Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Бюшра» (Турция) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды от 27.03.2001 № 3625 за период с 01.04.2019 по 27.09.2019 в размере 152 106 руб. 40 коп., неустойки за период с 02.12.2008 по 26.09.2019 в размере 72 097 руб. 01 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9255 руб. 17 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бюшра» (Турция) (далее – ООО «Бюшра», общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 27.03.2001 № 3625 за период с 01.04.2018 по 27.09.2019 в размере 152 106 руб. 40 коп., неустойки за период с 02.12.2008 по 26.09.2019 в размере 72 097 руб. 01 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9255 руб. 17 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.06.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Департамента, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства, при этом, считает, что оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований не имелось.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Бюшра» возражает против изложенных в ней доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «Бюшра» (арендатор) заключен договор аренды от 27.03.2001 № 3625 земельного участка с кадастровым номером 34:34:010063:154, площадью 472 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для эксплуатации нежилого помещения, сроком действия до 01.03.2050.

Согласно Положению о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 № 55/1585 «О даче согласие администрации Волгограда на реорганизацию департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда» к полномочиям Департамента муниципального имущества относится осуществление полномочий собственника по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе полномочия продавца, арендодателя.

Согласно соглашению от 25.10.2019 к договору аренды от 27.03.2001 № 3625 договор аренды расторгнут с 27.09.2019.

В соответствии с условиями договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала.

Департамент направил в адрес общества претензию от 21.10.2020 с требованием об оплате задолженности за период с 01.04.2018 по 27.09.2019 в сумме 250 920 руб. 07 коп.

Неисполнение обществом требований, изложенных в претензии, послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 413, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьей 44 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), установив, что земельный участок, переданный обществу по договору аренды, расположен под многоквартирным домом, необходим для эксплуатации жилого дома, право собственности истца на данный земельный участок прекратилось 01.03.2005, в связи с переходом данного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе ООО «Бюшра»), следовательно, Департамент утратил право на передачу земельного участка в аренду и право на получение арендной платы за указанный земельный участок, в связи с чем отказали в удовлетворении иска.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило.

В настоящем споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования чужим земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком в размере, предусмотренном для правоотношений аренды земельного участка. В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П указано, что в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах федеральный законодатель установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 189-ФЗ) - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Согласно положениям части 2 и 5 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им, и, соответственно, право на получение арендных платежей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что нежилое помещение - здание мини-пекарни, принадлежащее ООО «Бюшра», площадью 278,9 кв. м, с кадастровым номером 34:34:010063:5311, этажность 1, расположенное по адресу: <...>.

В пункте 1.3 договора установлено, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:010063:154 предоставлен для эксплуатации данного нежилого помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской от 24.11.2017 принятым по делу № А12-41036/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Тракторозаводского района» к ООО «Бюшра» о взыскании задолженности за содержание общего имущества, установлено, что данное нежилое помещение является пристроенным помещением к многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: <...>., и является его частью.

Судами двух инстанций сделан правильный вывод о том, что право собственности Департамента на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010063:154, площадью 472 кв. м, переданный обществу по договору аренды земельного участка от 27.03.2001 № 3652, прекратилось с 01.03.2005, договор аренды также прекратил действие с 01.03.2005 в силу закона.

При таких обстоятельствах, суды двух инстанций правомерно пришли к выводу, что поскольку принадлежащее обществу помещение является частью жилого дома, у Департамента отсутствовали основания для взыскания платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:34:010063:154.

Доводы заявителя кассационной жалобы относительно того, что земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом по адресу: <...> в настоящее время не сформирован в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства и не поставлен на государственный кадастровый учет для эксплуатации многоквартирного жилого дома, в связи с чем, положения ЖК РФ в части возникновения права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок, в том числе занимаемый принадлежащим ООО «Бюшра» объектом недвижимости, в данном случае не применяются отклоняются судебной коллегией окружного суда в силу следующего.

По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Здание мини-пекарни является частью многоквартирного жилого дома № 13А по ул. Загорская г. Волгограда, следовательно, муниципальное образование не вправе распоряжаться земельным участком, который необходим для размещения указанного многоквартирного жилого дома с пристроем с элементами озеленения и благоустройства, в том числе получать плату за пользование этим земельным участком.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на правовые выводы, изложенные в постановлении суда апелляционной инстанции от 05.02.2018 по делу № А12-41036/2016, следует признать несостоятельными, поскольку преюдициальными являются установленные судами обстоятельства, а не правовые выводы, сделанные ими при рассмотрении конкретного дела. Правила статьи 69 АПК РФ освобождают от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключают их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Необходимо отметить, что юридически значимым обстоятельством, установленным в рамках дела № А12-41036/2016 является факт того, что спорное нежилое помещение является частью многоквартирного жилого дома и не может признаваться обособленным строением, поскольку имеет общую несущую стену с домом с присоединением всех коммуникационных систем коммунальной инфраструктуры дома (заключение эксперта № 037/09-17-Э).

Вместе с тем требования к формированию земельного участка определены в статье 11.9 ЗК РФ.

Из анализа условий договора аренды от 27.03.2001 № 3625, с учетом плана земельного участка, предоставленного ООО «Бюшра», выписки из ЕГРН от 22.10.2020 с описанием местоположения земельного участка с кадастровым номером 34:34:010063:154 общей площадью 472 кв. м следует, что его границы проходят по стене здания многоквартирного жилого дома по линии общей стены с пристроенным помещением, принадлежащем обществу.

Поскольку здание многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, принадлежащими обществу, является единым объектом, формирование обособленного участка исключительно под частью единого недвижимого объекта, где граница земельного участка, по сути, разделяет здание, недопустимо.

Таким образом, уполномоченный орган, фактически предоставил обществу в аренду земельный участок, используемый собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных в жилом доме.

Вместе с тем, исходя из общих положений пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ при использовании земельного участка собственниками помещений, расположенных в одном здании, должен быть определен размер обязательства всех собственников здания, исходя из площади помещений к площади участка.

Применительно к спорному случаю судебные инстанции обоснованно исключили право уполномоченного органа предъявлять требования о взыскании платы от одного из собственника нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Необходимо отметить, что в результате постановки земельного участка с кадастровым номером 34:34:010063:154 на кадастровый учет 01.01.2002 сформированного с нарушение установленного порядка, уполномоченный орган, по сути, создал правовые препятствия для формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом в целом.

ООО «Бюшра» в письмах от 14.09.2018, от 26.09.2019 неоднократно указывало на то, что земельный участок, принадлежащий собственникам жилого дома, не может быть предметом аренды и договор подлежит расторжению.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 4 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета. С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа.

В пункте 4.1 Федерального закона №189-ФЗ также указано, что образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.

При таких обстоятельствах действия уполномоченного органа следует квалифицировать в качестве злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

Таким образом, орган муниципального образования должен был приступить к образованию земельного участка под многоквартирным жилым домом, для цели возникновения права общей долевой собственности.

Однако публичное образование при выполнении комплексных кадастровых работ не приступило к образованию земельного участка под многоквартирным жилым домом, расположенном по адресу: <...>, при этом, предъявив требования о взыскании платы к одному из собственников нежилого помещения, находящегося в указанном жилом доме.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суд двух инстанций, руководствуясь статьями 36 ЖК РФ, положениями Федерального закона № 189-ФЗ установив, что земельный участок, переданный обществу по договору аренды, впоследствии перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе ООО «Бюшра»), в связи с чем Департамент утратил право на передачу земельного участка в аренду и право на получение арендной платы за указанный земельный участок, при этом действия уполномоченного органа следует квалифицировать как злоупотребление правом, правомерно отказали в удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.06.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по делу № А12-32507/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи В.А. Карпова

Ф.В. Хайруллина