Гражданский кодекс часть 1

истца (Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области) – Поляковой О.А. (доверенность от 18.08.2017 № 125), Кочетова Г.В. (доверенность от 05.07.2017 № 114),

ответчика (общества с ограниченной ответственностью «Земля Профи») – Кузьмичева А.Б. (доверенность от 22.08.2017),

в отсутствие:

третьего лица – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Шалкин В.Б.)

по делу № А12-4384/2016

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540) к обществу с ограниченной ответственностью «Земля Профи», г. Волгоград (ИНН 3447027760, ОГРН 1093461000885) о взыскании 1 236 630 руб. 69 коп.,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Земля Профи», г. Волгоград (ИНН 3447027760, ОГРН 1093461000885) к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) о взыскании 2 568 038,94 руб., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ‑ Комитет финансов Волгоградской области, г. Волгоград,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее ‑ Комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Земля Профи» (далее – ООО «Земля Профи») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.07.2008 № 8168 за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 в размере 1 455 127 руб. 27 коп. и пени за просрочку внесения арендной платы за период с 01.06.2015 по 31.12.2015 в размере 268 724 руб. 47 коп.

ООО «Земля Профи», в порядке статьи 132 АПК РФ, обратилось с встречным уточненным иском о взыскании с Комитета неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды земельного участка от 30.07.2008 № 8168 за период пользования с 01.01.2013 по 31.12.2015 в размере 2 879 128 руб. 23 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.06.2016 иск Комитета удовлетворен в части, с ООО «Земля Профи» взыскан основной долг в размере 635 337 руб. 62 коп., неустойка в размере 268 724 руб. 47 коп.; встречный иск ООО «Земля Профи» также удовлетворен частично, с Комитета за счет казны Волгоградской области взысканы: неосновательное обогащение в размере 1 187 747 руб. 39 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 877 руб., на основании проведенного в соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) зачета с Комитета в пользу ООО «Земля Профи» взысканы: долг в размере 283 685 руб. 30 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 877 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2016 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.06.2016 отменено, принят по делу новый судебный акт. Иск Комитета удовлетворен частично, с ООО «Земля Профи» в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате за период с 08.02.2013 по 31.12.2015 в размере 1 284 337 руб. 52 коп., неустойка за период с 01.06.2015 по 31.12.2015 в размере 232 639 руб. 43 коп., в удовлетворении в остальной части требований отказано, апелляционная жалоба в соответствующей части оставлена без удовлетворения.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Земля Профи» ‑ отказано, апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 26.01.2017 № Ф06-16241/2016 по делу № А12-4384/2016 названные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области уточнил в порядке статьи 49 АПК РФ исковые требования, просил взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды от 30.07.2008 № 8168 за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 в сумме 2 618 543 руб. 82 коп. и пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.09.2013 по 31.12.2015 в сумме 519 221 руб. 02 коп.

ООО «Земля Профи» по уточненному встречному иску просил взыскать с Комитета неосновательное обогащение в виде переплаты по договору аренды земельного участка от 30.07.2008 № 8168 за период пользования с 01.01.2014 по 28.02.2015 в сумме 1 248 537 руб. 24 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.05.2017 по первоначальному иску производство по делу в части требований о взыскании задолженности за период с 01.04.2013 по 31.10.2013 и с 01.04.2014 по 31.07.2014 прекращено, с ООО «Земля Профи» в пользу Комитета взыскано 1 955 543 руб. 42 коп., из которых: 1 655 543 руб. 42 коп. долга по арендной плате и 300 000 руб. пени, в остальной части иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Земля Профи» отказано.

С ООО «Земля Профи» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 33 698 руб., а также ООО «Земля Профи» возвращена излишне уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 10 356 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18.05.2017 по делу № А12-4384/2016 изменено.

Производство по делу в части требований о взыскании задолженности за период с 01.04.2013 по 31.10.2013 и с 01.04.2014 по 31.07.2014 прекращено.

С ООО «Земля Профи» в пользу Комитета взыскано 602 851 руб. 95 коп., из которых: 478 330 руб. 09 коп. долга по арендной плате и 124 521 руб. 86 коп. пени, в остальной части иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Земля Профи» отказано.

С ООО «Земля Профи» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 7433 руб., а также ООО «Земля Профи» возвращена излишне уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 10 356 руб.

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представители Комитета поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель Общества, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу ‑ без удовлетворения.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 01.02.2018 до 13 часов 40 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.07.2008, между администрацией Волгограда (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Коммерческая фирма Агропромснаб» (арендатор) заключён договор № 8168 (далее ‑ договор), по условиям, которого, арендатору в пользование на условиях аренды передан земельный участок с кадастровым номером 34:34:04 00 44:7 общей площадью 7571 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Краснознаменская, 5 А, для строительства гостиницы.

На основании изменений к договору от 20.11.2009 арендатор заменён на ООО «Земля Профи», от 07.03.2012 срок действия договора продлён до 29.07.2017.

В настоящее время арендодателем по названному договору выступает Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

В соответствии с пунктами 2.6, 2.11 договора, арендная плата вносится арендатором равными частями до 10-го числа месяца, текущего месяца, её размер является определяемым и пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

Пунктом 2.12 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы арендатор обязан оплатить неустойку в размере 0,1% ставки рефинансирования за каждый день просрочки, от суммы платежей, подлежащих перечислению.

Неисполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2015, явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, от 15.03.2012 № 15117/11, от 17.04.2012 № 15837/11.

Таким образом, с учетом принципа регулируемости пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденпостановлениемадминистрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (далее ‑ Постановление № 469-П).

Указанным нормативным правовым актом предусмотрено два способа исчисления арендной платы за земельные участки:

- на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в зависимости от вида целевого использования земельного участка (пункт 1.5 Постановления № 469-п);

- в случаях, не указанных в пункте 1.5 настоящего Порядка, арендная плата рассчитывается по формуле (пункт 1.6 Постановления № 469-п).

Методика расчета размера арендной платы за пользование по определена в пункте 2.1 Постановления № 469-п по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; К ‑ коэффициент индексации.

Постановлением Правительства Волгоградской области от 24.02.2014 № 88-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 69-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» внесены изменения в порядок расчета арендной платы.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1.5.1 Постановления от 22.08.2011 № 69-п, в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 24.02.2014 № 88-п, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах 1 - 4 настоящего подпункта, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Как указывает ответчик, земельный участок с кадастровым номером 34:34:04 00 44:7 был предоставлен ему по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.06.2013 № 518 «О Программе подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу» утверждена Программа подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу, предусматривающую строительство гостиницы «На предмостной площади», категория «четыре звезды», г. Волгоград, ул. Краснознаменская, 5а (пункт 139), что соответствует адресу земельного участка, указанному в договоре.

Постановлением Правительства Волгоградской области от 07.03.2014 № 07-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 69-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» Постановление № 69-п дополнено подпунктом 1.5.9 следующего содержания: «1.5.9. Годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные организациям, осуществляющим строительство объектов, входящих в Программу подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу, утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 20.06.2013 № 518 «О Программе подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу», устанавливается на период строительства таких объектов в размере 0,7 процента от кадастровой стоимости такого земельного участка».

Действие указанного подпункта распространяется на отношения, возникшие с 01.01.2014 и отменено постановлением администрации Волгоградской области от 05.10.2014 № 99-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 69-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области», вступившим в силу с 18.10.2015.

Пункт 2.1 Постановления № 69-п дополнен подпунктом 2.1.5, введенным постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 № 80-П, в соответствии с которым размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Указанный подпункт подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного акта и не требует дополнительного изменения договора аренды земельного участка.

Иное толкование применения подпункта 2.1.5 Постановления № 69-п не соответствует части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а также принципу запрета необоснованных предпочтений, установленному в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, поскольку приведет к созданию дискриминационных условий исходя из того, что арендаторы, заключившие договор после вступления в силу пункта 2.1.5 и не обеспечившие ввод в эксплуатацию объектов недвижимости в течение трех лет оказались бы в неравном положении по сравнению с арендаторами, заключившими договор аренды ранее и не исполнившими соответствующей обязанности, в то время как порядок расчета платы является одинаковым для всех категорий лиц.

Такая же правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558.

Указав на необходимость применения при расчете размера арендной платы за период с 01.01.2014 по 18.10.2015 положений пункта 1.5.9 Постановления № 69-п в редакции постановления правительства Волгоградской области от 07.03.2014 № 107-п, исходя из 0,7% кадастровой стоимости спорного земельного участка, в связи с включением объекта строительства (гостиницы) в Программу подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу, утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 20.06.2013 № 518 «О Программе подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу», суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и произвел перерасчет задолженности по арендной плате за спорный период с учетом права ответчика на льготный порядок исчисления размера арендной платы.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не учел, что как следует из материалов дела, объект строительства – гостиница, к установленному сроку ответчиком не построен, в связи с чем был исключен из Программы постановлением Правительства Российской Федерации от 17.04.2017 № 454 «О внесении изменений в Программу подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу».

Данный акт органа власти не оспорен и не признан недействительным.

Таким образом, как установлено судом первой инстанции, Обществом не исполнены обязательства, условия выполнения которых и предполагали получение льготы 0,7% от кадастровой стоимости, на период ее предоставления.

Отношения по возврату денежных средств, не уплаченных в результате предоставления указанных льгот, при отпадении оснований для их предоставления по вине арендатора, прямо соответствующим нормативным актом не урегулированы (отсутствует норма прямого действия), поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным правоотношениям возможно применение по аналогии норм законодательства, регулирующих сходные отношения, в данном случае статьи 7 Закона Волгоградской области от 02.03.2000 № 2010-ОД «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Волгоградской области.

Статьей 15 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» также предусмотрено, что в случае неисполнения инвестором обязательств, указанных в части первой настоящего пункта, он лишается льгот, предоставленных ему в соответствии с настоящей статьей. Сумма денежных средств, не уплаченных в результате предоставления указанных льгот, подлежит возврату в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Кроме того, даже в случае невозможности использования приведенных норм по аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (часть 2 статьи 6 ГК РФ), что и было сделано судом первой инстанции.

Как правильно отметил суд первой инстанции, иные инвесторы, включенные в Программу и добросовестно исполняющие обязательства по возведению необходимых объектов, были бы поставлены в неравные условия с теми, кто получил льготу, но не исполнил условия ее предоставления. Материалами дела не подтверждается предоставление обществу какого-либо преимущества, обеспечивающего более выгодные условия деятельности, имущественных льгот по сравнению с иными участниками Программы.

При таких обстоятельствах положенный в основу обжалованного постановления вывод суда второй инстанций о наличии оснований для применения льготы 0,7% от кадастровой стоимости при расчете арендной платы по договору следует признать ошибочным.

Суд первой инстанции верно указал, что ответчик обязан уплатить арендную плату в соответствии со ставками платы за пользование земельным участком за спорный период без применения данного коэффициента.

Суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств, приняв во внимание заявление Общества о сроке исковой давности, наличие вступивших в законную силу судебных актов по делам № А12-31870/2013, А12-33670/2014, представленные ответчиком платежные поручения с указанием назначения платежа, произвел расчет, согласно которому задолженность ООО «Земля Профи» перед Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области за период с 09.02.2013 по 31.12.2015 составила 1 655 543 руб. 42 коп.

В связи с чем обоснованно признал встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению. Производство по делу в части требований за период с 01.04.2013 по 31.10.2013 и с 01.04.2014 по 31.07.2014 суд прекратил.

Начислив за просрочку платежей пени в порядке статьи 330 ГК РФ и пункта 2.12 договора, суд снизил размер пеней по правилам статьи 333 ГК РФ до 300 000 руб., оснований для еще большего их уменьшения суд не усмотрел.

Таким образом, по результатам рассмотрения кассационной жалобы судебная коллегия приходит к выводу, что апелляционным судом при вынесении постановления от 15.09.2017 по настоящему делу неправильно применены нормы материального права, что в соответствии с частью 2 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены постановления.

Поскольку нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта ( статья 288 АПК РФ), не установлено, решение суда первой инстанции от 18.05.2017 в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит оставлению в силе.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 по делу № А12-4384/2016 отменить, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18.05.2017 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Карпова