Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гарифуллиной Л.Р. (протоколирование ведется путем использования систем видеоконференц-связи, материальный носитель видеозаписи приобщается к протоколу)

с участием представителей в Арбитражном суде Волгоградской области:

ООО «Компания «СтройИнвест» - ФИО1, доверенность от 21.03.2022,

Администрации Волгограда – ФИО2, доверенность от 12.07.2022,

Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда – ФИО3, доверенность от 09.11.2022,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видео-конференцсвязи кассационные жалобы Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда и Администрации Волгограда на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2023 года

по делу № А12-38295/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Компания «СтройИнвест» (400002, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации Волгограда (400066, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) об оспаривании ненормативного правового акта, заинтересованные лица: Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (400066, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (400066, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (400001, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Компания «СтройИнвест» (далее – ООО «Компания «СтройИнвест», общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, изложенного в письме Администрации Волгограда (далее - Администрация) от 20.12.2021 № 05-и/4057.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28 марта 2023 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2023 года решение суда отменено, принят новый судебный акт, которым признан незаконным отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, изложенный в письме Администрации Волгограда от 20.12.2021г. № 05-и/4057.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Администрация Волгограда и Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление арбитражного суда апелляционной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители Администрации Волгограда и Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда просят удовлетворить кассационную жалобу, указывая на несоответствие вывода суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, так как на момент обращения Общества с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истек срок действия договора аренды земельного участка на котором расположен объект недвижимости.

Представитель ООО «Компания «СтройИнвест», считая обжалуемое постановление законным и обоснованным, просит суд отказать в удовлетворении кассационных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 274, 285, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов заявителей кассационных жалоб, суд округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 14.04.2011 между ООО «Внешнеторговый дом «HELP» и Администрацией Волгограда заключен договор аренды на три года земельного участка № 9764 с кадастровым номером 34:34:070026:0002 площадью 5 739,9 кв.м. по адресу г. Волгоград, Кировский район, ул. ФИО5, 9, для строительства и эксплуатации торгового комплекса (1 очередь).

На основании изменений к договору от 05.06.2014 продлен срок аренды до 05.06.2015, права и обязанности арендатора переданы ФИО4

На основании изменений к договору от 02.06.2015 продлен срок аренды до 01.04.2018.

На основании изменений к договору аренды от 19.05.2016 с 19.05.2016 права и обязанности арендатора переданы ООО «Компания «СтройИнвест», арендатором земельного участка является ООО «Компания «СтройИнвест».

19.05.2016 в ЕГРН внесена запись регистрации права собственности ООО «Компания «Строй Инвест» в отношении объекта незавершенного строительства степенью готовности 12%, площадью 514,3 кв.м, по адресу: <...>.

13.04.2018 между Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда и ООО «Компания «СтройИнвест» заключен договор аренды земельного участка № 11385 площадью 5740 кв.м с кадастровым номером 34:34:070026:2 по адресу г. Волгоград, Кировский район, ул. ФИО5, 9, для завершения строительства торгового комплекса (1 очередь) сроком на три года до 01.04.2021.

08.07.2019 Администрация Волгограда выдала ООО «Компания СтройИнвест» разрешение на строительство №34-Ru34301000-7252-2019 Второй очереди торгового центра «Космос» по ул. ФИО5, 9 в Кировском районе г. Волгограда, сроком действия до 08.03.2022.

03.03.2021 ООО «Компания «СтройИнвест» обратилось в Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385 в части продления срока его действия с целью завершения строительства объекта.

Департамент письмом от 12.03.2021 № 5612-офзо указал, что с 01.03.2015 с учетом изменений, внесенных в Земельный кодекс РФ, продление договоров аренды не предусмотрено.

15.03.2022 ООО «Компания «СтройИнвест» обратилась в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда за продлением действия договора аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385.

Письмом от 31.03.2022 Департамент отказал в продлении договора аренды, в связи с прекращением его действия на дату обращения.

Не согласившись с указанным отказом Департамента, общество обжаловало его в суд.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30.06.2022 по делу № А12-7318/2022 отказано в удовлетворении требований заявителя о признании незаконным бездействия Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, выразившегося в непринятии решения по заявлению общества от 03.03.2021 о продлении договора аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385; о признании незаконным решения Департамента муниципального имущества администрации Волгограда об отказе в продлении договора аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385 по заявлению ООО «Компания «СтройИнвест» от 15.03.2022, в качестве устранения допущенных нарушений прав заявителя просит обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385 об увеличении срока действия договора на три года.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 указанное решение отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконным решения Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда от 31.03.2022г. об отказе в продлении договора аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385 по заявлению ООО «Компания «СтройИнвест» от 15.03.2022, по делу в отмененной части принят новый судебный акт о признании незаконным решения Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда от 31.03.2022 об отказе в продлении договора аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385 по заявлению ООО «Компания «СтройИнвест» от 15.03.2022.

Арбитражный суд апелляционной инстанции обязал Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда в месячный срок с момента вынесения настоящего постановления заключить с ООО «Компания «СтройИнвест» соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385 на срок не менее шести месяцев с даты заключения соглашения.

Строительство объекта завершено 29.03.2021.

Согласно заключению Инспекции государственного строительного надзора Волгоградской области (ОБЛСТРОЙНАДЗОР) от 03.09.2021 номер дела 03-05/005-7-19, утвержденному Приказом Инспекции государственного строительного надзора Волгоградской области от 03.09.2021 №70, объект капитального строительства «Вторая очередь торгового центра «Космос» по ул. ФИО5, 9 в Кировском районе г. Волгограда» соответствует требованиям, установленным для данной категории сооружений и утвержденной проектной документации.

После получения Акта о подключении объекта к сетям водоснабжения, 16.12.2021 ООО «Компания «СтройИнвест» обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом от 20.12.2021 № 05-и/4057 Администрация Волгограда отказала ООО «Компания «СтройИнвест» в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию мотивирован отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок.

Посчитав, что данным отказом нарушены его права и законные интересы, ООО «Компания «СтройИнвест» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что при обращении 16.12.2021 за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию у ООО «Компания «СтройИнвест» отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок. При этом судом отмечено, что оспариваемый ненормативный правовой акт подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства на дату его издания, следовательно, оценка нарушенного права общества также должна осуществляться на дату издания такого акта 20.12.2021. Учитывая, что Администрация Волгограда 14.11.2022 выдала ООО «Компания «СтройИнвест» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после представления полного пакета документов, суд пришёл к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае нарушения прав и законных интересов Общества.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные Обществом требования, арбитражный суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В силу положений пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объект капитального строительства - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с указанным Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

В силу части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство.

В части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации указан перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, который является исчерпывающим.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешений приведен в части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Отказ в выдаче разрешения на эксплуатацию может быть оспорен в суде (часть 8 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

ООО «Компания «СтройИнвест» 16.12.2021 обращаясь в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, приложило к заявлению следующие документы: договор аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385; разрешение на строительство №34-Ru34301000-7252-2019 Второй очереди торгового центра «Космос» по ул. ФИО5, 9 в Кировском районе г. Волгограда, сроком действия до 08.03.2022; справка Кировского отделения МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации г. Волгограда» от 29.03.2021 о показателях вновь выстроенного здания, расположенного по адресу: <...> (т.1 л.д.34), а также заключение Инспекции государственного строительного надзора Волгоградской области (ОБЛСТРОЙНАДЗОР) от 03.09.2021 номер дела 03-05/005-7-19, утвержденное Приказом Инспекции государственного строительного надзора Волгоградской области от 03.09.2021 №70, согласно которым объект капитального строительства «Вторая очередь торгового центра «Космос» по ул. ФИО5, 9 в Кировском районе г. Волгограда» соответствует требованиям, установленным для данной категории сооружений и утвержденной проектной документации.

Заключение Инспекции государственного строительного надзора Волгоградской области (Облстройнадзор) от 03.09.2021 номер дела 03-05/005-7-19 выдано на основании извещения об окончании строительства и акта проверки.

Данными документами подтверждается фактическое завершение строительства объекта капитального строительства в сентябре 2021 года, на момент обращения за разрешением на ввод в эксплуатацию (16.12.2021) готовность объекта составляла 100%.

Согласно разрешению на строительство от 08.07.2019 Обществу согласовано строительство объекта капитального строительства - торгового центра «Космос» по ул. ФИО5,9 в Кировском районе г. Волгограда на земельном участке с кадастровым номером 34:34:07 00 26:0002. Срок действия разрешения до 08.03.2022 14.08.2021 в ЕГРН внесена запись регистрации права собственности ООО «Компания «Строй Инвест» в отношении объекта незавершенного строительства степенью готовности 99%, кадастровый номер объекта 34:34:070026:139, площадь застройки 2724 кв.м., по адресу: <...>.

В соответствии с представленным в материалы дела заключением Облстройнадзора о соответствии построенного объекта требованиям законодательства от 03.09.2021 объект капитального строительства «торговый центр «Космос» по ул. ФИО5,9 в Кировском районе г. Волгограда» кадастровый номер объекта 34:34:070026:139 соответствует требованиям, установленным для данной категории сооружений и утвержденной проектной документации.

Таким образом, строительство объекта завершено в сентябре 2021 года, готовность объекта составляет 100% (срок договора истек (01.04.2021)).

Как указано в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Согласно позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от15.02.2011 № 14381/10, прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В связи с наличием на земельном участке зарегистрированного объекта незавершенного строительства Общество продолжало пользоваться земельным участком, необходимым для его эксплуатации, оплачивать арендную плату.

После истечения срока договора Департамент не осуществлял действий по возврату, по изъятию земельного участка.

Судом апелляционной инстанции установлено, что строительство объекта осуществлялось на основании выданного Обществу разрешения на строительство от 08.07.2019г. № 34-34301000-7252-2019 сроком действия до 08.03.2022.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, устанавливая срок действия разрешения на строительство до 08.03.2022, публичное образование фактически выразило согласие на размещение на земельном участке объекта недвижимого имущества, и, как следствие, на продление арендных отношений как минимум до окончания действия разрешения на строительство.

Формулируя приведенный вывод, суд апелляционной инстанций отметил, что на момент принятия оспариваемого отказа на земельном участке находился объект строительства с процентом готовности 100%. В этой связи истечение срока действия договора не может служить основанием для возложения на собственника объекта недвижимого имущества обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды. Выдача Обществу разрешения на строительство на срок до 08.03.2022 свидетельствует о заинтересованности уполномоченного органа в окончании строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию. В сложившейся ситуации формальный отказ в продлении договора аренды не может быть признан обоснованным. При этом существенным обстоятельством в споре является соблюдение реального баланса интересов сторон, поскольку заявитель утрачивает право пользования на законном основании земельным участком и находящимся на нем построенным объектом по причине, не зависящей от заявителя, в отсутствие договора аренды земельного участка лишен права ввести построенный объект в эксплуатацию (Обществу 20.12.2021 отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). В этой связи, отказ в продлении арендных отношений для завершения строительства объекта направлен не на восстановление права владения земельным участком, а на прекращение правовых оснований использования земельного участка арендатором, ввиду чего такой отказ свидетельствует о злоупотреблении правом и влечет правовую неопределенность.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14.06.2017 № 304- ЭС16-20773.

С учетом отсутствия факта возврата арендованного земельного участка от Общества к Департаменту, а также того, что на основании договора аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385 Администрацией было выдано разрешение на строительство, срок которого не истек, очевидно, что арендатор и после наступления указанной даты продолжил пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, а также с учётом его фактического согласия на размещение на земельном участке объекта недвижимого имущества.

Суд округа соглашается с выводом апелляционной инстанции о том, что отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не идентично истечению срока их действия на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство, не свидетельствует о самовольном строительстве объекта на данном земельном участке.

При подаче заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Обществом представлен договор аренды земельного участка, являющийся правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором Обществом в соответствии с нормами действующего законодательства осуществлено строительство объекта (100%).

Ввиду доказанности наличия совокупности обстоятельств, свидетельствующих о незаконности отказа органа местного самоуправления в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, требования заявителя правомерно удовлетворены судом апелляционной инстанции.

Доводы Администрации Волгограда и Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда о том, что права Общества не нарушены, поскольку 14.11.2022 Обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию препятствует своевременному введению объекта в гражданский оборот в целях осуществления предпринимательской деятельности, эксплуатация объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию влечет привлечение к административной ответственности.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Несогласие заявителей с выводами суда второй инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы апелляционным судом полно, всесторонне и объективно. Представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

В кассационных жалобах Администрация и Департамент оспаривают выводы суда апелляционной инстанций, давая свою оценку установленным по делу обстоятельствам.

Все доводы кассационных жалоб были исследованы в суде апелляционной инстанции и получили надлежащую оценку в оспариваемом судебном акте.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам (статья 286 АПК РФ).

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанций не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2023 года по делу N А12-38295/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса.

Председательствующий судья А.Д. Хлебников

Судьи Э.Т. Сибгатуллин

Р.Р. Мухаметшин