Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Испытательная лаборатория «Стройэксперт» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 сентября 2017 года по делу № А12-30275/2016 (судья Самсонов В.А.) по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Волгоградской области (ОГРН 1093444002684, ИНН 3444168900) к обществу с ограниченной ответственностью «Испытательная лаборатория «Стройэксперт» (ОГРН 1053459016951 ИНН 3442076474) о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Волгоградской области обратилось Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее – истец, ТУ ФАУГИ в Волгоградской области) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Испытательная лаборатория «Стройэксперт» (далее – ответчик, ООО «Испытательная лаборатория «Стройэксперт») о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору №403 от 23.06.2008 аренды земельного участка за период с 01.01.2014 по 30.04.2016 в размере 822 818,70 руб. и неустойку за период с 11.01.2014 по 10.05.2016 в размере 349 715,27 руб., а всего 1 172 533,97 руб.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции истцом в порядке статьи 49 Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации заявлено об уменьшении размера исковых требований, в связи с чем истец просит суд взыскать с ответчика в его пользу задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 по 30.04.2016 в размере 816 358,56 руб. и неустойку за период с 11.01.2014 по 10.05.2016 в размере 345 188,51 руб., а всего 1 161 547,07 руб. Уменьшение размера исковых требований принято судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.07.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2016, заявленные требования удовлетворены в полном объёме.

Постановлением арбитражного суда Поволжского округа от 21.02.2017 решение суда первой инстанции от 26.07.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2016 отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение. При этом суд кассационной инстанции указал на необходимость суда первой инстанции определить размер арендной платы с учетом изменившейся площади объекта принадлежащего ответчику.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28 сентября 2017 года по делу № А12-30275/2016 иск Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Волгоградской области удовлетворено частично.

С общества с ограниченной ответственностью «Испытательная лаборатория «Стройэксперт» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Волгоградской области взысканы

задолженность по арендной плате в размере 816 358 руб. 56 коп, неустойку в размере 250 000 руб., а всего 1 066 358 руб. 56 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

С общества с ограниченной ответственностью «Испытательная лаборатория «Стройэксперт» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 24 615 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Испытательная лаборатория «Стройэксперт»обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части взыскания 816358 руб. 56 коп., по основаниям, изложенным в жалобе, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что истцом неверно произведен расчет размера арендной платы, поскольку расчет не учитывает площадь помещений, относящихся к общему имуществу здания. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, дополнительное соглашение от 23.11.2015 № 15 сторонами договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора не подписан и в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем применению не подлежит.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - ТУ Росимущества) от 23.06.2008 №650-р, 23.06.2008 между ТУ Росимущества(арендодатель) и ООО «Испытательная лаборатория «Стройэксперт» (арендатор) заключен договор аренды №403 со множественностью лиц на стороне арендатора о предоставлении в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:020101:0017 площадью 7 375 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, 102, под производственный комплекс.

Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 34:34:020101:0017 площадью 7 375 кв. метров в установленном законом порядке зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.04.2005 сделана запись №34-34-01/007/2005-227.

Согласно акта приема-передачи от 23.06.2008 к договору указанный земельный участок передан во временное пользование арендатору.

Срок действия договора согласован сторонами с 01.03.2008 по 28.02.2057.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации от 22.12.2010.

В соответствии с соглашением об установлении долей по арендной плате, доля ООО «Испытательная лаборатория «Стройэксперт» равна 16/100, в площади земельного участка составила 1 183,5 кв. метров.

Дополнительным соглашением от 22.10.2013 б/н к договору от 23.06.2008 №403 в подпункт 1.2.15 договора внесены изменения в части размера площади принадлежащегоответчику нежилого помещения – 1 795,9 кв. метров, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись о государственной регистрации.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Годовая величина арендной платы за земельный участок определена на основании отчета ООО «Спартак» от 18.02.2008 №18 «Об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы за земельный участок общей площадью 7 375 кв. метров, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, пр. Ленина, 102», прошедшего в установленном законом порядке экспертизу в отделе оценки и бюджетного планирования ТУ Росимущества в Волгоградской области (заключение №74а/2008 от 27.02.2008).

Годовой размер рыночно обоснованной величины арендной платы за весь земельный участок на момент заключения договора составил 1 810 618 руб.

В соответствии с пунктом 3.3. договора размер арендной платы за период 2015-2017 годы определен путем индексации вышеуказанной величины арендной платы на коэффициент инфляции в соответствующие годы.

Пунктом 8 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» установлено, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В соответствии с дополнительным соглашением б/н от 22.10.2013 годовая величина арендной платы ООО «Испытательная лаборатория «Стройэксперт» составляет 321 635,32 руб. (ежемесячная - 26 802,94 руб.), при этом доля ООО «Испытательная лаборатория «Стройэксперт» в пользовании земельным участком составила 13,38%.

ТУ ФАУГИ в Волгоградской области уведомило ответчика об установлении арендной платы с 01.01.2015 в размере 375 887,56 руб. в год или 31 323,96 руб. в месяц.

При этом годовая величина арендной платы за весь участок в 2015 году в размере2 680 438,78 руб. (2 540 700,27 х 1,055), где 2 540 700,27 руб. - годовая величина арендной платы за весь участок в 2012-2014 годах; 1,055 - коэффициент инфляции в соответствии с Федеральным законом от 03.12.2012 №216-ФЗ «О Федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов» (уровень инфляции 5,5%).

С 01 января 2015 года арендная плата ООО «Испытательная лаборатория «Стройэксперт» за пользование частью спорного земельного участка составила 358 642,71 руб. (2 680 438,78 х 13,38%) в год или 29 886,89 руб. в месяц.

С учетом изменения доли ООО «Испытательная лаборатория «Стройэксперт» в пользовании спорным земельным участком, установленной дополнительным соглашением от 23.11.2015 №15, величина арендной платы ООО «Испытательная лаборатория «Стройэксперт» с 23.11.2015 составила 377 941,87 руб. (2 680 438,78 х 14,10%) в год или 31 495,16 руб. в месяц.

При этом арендная плата за ноябрь 2015 года была определена Арендодателемследующим образом: 29 886,89 /30 х 22 + 31 495,16 / 30 х 8 = 30 315,76 руб.

С учетом коэффициента инфляции - 1,064 (установлен Федеральным законом от 14.12.2015 №359-Ф3 «О Федеральном бюджете на 2016 год» (уровень инфляции 6,4%) годовая величина арендной платы на 2016 год за весь участок составила 2 851 986,86 руб. (2 680 438,78 х 1,064).

Таким образом, с 01.01.2016 величина арендной платы ООО «Испытательная лаборатория «Стройэксперт» составила 402 130,15 руб. (2 851 986,86 х 14,10%) в год или 33 510,85 руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 3.2. Договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно равными долями в течении года, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца.

Условия договора в части своевременного внесения арендной платы ответчиком исполнены ненадлежащим образом.

По расчету истца в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своей обязанности по внесению арендной платы у ООО «Испытательная лаборатория «Стройэксперт» образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 по 30.04.2016 в размере 816 358,56 руб.

На этом основании и в соответствии с пунктом 5.2. договора истцом на сумму задолженности начислены пени за период с 11.01.2014 по 10.05.2016 в размере 345 188,51 руб.

Указанные обстоятельства послужили причиной обращения истца в суд снастоящим иском.

Рассмотрев заявленные ТУ ФАУГИ в Волгоградской области исковые требования, исследовав материалы дела, суд первой инстанции правильно счел иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм аренднойплаты или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 8 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» установлено, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяетсяежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

С учетом указанного постановления годовой размер арендной платы за пользование всем спорным земельным участком составил:

- на 2009 год: 2 045 998,34 руб. (810 618 х 1,13) (Федеральный закон от 24.11.2008 №204-ФЗ «О федеральном бюджете на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011 годов» (уровень инфляции - 13%);

- на 2010 год: 2 250 598,17 руб. (2 045 998,34 х 1,1) (Федеральный закон от 02.12.2009 №308-ФЭ «О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов» (уровень инфляции - 11%);

- на 2011 год: 2 396 887,05 руб. (2 250 598,17 х 1,065) (Федеральный закон от 13.12.2010 №357-ФЭ «О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов» (уровень инфляции - 6,5%);

- на 2012 год: 2 540 700,27 руб. (2 396 887,05 х 1,06) (Федеральный закон от 30.11.2011 №371-ФЭ «О федеральном бюджете на 201 год и на плановый период 2013 и 2014 годов» (уровень инфляции - 6%);

- на 2013 год: 2 680 438,78 руб. (2 540 700,27 х 1,055) (Федеральный закон от 03.12.2012 №216-ФЗ «О Федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов» (уровень инфляции 5,5%);

- на 2014 год: 2 814 460,72 руб. (2 680 438,78 х 1,05) (Федеральный закон от 02.12.2013 № 349-ФЭ «О Федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов» (уровень инфляции 5%);

- на 2015 год: 2 969 256,06 руб. (2 814 460,72 х 1,055) (Федеральный закон от 01.12.2014 №384-Ф3 «О Федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов» (уровень инфляции 5,5%);

- на 2016 год: 3 159 288,45 руб. (2 969 256,06 х 1,064) (Федеральный закон от 14.12.2015 №359-Ф3 «О Федеральном бюджете на 2016 год» (уровень инфляции 6,4%);

- на 2017 год: 3 285 659,99 руб. (3 159 288,45 х 1,04) (Федеральный закон от 19.12.2016 №415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» (уровень инфляции 4%).

При этом арендная плата за ноябрь 2015 года была определена Арендодателем следующим образом: 29 886,89 /30 х 22 + 31 495,16 / 30 х 8 = 30 315,76 руб.

Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 30.04.2016 в размере 816 358,56 руб. судом первой инстанции проверен и правильно признан обоснованным.

Ответчиком доказательств погашения задолженности по уплате арендной платы не предоставлено, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требования истца в размере 816 358,56 руб. являются обоснованными.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что истцом неверно произведен расчет размера арендной платы, поскольку расчет не учитывает площадь помещений, относящихся к общему имуществу здания, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как в силу пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Необходимость учитывать содержание Пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 которым предусмотрено, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений, не означает, что это повлечет изменение размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка, которое определяется из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.2. договора, за нарушение срока внесения аренднойплаты по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По расчету истца размер пени за период с 11.01.2014 по 10.05.2016 составил 345 188,51 руб. Расчет суммы пени проверен и обоснованно принят судом первой инстанции.

С учетом правил ст. ст. 309, 330, 614 ГК РФ и условий заключенного между сторонами договоров аренды требования истца о взыскании пени в общей сумме 345 188,51 руб. правомерны.

Ответчиком по делу заявлено ходатайство об уменьшении подлежащей взысканию неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определяя размер подлежащей взысканию в ответчика в пользу истца неустойки, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В силу пункта 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительныхслучаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, направленных на защиту баланса имущественных интересов сторон, поэтому часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность суда определять соразмерность взыскиваемой неустойки последствиям ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательства.

Соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства является выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с его нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Критериями несоразмерности могут служить чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17).

В пункте 10 Обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за первый квартал 2015 года, утвержденном Решением Конституционного Суда РФ от 23.04.2015 разъяснено, что в определениях от 15 января 2015 года №6-О и №7-О Конституционный Суд выявил смысл положений части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно оспоренным положениям суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как отметил Конституционный Суд, оспоренные положения не допускают возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление №81) указано, чтосоразмерность неустойки последствиям нарушения предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

С учетом указанных позиций правоприменительной практики и необходимости соблюдения баланса взаимных интересов истца и ответчика суд первой инстанции счел возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки за просрочку внесения арендной платы до 250 000 руб.

Поскольку ответчиком доказательств оплаты неустойки в общей сумме 250 000 руб. в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требования истца в указанной части обоснованы и подлежат удовлетворению.

Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 сентября 2017 года по делу № А12-30275/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В.Б. Шалкин

Судьи Т.С. Борисова

С.В. Никольский