Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Литвиновой Марии Ивановны (ОГРНИП 318344300013472) к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299), обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр» (ОГРН 1107232027297) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Литвинова Мария Ивановна (далее – истец, ИП Литвинова М.И., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Комитет), обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр» (далее – общество «КА» «Спектр», общество):

- опризнании недостоверной, использовавшуюся Комитетом при расчёте арендной платы по договорам аренды от 28.12.2015 № 370, № 369, № 371, № 368 с 01.01.2019 величину рыночной стоимости земельных участков, определенную в соответствии с отчетами об оценке от 15.11.2018 № 708/18 в размере 13 003 000 руб., от 15.11.2018 № 709/18 в размере 28 049 000 руб., от 15.11.2018 № 711/18 в размере 20 014 000 руб., от 15.11.2018 № 710/18 в размере 5 308 000 руб.;

- установлении величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040012:232 площадью 2619 кв.м., расположенного по адресу Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8 в размере 8 846 982 руб.;

- установлении величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040012:228, площадью 6 189 кв.м., расположенного по адресу Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8 в размере 24 112 344 руб.;

- установлении величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040012:231 площадью 4 031 кв.м., расположенного по адресу Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8 в размере 17 010 820 руб.;

- установлении величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34634:040012:230, площадью 1 069 кв.м., расположенного по адресу Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8 в размере 4 511 180 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.11.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2021, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с судебными актами, ИП Литвинова М.И. обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Информация опринятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена наофициальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа винформационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей121 АПКРФ.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель Комитета возражал против доводов заявителя кассационной жалобы, указав на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов впорядке, предусмотренном главой35 АПКРФ подоводам, изложенным вкассационной жалобе, изучив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истцу принадлежат на праве собственности объекты недвижимости, расположенные по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8:

- здание цеха плавленых сыров, площадью 2 555,5 кв.м., этажность: 2, с кадастровым номером 34:34:040012:210, здание гаража с баней и сауной, общей площадью 406,8 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером 34:34:040012:54, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040012:232, обшей площадью 2 619 кв.м.

- здание нового цеха с холодильником, общей площадью 4 346,8 кв.м., этажность 3, с кадастровым номером 34:34:040012:206, расположенное земельном участке с кадастровым номером 34:34:040012:231, обшей площадью 4 031 кв.м;

- лабораторно-бытовой корпус, общей площадью 1 720,3 кв.м., этажность: 4, в том числе подземных - 1, с кадастровым номером 34:34:040012:211, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040012:230, обшей площадью 1 069 кв.м.;

- торговое здание, общей площадью 3 789,1 кв.м., этажность: 1, в том числе подземных - 1 , с кадастровым номером 34:34:040012:209; здание гаража, общей площадью 68 кв.м., этажность 1, с кадастровым номером 34:34:040012:207, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040012:228, обшей площадью 6 189 кв.м,

Названные земельные участки, на которых расположены принадлежащие на праве собственности предпринимателю объекты, принадлежат истцу на праве аренды на основании договоров уступки права аренды по договорам аренды земельного участка от 28.12.2015 № 370, от 28.12.2015 № 371, от 28.12.2015 № 368, от 28.12.2015 № 369.

Комитет является арендодателем по договорам аренды земельных участков, расположенных по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8, на которых расположены объекты недвижимого имущества истца:

договор от 28.12.2015 № 370 аренды земельного участка, с кадастровым номером 34:34:040012:232, площадью 2 619 кв.м., предоставленного для здания гаража с баней и сауной, здания цеха плавленых сыров;

договор от 28.12.2015 № 369, с учетом дополнительного соглашение № 1, аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:040012:228, площадью 6 189 кв.м., предоставленного для размещения объектов торговли;

договор от 28.12.2015 № 371 аренды земельного участка, с кадастровым номером 34:34:040012:231, площадью 4 031 кв.м., предоставленного для нового цеха с холодильником;

договор от 28.12.2015 № 368 аренды земельного участка, с кадастровым номером 34634:040012:230, площадью 1 069 кв.м., предоставленного для лабораторно-бытового корпуса.

Согласно пункту 3.1. указанных договоров арендная плата устанавливается согласно расчёту, прилагаемому к договорам.

Расчёт годовой арендной платы за земельные участки Комитетом производился в соответствии с Порядком расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утверждённые постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (далее - Порядок), приказом комитета по экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4 и «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2019 год» (далее - Приказ), и отчётами об определении рыночной стоимости земельных участков, которые были выполнены обществом с ограниченной ответственностью Консалдинговое агентство «Спектр».

Полагая, что рыночная стоимость земельных участков, применяемая при расчёте арендной платы, завышена и это подтверждается предварительной оценкой и мониторингом стоимости земельных участков, ИП Литвинова М.И. обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На территории Волгоградской области размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

Согласно пункту 1.5.7 Порядка годовая арендная плата за земельные участки определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5 Порядка, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п, с 17.03.2018 размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле: А = С х Кмд х Кказ, где: А - арендная плата, С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка, Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленным законодательством Российской Федерации (статья 6)

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, данных в пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абзац 4 пункта 1); в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ); оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ; для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Статьей 8 Закона об оценочной деятельности установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Судами установлено, что с целью расчета размера арендной платы находящегося в государственной собственности земельного участка в соответствии с государственным контрактом № 23-Эа/2018 по оказанию услуг по определению рыночной стоимости земельных участков от 27.08.2018 оценщиками общества с ограниченной ответственностью Консалдинговое агентство «Спектр» выполнена оценка рыночной стоимости названных земельных участков.

Согласно отчетам, выполненным обществом с ограниченной ответственностью Консалдинговое агентство «Спектр» рыночная стоимость земельного участка по договору аренды от 28.12.2015 № 371 на дату оценки - 06.11.2018, составляет 20 014 000 руб. (отчет от 15.11.2018 № 711/18); рыночная стоимость земельного участка по договору аренды от 28.12.2015 № 370 на дату оценки - 06.11.2018, составляет 13 003 000 руб. (отчёт от 15.11.2018 № 708/18); рыночная стоимость земельного участка по договору аренды от 28.12.2015 № 368 на дату оценки - 06.11.2018, составляет 5 308 000 руб. (отчёт от 15.11.2018 № 710/18); рыночная стоимость земельного участка по договору аренды от 28.12.2015 № 369 с учетом и дополнительного соглашения № 1 от 11.04.2017 № 1 на дату оценки - 06.11.2018, составляет 28 049 000 руб. (отчёт от 15.11.2018 № 709/18).

В соответствии с Законом об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В исковом заявлении истец указал, что Комитет обратился в Советский районный суд г. Волгограда по делу № 2-1359/2019 и взыскал с Литвиновой М.И. задолженность по арендной плате за период с 01.12.2018 по 31.05.2019 (заочное решение), с учетом того, что с 01.01.2019 произошло увеличение годовой арендной платы по указанным договорам аренды земельных участков, оформленное извещениями арендодателя, на основании отчётов об оценке от 15.11.2018 № 711/18, от 15.11.2018 № 708/18, от 15.11.2018 № 710/18, от 15.11.2018 № 709/18.

ИП Литвинова М.И, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленные ей в аренду участки, не согласилась с размером их рыночной стоимости, определённых на основании указанных отчётов, выполненных по заказу Комитета, полагая их завышенной и ссылаясь при этом на предварительную оценку, проведённую по запросу предпринимателя, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

По заявлению истца, отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельных участков завышена.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.02.2020 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью Оценочная фирма «Спектр».

Из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью Оценочная фирма «Спектр» от 27.03.2020 № 09 следует, что в отчетах об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.11.2018 № 708/18, 709/18, 710/18, 711/18 допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

В нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299: информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки частично не подтверждена, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки, частично не подтверждена, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Отсутствие кадастровых номеров участков, принятых в качестве объектов аналогов не позволяет однозначно определить характеристику участка – вид разрешенного использования, то есть отнести их к одному сегменту рынка с объектом оценки.

В отчете нет данных о точном местоположении объектов-аналогов, что не позволяет проверить их сопоставимость с объектом оценки по ценообразующим факторам – расположение относительно красной линии, наличие улучшений.

На оцениваемом земельном участке имеются коммуникации. В соответствии с пунктом 24ж Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, затраты на подключение инженерных коммуникаций входят в затраты на создание объектов капитального строительства. Так как объектом оценки является земельный участок, оценщик при проведении оценки должен исходить из допущения, что коммуникации проходят по границе участка. Оценщик ошибочно указывает на странице 30 отчетов по строке «Коммуникации» – имеются, как по объекту оценки, так и по объектам-аналогам.

В нарушение пункта 8ж ФСО № 3 в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, не указаны полное наименование, сокращенное наименование (при наличии), дата государственной регистрации, ОГРН.

В нарушение пункта 12 ФСО № 3 документы, предоставленные заказчиком, не заверены в установленном порядке.

В нарушение пункта 11б ФСО № 7 оценщиком по всем отчетам об оценке неверно определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты.

В отчетах оценщик делает вывод о принадлежности земельных участков к сегменту «производственные земли» (страница 35 отчетов). Фактическое использование участков – коммерческие земли. Вывод о принадлежности оцениваемых земельных участков к промышленным землям не обоснован. При этом подобные оценщиком объекты-аналоги для всех четырех земельных участков относятся к землям коммерческого назначения, ценообразующие факторы также приведены и используются для земель коммерческого назначения.

Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 06.11.2018 составляет: с кадастровым номером 34:34:040012:230 4 511 180 руб.; с кадастровым номером 34:040012:228 24 112 344 руб.; с кадастровым номером 34:34:040012:231 17 010 820 руб.; с кадастровым номером 34:34:040012:232 8 846 982 руб.

В своих возражениях против выводов общества с ограниченной ответственностью Оценочная фирма «Спектр», ответчиком указано на то, что проведенная экспертиза не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, содержит необоснованные, противоречивые выводы, которые повлияли на выводы эксперта по поставленным судом вопросам.

Ответчик также ссылался на то, что согласно пояснениям к таблице № 1 заключения эксперта (страница 17), представленные отчеты признаны недостоверными по причине отсутствия в них кадастровых номеров, данных о точном местоположении земельных участков, что не позволяет однозначно определить характеристику земельного участка - «вид разрешенного использования», сопоставить их с объектом оценки.

Судами установлено, что заключение эксперта не содержит ссылок на конкретные нормы Федерального стандарта оценки, предусматривающие, что в объекте аналоге должны быть указаны кадастровый номер земельного участка, его точное местоположение. Такое требование в законодательстве в области оценочной деятельности отсутствует.

В копиях объявлений о продаже (прилагаются к отчету) содержится информация о характеристиках земельных участков, виде разрешенного использования объектов-аналогов – «под коммерческое использование», что позволяет идентифицировать их использование для составления суждения о сопоставимости объектов-аналогов с объектами оценки. Выводов эксперта о том, в чем конкретно выражена недостоверность той информации, которая была использована оценщиком при сравнении объектов-аналогов, заключение не содержит.

Согласно пояснениям к таблице № 1 заключения эксперта (страница 17), оценщик при проведении оценки должен исходить из допущения, что коммуникации проходят «по границе земельного участка». Вместе с тем, пункт 24ж ФСО № 7, на который ссылается эксперт, указания на необходимость оценки прохождения коммуникаций именно «по границе земельного участка» не содержит. При проведении оценки оценщик учел инфраструктуру объектов - аналогов земельных участков по факту наличия или отсутствия на них коммуникаций. Выводов о том, каким образом это повлияло на недостоверность рыночной стоимости земельных участков, заключение эксперта не содержит.

Согласно пояснениям к таблице № 1 заключения эксперта (страница 17) эксперт указывает, что в нарушение требований пункта 8ж ФСО № 3 в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, не указаны полное, сокращенное наименование юридического лица, дата его государственной регистрации, ОГРН. Вместе с тем, в разделе 7.1 «Описание объекта оценки» отчетов об оценке указано, что собственником объектов оценки является Волгоградская область. Волгоградская область не является юридическим лицом, выписки из ЕГРН на объекты оценки к отчетам приложены. Выводов о том, каким образом не указание в отчетах сведений о юридическом лице повлияло на недостоверность рыночной стоимости земельных участков, заключение эксперта также не содержит.

Согласно пояснениям к таблице № 2 заключения эксперта (страница 23), в нарушение пункта 11б ФСО № 7 оценщиком неверно определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты. Вместе с тем, сам же эксперт далее пишет, что оценщиком использованы верные объекты-аналоги — под коммерческое использование. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что допущенная опечатка никак не повлияла на проведенные расчеты, а соответственно и на стоимость объекта оценки.

Суд первой инстанции, посчитав, что заключение эксперта, общества с ограниченной ответственностью оценочная фирма «Спектр» от 27.03.2020 № 09 имеет противоречия и не обоснованные выводы, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.08.2020 назначил экспертизу, производство которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью Бюро независимой экспертизы «Феникс».

Согласно заключению эксперта от 18.08.2020, отчеты об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.11.2018 № 708/18, 709/18, 710/18, 711/18 соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки.

По мнению представителя ответчика, экспертом нарушены положения статьи 16 Федерального закона от 31.03.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ФСО № 3, 7.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что из представленных в материалы дела отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков № 708/18, 709/18, 710/18, 711/18 усматривается, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком выбраны 3 объекта аналога земельных участков, основные параметры которых отражены в объявлениях, скриншоты которых приведены в приложениях к отчетам. Объявления о продаже земельных участков содержат стоимость, описание расположения земельных участков, прохождение по ним коммуникаций, назначение — под размещение коммерческих объектов. Кроме того, местоположение земельных участков обозначено ориентиром на схеме, размещенной в объявлении. Объявления имеют ссылку на интернет-ресурс, что позволяет проверить достоверность их размещения.

Судами обоснованно отклонены доводы ИП Литвиновой М.И. на отсутствие в отчетах об оценке кадастровых номеров обьектов-аналогов, их точного адреса. В подтверждение указанных недостатков отчета об оценке не сослался на нормы федерального закона или ФСО, в соответствии с которыми в отчете об оценке должны содержаться именно такие данные. Вместе с тем, в соответствии с разделом 3 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением от 06.03.2002 № 568-р Министерства имущественных отношений Российской Федерации, при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

Правомерно признаны судами ошибочными доводы ИП Литвиновой М.И. о неверно определенном оценщиком сегменте рынка объектов-аналогов №№ 2, 3 земельных участков, которые согласно представленным истцом многочисленным выкопировкам из Публичной кадастровой карты свидетельствуют об их расположении в зоне индивидуальной жилой застройки, в то время как подлежащие оценки земельные участки предоставлены под коммерческое использование.

Судами установлено, что в объявлениях объектов-аналогов №№ 2 и 3 конкретный адрес подлежащих продаже земельных участков не указан, вместе с тем ориентир их местоположения отображен на схеме, что позволяет определить их расположение в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденными Решением Волгоградской городской Думы от 21.12.2018 № 5/115, в зоне объектов общественно-делового и жилого назначения на территориях, планируемых к реорганизации (Д2-2), основные виды разрешенного использования которой предусматривают использование данной территории в том числе под коммерческие цели (объекты торговли, рынки, магазины, общественное питание, бытовое обслуживание и др.), а не только под индивидуальное жилищное строительство, как ошибочно считает истец.

Арендованные истцом земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:040012:232, 34:34:040012:228, 34:34:040012:231, 34:34:040012:230 в соответствии с вышеуказанными Правилами землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, расположены в зоне объектов общественно-делового и жилого назначения за пределами исторического центра Волгограда (Д2-1), основные виды разрешенного использования которой (также как земельные участки объектов-аналогов) предусматривают использование данной территории в том числе под коммерческие цели - объекты торговли, рынки, магазины, общественное питание, бытовое обслуживание и др.

Суды пришли к правомерному выводу, что выбранные оценщиком объекты-аналоги подходят по своим характеристикам для проведения сравнительного анализа рыночной стоимости объектов оценки.

Исходя из указанного, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение эксперта от 18.08.2020, по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанции правомерно признали отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков от 15.11.2018 № 708/18, 709/18, 710/18, 711/18 в качестве допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость спорных земельных участков, и отказали в удовлетворения исковых требований.

Доводы предпринимателя Литвиновой Марии Ивановны, изложенные в кассационной жалобе, не подтверждают нарушения судами первой и апелляционной инстанций норм права при вынесении обжалуемого решения и постановления.

При вынесении обжалуемых судебных актов арбитражные суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно и объективно исследовали все представленные сторонами по делу доказательства (статья 71 АПК РФ) и дали уже правовую оценку доводам заявителя, которая им повторно приводится в кассационной жалобе, иная оценка обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.11.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2021 по делу № А12-37122/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Карпова

С.Ю. Муравьев