРФ законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – закон № 137) между ООО«Дентал-С» (арендатор) и комитетом заключён договор аренды от16.02.2018 №2392-В земельного участка площадью 3320 кв.м с кадастровым номером 34:34:030073:230, расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства физкультурно-оздоровительного комплекса, согласно пункту2.1 срок аренды составляет 3 года.

На основании частей 6, 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» дополнительным соглашением от20.08.2020 №1 срок действия договора продлён до20.03.2024.

Комитет уведомлением от 30.04.2021 №21-17/9739 направил обществу односторонний отказ от договора, с приложением акта сверки взаимных расчетов, свидетельствующих о допущенных обществом нарушений условий договора аренды в части своевременной оплаты за период с 2020-2021 годы.

Полагая данное уведомление недействительным, нарушающим права общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, отказывая в иске, исходили из соответствия оспариваемого уведомления требованиям действующего законодательства и условиям договора.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

Согласно пункту 21 статьи 3 закона № 137 в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с пунктом1 статьи432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В пункте3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что по смыслу статей164, 165, пункта3 статьи433, пункта2 статьи651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

В пункте5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта3 статьи433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечёт юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов1 и 2 статьи433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подлежащий государственный регистрации договор влечёт возникновение (изменение, прекращение) правоотношений сторон такой сделки даже в отсутствие регистрации, тогда как для наступления соответствующих правовых последствий сделки для третьих лиц имеет значение факт состоявшейся регистрации либо установление обстоятельства осведомленности третьего лица о состоявшейся сделке.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от20.08.2020 №1 к договору аренды земельного участка от16.02.2018 №2392-В, не освобождает лиц, его подписавших, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств, содержащихся в тексте соглашения условий, в том числе по сроку действия договора аренды, которые для сторон сделки возникают в момент её совершения или фактического исполнения.

В связи с чем суды пришли к правильному выводу, что срок действия договора аренды – до20.03.2024 установлен дополнительным соглашением.

В соответствии с пунктом1 статьи450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или изменённым (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 8.2. договора, стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд. Названный пункт договора закону не противоречит.

При досрочном расторжении договора в указанном случае, арендодатель направляет арендатору уведомление о причинах расторжения не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении и считается полученным в день его получения арендатором, либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии арендатора по всем адресам, указанным в договоре. В этом случае заключение дополнительного соглашения не требуется.

Судами установлено, и сторонами не оспаривается, что ООО «Дентал-С» неоднократно нарушались сроки оплаты арендной платы, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делам №А12-21815/2018 (взыскана задолженность по арендной плате за период с 21.03.2018 по 31.05.2018, пени с 31.03.2018 по 20.05.2018), №А12-20193/2019 (взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.06.2018 по 31.05.2019, пени с 11.06.2018 по 21.05.2019), в связи с чем, в адрес арендатора арендодателем направлено оспариваемое уведомление.

В силу статьи431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства.

Из договора следует о возможности его досрочного расторжения по инициативе арендатора путём направления уведомления не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения.

При этом реализация предоставленного договором арендодателю права на отказ от договора аренды не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества или объекта, строительство которого не завершено.

Все существенные условия сторонами согласованы, договор и дополнительное соглашение от 20.08.2020 № 1 к нему подписаны без протокола разногласий, что соотносится с принципом свободы договора, определяемом в соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая пункт 8.3, действие договора аренды прекратилось 30.05.2021, то есть по истечении 30-тидневного срока с даты отправления соответствующего уведомления арендатору.

Комитет, направляя уведомление от 30.04.2021 № 21-17/9739 об одностороннем отказе от договора аренды, действовал в соответствии с условиями договора и в пределах, предоставленных ему полномочий.

Относительно доводов кассатора о нахождении на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу, судами отмечено, что выданное обществу 14.04.2015 разрешение на строительство физкультурно-оздоровительного комплекса было продлено до 22.02.2016. В дальнейшем разрешительная документация обществу не выдавалась. Иного в материалы дела не представлено.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 171) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171 установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения ранее было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, либо в случае его досрочного расторжения ввиду нарушений арендатором условий договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В кассационной жалобе кассатор не оспаривает установленного судами факта несвоевременной оплаты арендных платежей в обозначенный комитетом период и приводит доводы, которым судами двух инстанций дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 по делу № А12-24232/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дентал-С» государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 3000 руб. в доход федерального бюджета.

Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю.Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Карпова