Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению Комитета природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к публичному акционерному обществу «Ростелеком» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды лесного участка, третье лицо: ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Ростелеком» (далее – общество «Ростелеком», общество, ответчик) о расторжении договора аренды лесного участка от 14.05.2008 № 34р-8/08, заключенного между Комитетом и обществом «Ростелеком».

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (далее – ФИО3, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.01.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2022, исковое заявление Комитета удовлетворено: договор аренды лесного участка от 14.05.2008 № 34р-8/08, заключенный между Комитетом и обществом «Ростелеком», расторгнут.

Общество «Ростелеком», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение ими норм материального права.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что в настоящее время общество «Ростелеком» не является собственником арендуемого лесного участка, поскольку объекты недвижимости (6 летних домиков), расположенные на спорном земельном участке, проданы ФИО3 на основании договора купли-продажи от 17.04.2018 № 3/2018, и переданы по акту приема-передачи от 17.04.2018. Таким образом, общество полагает, что с момента регистрации права собственности на недвижимость (03.05.2018), стороной по спорному договору является ФИО3

Информация опринятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена наофициальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа винформационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Волгоградской области.

В судебном заседании представитель общества «Ростелеком» поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе, ФИО3 также поддержал позицию общества «Ростелеком», а представитель Комитета возражали на доводы жалобы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 14.05.2008 между Управлением лесного хозяйства администрации Волгоградской области (арендодатель) и обществом «Ростелеком» (арендатор) заключен договор аренды лесного участка № 34р-20/08 сроком действия на 49 лет (пункт 19 раздела VII договора аренды).

В соответствии с условиями пунктами 1, 2, 4 договора аренды, приложения № 3 к договору аренды, арендодатель предоставил арендатору на основании решения Управления лесного хозяйства администрации Волгоградской области № 44 от 07.05.2008, в аренду (временное пользование) для осуществления рекреационной деятельности участок площадью 0,12 га, находящийся в государственной собственности, местоположением: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, Среднеахтубинское лесничество, Сахарное участковое лесничество, квартал 66, выдел 6, номер учетной записи в государственном лесном реестре: 32-2008-05.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 10 договора аренды арендатор имеет право приступить после государственной регистрации договора, подписания сторонами акта приема - передачи лесного участка в аренду, предусмотренного приложением № 6 к договору и предоставления арендодателю в установленном порядке разработанного проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы и лесной декларации.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

На основании акта приема передачи от 15.05.2008 арендодателем передан, а арендатором принят во временное пользование лесной участок.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 11 договора аренды, арендатор обязан использовать лесной участок по назначению в соответствии с лесным законодательством, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и настоящим договором.

В силу подпункта «в» пункта 11 договора аренды арендатор обязан в установленном порядке разработать и предоставить арендодателю проект освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы или муниципальной экспертизы.

Таким образом, ответчик принял на себя обязательства по исполнению всех условий договора аренды лесного участка.

В соответствии с Законом Волгоградской области от 15.03.2012 № 22-ОД «О системе органов исполнительной власти Волгоградской области», Управление лесного хозяйства администрации Волгоградской области было переименовано в Комитет лесного хозяйства Волгоградской области.

Согласно пунктам 2, 3 постановления Губернатора Волгоградской области от 05.11.2014 № 99 «О мерах по реализации законов Волгоградской области от 23.10.2014 № 131-ОД «О внесении изменений в Устав Волгоградской области от 24.02.2012 № 1-ОД» и от 23.10.2014 № 132-ОД «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Волгоградской области и признании утратившими силу отдельных законодательных актов Волгоградской области» с 30.01.2015 Министерство природных ресурсов и экологии Волгоградской области переименовано в Комитет природных ресурсов и экологии Волгоградской области, вновь образован Комитет лесного хозяйства Волгоградской области.

В силу пункта 2 постановления Губернатора Волгоградской области от 24.11.2014 № 164 (в редакции от 02.04.2015 № 291, от 17.08.2015 № 749) «Об утверждении Положения о комитете лесного хозяйства Волгоградской области» Комитет лесного хозяйства Волгоградской области является правопреемником Министерства природных ресурсов и экологии Волгоградской области в части полномочий в области лесных отношений.

Согласно пункту 2 постановления администрации Волгоградской области от 19.12.2016 № 693-п «Об утверждении положения о комитете природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области», Комитет природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области является правопреемником комитета лесного хозяйства Волгоградской области в части осуществления государственных полномочий в области государственного управления в сфере использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, расположенных на территории Волгоградской области, государственного управления защитным лесоразведением на территории Волгоградской области, а также сохранения и воспроизводства защитных лесных насаждений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности Волгоградской области.

В обоснование искового заявления, Комитет указал, что Приказом комитета от 16.11.2018 № 2837 утвержден новый лесохозяйственный регламент Среднеахтубинского лесничества, сроком действия – 10 лет, начиная с 26.11.2018, в связи с чем ранее разработанный проект освоения лесов, представленный ответчиком в Комитет, утратил свою силу 26.11.2018, и возникла необходимость обеспечить разработку и представление проекта освоения лесов на новый срок (на срок действия лесохозяйственного регламента), однако ответчиком, в нарушение условий договорных обязательств и требований действующего лесного законодательства не разработан и не представлен на государственную экспертизу проект освоения лесов на арендуемый лесной участок.

Письмом от 07.09.2020 № 10-19-04/16673 Комитет предложил арендатору расторгнуть договор аренды лесного участка в связи с неисполнением подпункта «в» пункта 11 договора аренды, и направлены для подписания экземпляры дополнительного соглашения о расторжении договора.

Истец указав, что арендатором соглашение о расторжении подписано не было, до настоящего времени проект освоения лесов для проведения государственной экспертизы в Комитет не представлен, никаких действий по передаче прав и обязанностей по договору аренды лесного участка ответчиком не произведено, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковое требование, суды первой и апелляционной инстанций, руководствовались статьей 88 Лесного кодекса Российской Федерации (далее – ЛК РФ), Приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 29.02.2012 № 69, и исходили из того, что ответчиком в нарушение условий договорных обязательств и требований действующего лесного законодательства не разработан и не представлен на государственную экспертизу проект освоения лесов на арендуемый лесной участок, в связи с чем расторгли договор аренды лесного участка от 14.05.2008 № 34р-8/08, заключенный между Комитетом и обществом «Ростелеком».

При этом судами отклонен довод ответчика об отсутствии обязанности по предоставлению проекта освоения лесов на спорном арендованном лесном участке, поскольку в настоящее время общество «Ростелеком» не является собственником арендуемого лесного участка, объекты надвижимости (6 летних домиков), расположенные на спорном земельном участке проданы ФИО3 на основании договора купли-продажи от 17.04.2018 № 3/2018.

Суды пришли к выводу о том, что в период заключения спорного договора аренды действовало принятое в соответствии с частью 5 статьи 74 ЛК РФ постановление Правительства Российской Федерации от 28.05.2007 № 324 «О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», которым утверждена форма примерного договора аренды лесного участка, подлежавшая применению для всех видов использования лесов; подпунктом «г» пункта 10 раздела III формы которого было предусмотрено, что арендатор имеет право сдавать лесной участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другим лицам, отдавать право аренды в залог, вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив только с согласия арендодателя. Однако установленная законом процедура передачи участка в субаренду ответчиком не соблюдена, в связи с чем до настоящего время арендатором лесного участка по договору аренды от 14.05.2008 № 34р-8/08, является общество «Ростелеком», что приводит к необходимости обеспечения им как арендатором лесного участка исполнения возложенных на него обязанностей, в том числе, по внесению арендных платежей, разработке и представлению в комитет проекта освоения лесов.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с частью 4 статьи 71 ЛК РФ к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, абзацу второму пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее одновременно переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Аналогичные разъяснения даны в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»).

В соответствии с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, по смыслу названных норм и приведенных разъяснений, при продаже объекта недвижимости, расположенного на арендованном участке у арендатора отсутствует обязанность испрашивать согласие арендодателя на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка новому собственнику объекта недвижимости, поскольку покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, при отчуждении объекта недвижимого имущества в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, тем самым, принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Указанное означает, что договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию лесным участком уже с новым собственником недвижимости независимо от того, переоформлен или нет в установленном законом порядке договор аренды с новым собственником.

Судами не учтено, что о продаже объектов недвижимости и необходимости переоформления арендных правоотношений на нового собственника, ответчик сообщал истцу письмом от 19.06.2018.

Между тем, письмом от 14.03.2020 Комитет сообщил обществу, что ему необходимо обратиться с заявлением о выдаче согласия на сделку с арендованными лесными участками, а до подачи такого заявления – необходимо провести мероприятия по установлению границ земельного участка из состава земель лесного фонда на местности и привести адресную часть в соответствие с действующим лесоустройством Среднеахтубинского лесничества.

При разрешении спора ответчик, третье лицо ФИО3 приводили доводы о том, что общество «Ростелеком» выбыло из арендных отношений по аренде лесного участка еще до того момента, когда у него возникла обязанность обеспечить разработку и представление проекта освоения лесов на новый срок (на срок действия нового лесохозяйственного регламента Среднеахтубинского лесничества, утвержденного Приказом комитета от 16.11.2018 № 2837 на 10 лет, начиная с 26.11.2018), поскольку 17.04.2018 между ними заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от № 3/2018, по условиям которого общество «Ростелеком» (продавец) продало расположенные на арендуемом лесном участке по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, Среднеахтубинское лесничество, Сахарное участковое лесничество, квартал 66, выдел 6, принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости: летний домик отдыха, общей площадью 19,7 кв.м, летний домик отдыха, общей площадью 22,3 кв.м., летний домик отдыха, общей площадью 22,5 кв.м., летний домик отдыха, общей площадью 26,9 кв.м., летний домик отдыха, общей площадью 22,6 кв.м., летний домик отдыха, общей площадью 18,8 кв.м. (далее – объекты недвижимости), ФИО3 (покупатель).

Однако указанным доводам оценка судами не дана, представленный в материалы дела договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2018 № 3/2018 предметом оценки судов нижестоящих инстанций не являлся.

Между тем, из пункта 1.2 названного договора следует, что объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности с 22.12.2008, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации Хз 34-АБ 200192, Xs 34-АБ 200193, Xs 34-АБ 200195, Xs 34-АБ 200196, Xs 34-АБ 200194, Xs 34-АБ 200197 от 22.12.2008 и записями регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.12.2008. То есть, право собственности ответчика на объекты недвижимости, расположенные на арендованном лесном участке оформлено после заключения им договора аренды лесного участка от 14.05.2008 № 34р-8/08.

Из пункта 1 договора аренды следует, что лесной участок предоставлен в аренду обществу «Ростелеком на основании решения Управления лесного хозяйства администрации Волгоградской области № 44 от 07.05.2008; однако указанное решение в материалах дела отсутствует, судами не исследовано.

Общество «Ростелеком» и третье лицо ФИО3 утверждают, что объекты недвижимости – домики построены в 1978 году, существовали на момент предоставления участка лесного фонда в аренду в мае 2008 года и расположены на участке лесного фонда, предоставленного в аренду, и именно по причине расположения указанных строений и был предоставлен лесной участок в аренду. ФИО3 утверждает, что указанные домики представляют собой деревянные строения на сваях, ввиду того, что может происходить подтопление участка, на котором они расположены.

Из пункта 1.3 договора купли-продажи также следует, что объекты недвижимости расположены на земельном участке по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, Среднеахтубинское лесничество, Сахарное участковое лесничество, квартал 66, выдел 6, общей площадью 1200 кв.м., категория земель: земли лесного фонда, разрешенное использование: для осуществления рекреационной деятельности (далее - земельный участок).

Между тем, из материалов дела следует, что при выезде сотрудников СГБУ «Среднеахтубинское лесничество» на указанный лесной участок, каких-либо объектов на нем не обнаружено, в связи с чем ФИО3 отказано в заключении договора аренды на данный лесной участок со ссылкой на то, что представленные им документы не подтверждают, что приобретенные им строения расположены на землях лесного фонда; земельный участок претерпел изменения, при этом смежный со спорным земельный участок с 2008 года передан в аренду ФГУА «Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания».

Указанным противоречиям относительно расположения строений на землях лесного фонда земельный участок претерпел изменения судами оценка не дана.

При изложенных обстоятельствах, выводы судов первой и апелляционной инстанций о возможности расторжения договора аренды лесного участка от 14.05.2008 № 34р-8/08 с ответчиком в судебном порядке по причине нарушения им норм действующего законодательства, являются преждевременными.

Поскольку для принятия, обоснованного и законного судебного акта требуется совершение процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, настоящее дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела, суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, доводы кассационной жалобы, установить обстоятельства дела с учетом доводов лиц, участвующих в деле, оценить в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все представленные в дело доказательства, и применить закон, подлежащий применению, с учетом имеющейся арбитражной практики по спорным правоотношениям, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.01.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2022 по делу № А12-31167/2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи С.Ю. Муравьев

Р.В. Ананьев