Гражданский кодекс часть 1

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «7 ветров» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация города Волгограда» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «РосПускоНаладка», администрация Центрального района Волгограда, Нижне-Волжское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, общество с ограниченной ответственностью «Пневмострой»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «7 Ветров» (далее – ООО «УК «7 Ветров», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация города Волгограда» (далее – ООО «УО г. Волгограда», ответчик), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании ответчика передать техническую документацию на МКД № 8 по ул. Новороссийская в г. Волгоград и иные связанные с управлением домом документы, а именно:

1. Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества:

1.1. Актуализированный технический паспорт на МКД;

1.2. Поэтажные планы;

1.3. Экспликацию к поэтажным планам.

2. Документы (акты) о приемке результатов работ, описи работ по проведению текущего ремонта.

3. Акты осмотра, проверки конструктивных элементов МКД (крыши, ограждающие конструкции), санитарно-технического и иного оборудования, журнал эксплуатации здания.

4. Инструкцию по эксплуатации МКД.

5. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом.

6. Договоры об использовании общего имущества собственников помещений.

7. Акт технического состояния жилого дома на момент передачи.

8. Паспорта на реконструированное в индивидуальном тепловом узле теплообменное оборудование горячего водоснабжения, разрешение Ростехнадзора на ввод тепловой установки НВУ, а также решение общего собрания собственников МКД об изменении состава общего имущества.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.06.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2021, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «УО г. Волгограда» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на то, что все имеющиеся документы (акты) о приемке результатов работ, описи работ по проведению текущего ремонта, оказания услуг по содержанию общего имущества собственников МКД были переданы истцу и отражены в актах приема-передачи технической документации от 26.02.2020 в пунктах 1, 4-6 и от 26.03.2020 в пунктах 1-8, а также ему была передана инструкция по эксплуатации квартир и нежилых помещений, которая предоставлялась застройщиком ООО «Пневмострой»; требование о передаче актуализированного технического паспорта считает соблюденным.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 286 АПК РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает ее не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами, истец с 01.05.2020 на основании протокола от 21.02.2020 № 1 общего собрания собственников помещений МКД осуществляет управление МКД, расположенным по адресу <...>.

Ранее управление указанным МКД осуществлял ответчик.

Актами от 26.01.2020 и 26.05.2020 частично произведена передача технической и иной документации на МКД № 8 по ул. Новороссийская, однако вся предусмотренная действующим законодательством документация не передана новой управляющей компании, в связи с чем 30.07.2020 в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о передаче недостающей документации до 10.08.2020.

В полном объеме документация не была передана, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 161, 162, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), установленными по делу обстоятельствами и пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещения в МКД обязаны выбрать один из способов управления МКД. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения.

В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме – одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на МКД, установлен пунктами 24, 26 Правил № 491.

Согласно пункту 20 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416), техническая документация на МКД и иные документы, связанные с управлением МКД, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами № 491.

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД.

В силу пункта 21 Правил № 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей МКД организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на МКД, и иных связанных с управлением таким МКД документов, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3-х месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом.

Согласно доводам ответчика вся имеющаяся документация передана, технический паспорт составлялся непосредственно БТИ, общее имущество отсутствует, договоры на использование общего имущества отсутствуют, все необходимые акты переданы, содержат все необходимые сведения, спорная установка в подвале дома создана для приготовления горячей воды, общим имуществом не является.

Данные доводы мотивированно отклонены судами.

Как было указано ранее, подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на день передачи сведения.

Относительно технического паспорта на МКД суд указал, что переданный технический паспорт на МКД не является актуализированным и содержащаяся в нем информация не совпадает с реальным положением дел и реальными площадями жилых помещений, содержащихся в свидетельствах о праве собственности, представляемых собственниками помещений, следовательно, с учетом того, что переданный технический паспорт был составлен по состоянию на 17.03.2020, а также того, что содержащаяся в нем информация не актуальна, указанный документ необходимо было актуализировать.

Именно на управляющую организацию возлагается обязанность приводить документы в полное соответствие с законодательством как в период осуществления деятельности по управлению домом, так и на момент передачи документации новой управляющей организации.

Согласно материалам дела технический паспорт был получен истцом 02.12.2020.

Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составленных по форме, установленной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26.10.2015 № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме».

Указанные акты являются частью технической документации на МКД (пункт 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»).

В соответствии с договором управления, тарифом и отчетами за 2018, 2019 годы, которые находятся в свободном доступе в системе ГИС ЖКХ, данные работы по текущему ремонту были заложены и отчет по ним должен был вестись, хотя ответчик утверждал, что на общем собрании собственников такого решения принято не было, общие собрания не проводились, дом принят в управление по конкурсу, проводимому администрацией Центрального района, в то время как работы управляющей компанией производились.

В соответствии с пунктом 14 Правил № 491 результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния МКД (журнале осмотра).

Кроме того, указанные акты и журналы осмотра перечислены в пункте 24 Правил № 491, устанавливающем перечень технической документации на МКД.

Согласно пунктам 5, 6, статьи 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, обязано вести журнал эксплуатации здания, сооружения, в который вносятся сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований здания, сооружения, строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания, сооружения, о проведении текущего ремонта здания, сооружения, о датах и содержании выданных уполномоченными органами исполнительной власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об устранении этих нарушений.

Форма журнала эксплуатации здания, сооружения и требования к ведению такого журнала устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, иными уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в соответствии с их компетенцией.

Указанная форма журнала и требования к ведению такого журнала содержатся в постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Приложение № 3).

Форма технического журнала по эксплуатации многоквартирного жилого здания содержится в Приложении Б Свода Правил 372.1325800.2018 «Здания жилые многоквартирные Правила эксплуатации».

Акт технического состояния жилого дома на момент передачи не предъявлен, предъявлены акты весеннего и осеннего осмотра за 2019 год.

По состоянию на декабрь 2020 года в адрес ООО «УК «7 Ветров» обратился собственник, у которого в квартире были трещины в полах и в наружных стенах, проведено предварительное обследование, из которого следует, что трещины вертикальные и проходят через весь дом.

В дальнейшем было заказано более детальное обследование, при этом по предъявленным актам за 2019 год, как правомерно указал суд первой инстанции, невозможно судить о текущем состоянии конструкций дома на момент передачи.

Согласно пункту 25 Правил № 491 застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию МКД, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации МКД.

Пунктом 24 Правил № 491 установлено, что сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на МКД. Пунктами 24-26 Правил № 491 установлен состав технической и иной документации МКД.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 Правил № 491 в состав технической документации на МКД обязательно входит инструкция по эксплуатации МКД по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Форма и содержание инструкции МКД установлены приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» (далее – Приказ № 45).

Указанная инструкция включает в себя: рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества; рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества.

Также названная инструкция может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Пунктами 17, 18 Приказа № 45 предусмотрено право любого собственника обратиться к застройщику за получением инструкции.

Судебная практика однозначно признает инструкцию МКД обязательной частью технической документации и при истребовании ее в обязательном порядке выносятся решения об удовлетворении таких требований (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2018 № 309-ЭС17-23612).

Со стороны ответчика в адрес истца сопроводительным письмом от 12.03.2021 (от 12.03.2021 № 209) была направлена копия инструкции по эксплуатации квартир и нежилых помещений.

Истцом был направлен ответ на вышеуказанное письмо от 30.03.2021 № 427, в котором было указано, что инструкция по эксплуатации квартир и нежилых помещений не запрашивалась, а истцу необходима инструкция по эксплуатации МКД, которая не была предоставлена.

ООО «РосПускоНаладка» приобщило к материалам дела письменные пояснения, копию акта приема-передачи оборудования от 19.11.2018, копию акта повторного допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии у потребителя от 01.09.2020 и копию паспорта поверенного тепловычислителя.

В числе документов, запрошенных в рамках настоящего дела, содержатся следующие: паспорта на реконструированное в индивидуальном тепловом узле теплообменное оборудование горячего водоснабжения, разрешение Ростехнадзора на ввод тепловой установки НВУ, а также решение общего собрания собственников МКД об изменении состава общего имущества.

Пояснения ООО «РосПускоНаладка» не содержат в себе сведения касательно невозможности предоставления истребуемых документов, также указанные пояснения запрашиваемые разрешения не предоставляют, более того, вменяют в обязанности истца нести ответственность за эксплуатацию данного индивидуального теплового пункта.

Однако из письма от 01.06.2020 № 06/03, а также из данных пояснений следует, что проектированием и монтажом данной тепловой энергоустановки занималось ООО «РосПускоНаладка», следовательно, и дальнейший ввод в эксплуатацию должна была произвести вышеуказанная организация.

По сведениям истца, тепловая энергоустановка в эксплуатацию НВУ Ростехнадзор не вводилась.

В соответствии с Приложением № 1 к договору управления в состав общего имущества не входит оборудование ИТП.

В соответствии с требованиями Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных приказом Минэнерго России от 24.03.2003 № 115 (пункт 2.4.2), зарегистрированным в Минюсте России от 02.04.2003 № 4358, допуск в эксплуатацию новых или реконструированных тепловых энергоустановок осуществляют органы государственного энергетического надзора на основании действующих нормативно-технических документов.

Порядок ввода в эксплуатацию котельной регулируется Порядком организации работ по выдаче разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок, утвержденным приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору о07.04.2008 № 212 (далее – Порядок № 212). В указанном Порядке определяется перечень документов, которые должны предоставляться для ввода в эксплуатацию котельной.

Согласно пункту 4 Порядка № 212 перед осмотром энергоустановки должностное лицо Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору рассматривает представленную заявителем документацию на соответствие ее техническим регламентам, проекту, исполнительной документации и техническим условиям, требованиям нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных документов Службы и других федеральных органов исполнительной власти на полноту проведенных наладочных работ и испытаний энергоустановки и правильность оформления протоколов, на наличие эксплуатационной и организационно-распорядительной документации, на наличие и достаточность квалификации персонала и его готовность к эксплуатации энергоустановки, на наличие сертификатов соответствия национальным стандартам (согласно утвержденному перечню продукции, подлежащей обязательной сертификации).

Перечень документов, необходимых для выдачи разрешения на допуск в эксплуатацию котельной, тепловых энергоустановок и тепловых сетей, установлен пунктами 6, 7 Порядка № 212.

В соответствии с пунктом 6 Порядка № 212 должностное лицо Службы для выдачи разрешения на допуск в эксплуатацию котельной рассматривает заявление установленного образца и перечень прилагаемых документов.

Согласно пункту 7 Порядка № 212 должностное лицо Службы для выдачи разрешения на допуск в эксплуатацию тепловых энергоустановок и тепловых сетей рассматривает заявление установленного образца и перечень прилагаемых документов.

В соответствии с пунктом 11 Порядка № 212 срок рассмотрения документов и осмотра энергоустановки не должен превышать 30 календарных дней со дня регистрации заявления. По результатам осмотра энергоустановки оформляется акт в соответствии с Приложениями № 4-6.

Согласно пунктам 14-16 Порядка № 212 в случае отсутствия замечаний должностное лицо Службы, проводившее осмотр энергоустановки, оформляет акт осмотра энергоустановки и выдает разрешение на допуск ее в эксплуатацию.

Указанное разрешение подписывается должностным лицом Службы, проводившим осмотр энергоустановки, и утверждается его руководителем или по его распоряжению другим должностным лицом.

Акт осмотра и разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки оформляются в двух экземплярах каждый, один из которых передается заявителю, а второй хранится в Службе.

Если в течение трех месяцев энергоустановка не будет технологически присоединена к сетям, ее допуск в эксплуатацию осуществляется повторно.

В соответствии с пунктом 4 Порядка № 212 перед осмотром энергоустановки должностное лицо Службы рассматривает представленную заявителем документацию на соответствие ее техническим регламентам, проекту, исполнительной документации и техническим условиям, требованиям нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных документов Службы и других федеральных органов исполнительной власти, на полноту проведенных наладочных работ и испытаний энергоустановки и правильность оформления протоколов, на наличие эксплуатационной и организационно-распорядительной документации, на наличие и достаточность квалификации персонала и его готовность к эксплуатации энергоустановки, на наличие сертификатов соответствия национальным стандартам (согласно утвержденному перечню продукции, подлежащей обязательной сертификации).

Кроме того, статьей 9.9 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за ввод в эксплуатацию топливо- и энергопотребляющих объектов без разрешения органов, осуществляющих государственный надзор на указанных объектах административный штраф.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен четкий порядок ввода в эксплуатацию тепловых энергоустановок, а также определенный перечень документации, необходимой для этого: если третьим лицом осуществлен ввод в эксплуатацию котельной и осуществляется ее эксплуатация и поставка тепловой энергии и горячей воды в МКД дом без получения соответствующих разрешений, это влияет на безопасность собственников помещений и влечет административную ответственность в случае непредоставления запрашиваемых документов и сведений.

В силу закона в случае предъявления управляющей организацией требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая компания) обязана передать ее кредитору, а при ее отсутствии – восстановить за свой счет и передать кредитору.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 30.03.2010 № 17074/09.

Принимая во внимание совокупность обязанностей, возложенных на управляющую организацию действующим законодательством, следует исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением таким МКД и подлежащей передаче при смене управляющей организации.

Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательства по управлению МКД управляющей организацией.

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности; в этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Судами установлено также, что по части документации истец просил предоставить либо документы, либо справку об отсутствии таковых, однако ответчик не предоставил ни документов, ни соответствующей справки в свободной форме, поэтому правомерен вывод судов о том, что своим бездействием ответчик препятствует выполнению истцом принятых обязательств по управлению МКД.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования, с чем согласился суд апелляционной инстанции.

Приведенные в кассационной жалобе доводы правильность выводов судов первой и апелляционной инстанций, основанных на нормах права и материалах дела, не опровергают.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.06.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2021 по делу № А12-27212/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Т.Н. Федорова

Судьи Г.Н. Махмутова

С.А. Филимонов