Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению акционерного общества «Желдоркомплекс» (ОГРН 1023404356271, ИНН 3448026110), г. Москва, к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362), г. Волгоград, о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное унитарное предприятие «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ОГРН 1023402978543, ИНН 3444015290), г. Волгоград,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Желдоркомплекс» (далее –АО «Желдоркомплекс», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – Департамент, ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельных участков:площадью 5 766 кв.м с кадастровым номером 34:34:070092:5, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Генерала Шумилова, 2 «м», установленной в отчете об оценке от 22.12.2016 № 513, выполненном муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации»;площадью 3 075 кв.м с кадастровым номером 34:34:070095:13, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Генерала Шумилова, 2 «м», установленной в отчете об оценке от 22.12.2016 № 514, выполненном муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации»; площадью 2 712 кв.м с кадастровым номером 34:34:070101:8, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Генерала Шумилова, 2 «м», установленной в отчете об оценке земельного участка от 22.12.2016 № 516, выполненном муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации»; площадью 10 912 кв.м с кадастровым номером 34:34:070102:12, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Генерала Шумилова, 2 «м», установленной в отчете об оценке земельного участка от 22.12.2016 № 518, выполненном муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации»;площадью 7 029 кв.м с кадастровым номером 34:34:070102:13, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Генерала Шумилова, 2 «м», установленной в отчете об оценке земельного участка от 22.12.2016 № 519, выполненном муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации»; установлении действительной рыночной стоимости земельных участков для целей исполнения договора аренды земельных участков от 25.09.2006 № 6867, начиная с 13.06.2019: в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:070092:5 в размере 1 666 000 руб. на основании заключения эксперта от 13.12.2021 № 21/1003, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу»; в отношении земельного участка с кадастровым номером34:34:070095:13 в сумме 978 000 руб. на основании заключения эксперта от 13.12.2021 № 21/1003, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу»; в отношении земельного участка с кадастровым номером34:34:070101:8 в размере 879 000 руб. на основании заключения эксперта от 13.12.2021 № 21/1003, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу»; в отношении земельного участка с кадастровым номером34:34:070102:12 в сумме 2870 000 руб. на основании заключения эксперта от 13.12.2021 № 21/1003, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу»; в отношении земельного участка с кадастровым номером34:34:070102:13 в размере 1975 000 руб. на основании заключения эксперта от 13.12.2021 № 21/1003, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022, исковые требования удовлетворены.

Департамент, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель АО «Желдоркомплекс» с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом (арендодатель) и АО «Желдоркомплекс» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков от 25.09.2006 № 6867 в редакции изменений от 29.12.2017, по условиям которого обществу в аренду сроком на двадцать пять лет с 06.12.2005 по 06.12.2030 предоставлены земельные участки: площадью 5 766 кв.м с кадастровым номером 34:34:070092:5, площадью 3 075 кв.м с кадастровым номером 34:34:070095:13, площадью 2 712 кв.м с кадастровым номером 34:34:070101:8, площадью 10 912 кв.м с кадастровым номером 34:34:070102:12, площадью 7 029 кв.м с кадастровым номером 34:34:070102:13, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. им. Генерала Шумилова, 2 «м», для эксплуатации подъездных железнодорожных путей №№ 3, 14, 17, 21, 25, 26, 29, 31, здания депо участка № 1 с производственно-бытовым корпусом и производственным зданием участка № 1.

Данный договор аренды зарегистрирован, о чемв Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды от 25.09.2006 № 6867 арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными частями, до 10-го числа месяца, следующего за отчётным. Арендная плата за последний месяц вносится не позднее 25 декабря текущего года.

Пунктом 2.8 договора аренды от 25.09.2006 № 6867 предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также действующего законодательства Российской Федерации.

Департамент производит расчет арендной платы по договору от 25.09.2006 № 6867 на основании подпункт 1.5.7 пункта 1.5, пункта 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, исходя из рыночной стоимости земельных участков: с кадастровым номером 34:34:070092:5 в размере 3 269 322 руб., установленной в отчете об оценке от 22.12.2016 № 513, выполненном муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации»; с кадастровым номером 34:34:070095:13 в размере 1 743 525 руб., установленной в отчете об оценке от 22.12.2016 № 514, выполненном муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации»; с кадастровым номером 34:34:070101:8 в размере 1 773 648 руб., установленной в отчете об оценке от 22.12.2016 № 516, выполненном муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации»; с кадастровым номером 34:34:070102:12 в размере 6 187 104 руб., установленной в отчете об оценке от 22.12.2016 № 518, выполненном муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации»; с кадастровым номером 34:34:070102:13 в размере 3 985 443 руб., установленной в отчете об оценке от 22.12.2016 № 519, выполненном муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации».

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 27.03.2021 земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:070095:13, 34:34:070092:5, 34:34:070101:8, 34:34:070102:12, 34:34:070102:13 объединены в земельный участок (единое пользование) площадью 29 494 кв.м с кадастровым номером 34:34:000000:87.

АО «Желдоркомплекс», полагая, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 34:34:070092:5, 34:34:070095:13, 34:34:070101:8, 34:34:070102:12, 34:34:070102:13, определенная в отчетах об оценке от 22.12.2016 №№ 513, 514, 516, 518, 519, подготовленных муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации», и применяемая ответчиком при расчете арендной платы, является недостоверной, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение судебной экспертизы от 13.12.2021 № 21/1003, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу», в соответствии с которым содержание отчетов об оценке от 22.12.2016 №№ 513, 514, 516, 518, 519 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам об оценке, учитывая, что согласно вышеуказанному заключению судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:070092:5 по состоянию на 13.06.2019 составляет 1 666 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером34:34:070095:13 по состоянию на 13.06.2019 составляет 978 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером34:34:070101:8 по состоянию на 13.06.2019 составляет 879 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером34:34:070102:12 по состоянию на 13.06.2019 составляет 2870 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером34:34:070102:13 по состоянию на 13.06.2019 составляет 1975 000 руб., признали недостоверной величину рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков, определенную в отчетах об оценке от 22.12.2016 №№ 513, 514, 516, 518, 519, установив величину рыночной стоимости спорных земельных участков для расчета арендной платы в соответствии с заключением судебной экспертизы от 13.12.2021 № 21/1003.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что данные выводы судов сделаны при неправильном применении норм материального права, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В силу пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:070095:13, 34:34:070092:5, 34:34:070101:8, 34:34:070102:12, 34:34:070102:13, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. им. Генерала Шумилова, 2 «м», относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорными земельными участками, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Волгоградской области.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее - Порядок от 22.08.2011 № 469-п).

Согласно пункту 1.5.7 Порядка от 22.08.2011 № 469-п годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта, пунктах 1.17, 1.18 настоящего Порядка), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

Рыночная стоимость земельных участков, указанных в абзаце первом настоящего подпункта, изменяется не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет по инициативе комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области или органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение такими земельными участками.

В соответствии с пунктом 2.5 Порядка от 22.08.2011 № 469-п размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, размер арендной платы за спорные земельные участки является нормативно-регулируемым и подлежит определению исходя из их рыночной стоимости, определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, которая подлежит применению при определении размера арендной платы, устанавливается привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный характер.

Из пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности отчетов от 22.12.2016 №№ 513, 514, 516, 518, 519, подготовленных муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации», судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы от 13.12.2021 № 21/1003, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу», содержание отчетов от 22.12.2016 №№ 513, 514, 516, 518, 519 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам об оценке; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:070092:5 по состоянию на 13.06.2019 составляет 1 666 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером34:34:070095:13 по состоянию на 13.06.2019 составляет 978 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером34:34:070101:8 по состоянию на 13.06.2019 составляет 879 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером34:34:070102:12 по состоянию на 13.06.2019 составляет 2870 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером34:34:070102:13 по состоянию на 13.06.2019 составляет 1975 000 руб.

Заключение экспертов является одним из доказательств по делу и исследуется наряду с другими доказательствами (статьи 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вышеуказанное заключение судебной экспертизы оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Данное экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Таким образом, заключение судебной экспертизы от 13.12.2021 № 21/1003 обоснованно принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.

Суды первой и апелляционной инстанций, учитывая, что требования истца направлены на установление действительной рыночной стоимости земельных участков для целей расчета арендой платы по договору аренды от 25.09.2006 № 6867, обоснованно установили рыночную стоимость спорных земельных участков, которая подлежит применению для определения размера арендной платы, на основании заключения судебной экспертизы от 13.12.2021 № 21/1003.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2020 №306-ЭС20-3519 по делу №А12-40898/2018, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 23.03.2022 по делу №А12-13410/2021, от 11.08.2022 по делу № А12-22168/2021.

Довод кассационной жалобы о том, что обществом пропущен срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, несостоятелен.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекс Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекс Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Департаментом не представлено доказательств, подтверждающих направление АО «Желдоркомплекс» отчетов от 22.12.2016 №№ 513, 514, 516, 518, 519, подготовленных муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации».

При этом общество узнало о том, что вышеуказанные отчеты не соответствуют требованиям действующего законодательства только после получения рецензии на данные отчеты от 22.07.2021 № 106-2021, подготовленной индивидуальным предпринимателем Денисенко Д.В.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее – Порядок от 22.08.2011 № 469-п), согласно подпункту 2.1.1 пункта 2.1 которого в редакции, действующей до 31.03.2017, размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ X Кви X Кдп X Ккан, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов.

Постановлением администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п, вступившим в силу 01.04.2017, внесены изменения в постановление от 22.08.2011 № 469-п.

В частности, добавлен подпункт 1.5.7 пункта 1.5, согласно которому годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта.

В соответствии с пунктом 2.5 Порядка от 22.08.2011 № 469-п в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Согласно пункту 2 постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п перерасчет размера арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 Порядка (в редакции настоящего постановления), по договорам, заключенным до 01.04.2017, осуществляется в соответствии с пунктом 2.5 Порядка (в редакции настоящего постановления), с 01.04.2017 с применением ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей по состоянию на 01.04.2017.

Решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № 3а-15/2018, вступившим в законную силу, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов»).

При этом суд общей юрисдикции пришел к выводу, что оспариваемые нормы Порядка от 22.08.2011 № 469-п в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п не соответствуют принципу экономической обоснованности и одному из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы - принципу запрета необоснованных предпочтений.

Постановлением администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п, вступившим в силу 17.03.2018, внесены изменения в постановление от 22.08.2011 № 469-п.

Согласно пункту 2.5 Порядка от 22.08.2011 № 469-п в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п размер арендной платы рассчитывается по формуле путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (С), на коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) и коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (Кказ).

Порядок вступления в силу изменений, вносимых постановлением администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п, регулируется пунктом 6 постановления, согласно которому данное постановление вступает в силу через 10 дней со дня его официального опубликования, но не ранее дня вступления в силу нормативного правового акта Комитета экономической политики и развития Волгоградской области об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка, за исключением подпункта «б» подпункта 2 пункта 1 и пунктов 3 и 4 этого постановления, которые вступают в силу со дня официального опубликования постановления.

Абзацем одиннадцатым пункта 1.6 Порядка от 22.08.2011 № 469-п в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п предусмотрено, что коэффициент минимальной доходности земельного участка, используемый согласно пункту 2.5 указанного Порядка для расчета размера арендной платы, устанавливается нормативным правовым актом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области ежегодно до 15 февраля текущего года и применяется с 1 января текущего года.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019 приказ Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018 № 25н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год»; абзац 11 пункта 1.6 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению; абзацы четвертый и пятый пункта 1.14 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения; пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы; пункт 3 постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению, признаны недействующими.

Апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от 13.06.2019 № 16-АПА19-4 решение Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019 отменено в части признания недействующими приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018 № 25н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год», пункта 3 постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», в указанной части по делу принято новое решение, которым в удовлетворении указанных требований отказано, в остальной части решение Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019 оставлено без изменения.

Таким образом, решение Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019 в части признания недействующими абзаца 11 пункта 1.6 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению; абзацев четвертого и пятого пункта 1.14 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения; пункта 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы, оставлено без изменения и вступило в законную силу.

При этом суд общей юрисдикции, признавая недействующими указанные положения нормативно-правового акта, пришел к выводу, что оспариваемые нормы Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п, не соответствуют принципам экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.

Таким образом, положения подпункта 1.5.7 пункта 1.5, абзаца 4 пункта 1.14, пункта 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п, и положения абзаца 11 пункта 1.6, абзацев 4 и 5 пункта 1.14, пункта 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п, противоречили принципам, закрепленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», в частности принципам экономической обоснованности, запрета необоснованных предпочтений и предсказуемости расчета размера арендной платы, в связи с чем постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п в редакции постановлений администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п, от 26.02.2018 № 89-п не подлежали применению при расчете арендной платы до утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы, а размер арендной платы до указанной даты должен был производиться на основании подпункта 2.1.1 пункта 2.1 Порядка от 22.08.2011 № 469-п, исходя из кадастровой стоимости земельных участков, а не исходя из их рыночной стоимости.

Поскольку порядок расчета размера арендной платы изменился в период действия договора аренды от 25.09.2006 № 6867, учитывая, что рыночная стоимость земельных участков, находящихся в публичной собственности, которая в соответствии с пунктом 2.5 Порядок от 22.08.2011 № 469-п является одной из составляющей формулы расчета размера арендной платы и устанавливается привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный характер, а требования истца направлены на установление действительной рыночной стоимости земельных участков для целей расчета арендой платы по договору аренды от 25.09.2006 № 6867, суды пришли к верному выводу о том, что общество вправе оспорить рыночную стоимость спорных земельных участков, так как в рассматриваемом случае изменение рыночной стоимости земельных участков не влияет на действительность договора аренды от 25.09.2006 № 6867, а также не изменяет его условий.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022по делу № А12-25161/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Карпова

Р.А. Нафикова