Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.04.2017 (судья Калашникова О.И.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 (председательствующий судья Жаткина С.А., судьи Антонова О.И., Волкова Т.В.)

по делу № А12-5328/2017

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «МСК» (ИНН <***>, ОГРН <***>), при привлечении третьих лиц: администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>), департамента по градостроительству и архитектуре Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>), Волгоградского областного государственного унитарного предприятия «Волгоградоблтехинвентаризация» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Комитет по управлению государственным имуществом, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МСК» (далее?ООО «МСК», общество) о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:040018:136, расположенный по адресу: <...> с присвоением данной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее?ЕГРП) статуса «архивный».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее?АПК РФ), привлечены администрация Волгограда, департамент по градостроительству и архитектуре Волгограда, Волгоградское областное государственное унитарное предприятие «Волгоградоблтехинвентаризация», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.04.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор по указанному делу, сделали вывод о том, что, поскольку спорный объект является вновь создаваемым объектом недвижимости в результате реализации утвержденной проектной документации, с получением разрешения на строительство, на отведенном для строительства земельном участке, обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав комитета фактом государственной регистрации права собственности на спорный объект не имеется.

В кассационной жалобе Комитета по управлению государственным имуществом, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что имеющийся на земельном участке объект незавершенного строительства в виде одной из шести блок?секций не является объектом недвижимости, соответственно, зарегистрированное право собственности на данный объект существенно нарушают права комитета, который является уполномоченным органом по распоряжению земельным участком, на территории которого расположен спорный объект капитального строительства. По мнению заявителя жалобы, на момент принятия судами двух инстанций оспариваемых судебных актов арендные отношения между сторонами прекратились, а внесение арендной платы за невозвращенный земельный участок правового значения для настоящего дела не имеет.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «МСК» возражает против изложенных в ней доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Администрация Волгограда в отзыве на кассационную жалобу поддерживает доводы заявителя кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению государственным имуществом поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО «МСК» возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

В процессе судебного разбирательства в суде кассационной инстанции лица, участвующие в деле, заявили дополнительные доводы и возражения относительно принятых судебных актов, в связи с чем в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании 26 сентября 2017 года объявлен перерыв до 03 октября 2017 года 12 часов 00 минут, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, на основании постановлений главы Волгограда от 03.06.2008 № 1007, от 25.12.2008 № 2722 ООО «Стройконсалтинг» сроком на один был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 34:34:040018:45, площадью 15 000 кв.м расположенный по адресу: <...> д 56 для строительства многофункционального спортивно-оздоровительного и досугового центра.

На основании данного постановления между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «Стройконсалтинг» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.01.2009 № 8421.

Впоследствии на основании соглашения о передаче прав от 14.08.2009 ООО «Стройконсалтинг» передало ООО «МСК» все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 21.01.2009 № 8421.

В соответствии с постановлением администрации Волгограда от 01.03.2012 № 484 в договор аренды от 21.03.2009 № 8421 внесены изменения, согласно которой срок аренды земельного участка продлен до 03.03.2017.

Запись об обременении права на земельный участок договором аренды между администрацией Волгограда и ООО «МСК» внесена в ЕГРП 14.08.2014.

В соответствии с выданным администрацией Волгограда разрешением на строительство № RU 34301000?425/Ц/14 от 19.12.2014, сроком действия до 19.12.2018, ООО «МСК» осуществляет строительство многофункционального спортивно?оздоровительного и досугового центра.

На земельном участке с кадастровым номером 34:34:040018:45 площадью 15 000 кв. м, расположенный по адресу: <...> д 56, возведен незавершенный строительством объект ? фундамент части предусмотренных проектной документацией секций многофункционального спортивно-оздоровительного и досугового центра.

Согласно выписки из ЕГРП от 17.03.2015 № 34?34/001?34/001/077/2015-382/1 за ООО «МСК» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <...> д 56 с кадастровым номером 34:34:040018:136, 7% степени готовности, площадью 793 кв. м.

Комитет по управлению государственным имуществом, полагая, что в соответствии со статьей1 Закона Волгоградской области от 26.12.2016 № 136?ОД полномочия органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей строительства осуществляет комитет, в связи с чем незаконная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства нарушает права публичного образования, обратился в арбитражный суд с иском о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим.

Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

При избрании способа защиты такое лицо должно исходить из характера спорных правоотношений и восстановлении нарушенных прав в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2017 № 308?ЭС16?20201, предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, который не обладает признаками недвижимого имущества, вправе собственник земельного участка, на котором этот объект расположен, арендатор земельного участка, которому участок предоставлен его собственником для строительства объекта недвижимости, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности иного лица на спорный объект.

Комитет по управлению государственным имуществом является уполномоченным органом по распоряжению спорных земельных участков, который был предоставлен в аренду для строительства обществу, в связи с чем обладает правом на обращение с таким иском.

Согласно пункту 4 статьи 25 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122?ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в спорный период), в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

В пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, если например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы.

Согласно части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Пленум № 25) вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

В абзаце 5 указанного Пленума № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, которые должны быть установлены судами, являются вопросы правомерности возведения строящегося объекта и завершение фундаментных или аналогичных им работ с учетом оценки проектной, технической и разрешительной документации.

Из раздела 2 проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» следует, что общая площадь застройки земельного участка составляет 2975 кв. м, в разделе 3 проектной документации «Архитектурные решения» предусмотрено, что габаритные размеры здания в плане?161,06 м.*18,26 м, в том же разделе также отражено, что здание состоит из трех этажей, два из которых подземных на отметках 7,8 кв. м; -4,5 кв. м, высота первого этажа составляет 9 м.

Из технического заключения, изготовленного ВО ГУП «Волгоградоблтехинвентаризация» следует, что имеющееся на земельном участке бетонное замощение не обеспечивает доступ на минус первый и минус второй уровни. При этом расположение бетонной заливки относительно уровня нулевой отметки не способно разместить соответствующие этажи на проектируемой глубине.

Как усматривается из выписки Федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН площадь объекта незавершенного строительства составляет 793 кв. м, то есть значительно меньше площади застройки и габаритных размеров здания, что может свидетельствовать о том, что существующая часть оспариваемого объекта не является конструкцией, способной воспринимать нагрузку всего здания.

При таких обстоятельствах, судам необходимо было исследовать, обладает ли спорный объект признаками фундамента, обеспечивающего восприятие нагрузки всего здания на площади застройки 2975 кв. м.

Судебные инстанции в отсутствии технической, проектной документации на свайно-плитный фундамент шести блок-секций, пришли к выводу, что, поскольку одна секция фундамента построена в полном объеме, данный факт свидетельствует о завершении всех фундаментных работ.

В связи с чем, оценив представленные по делу доказательства, в том числе кадастровый паспорт спорного сооружения, технический паспорт, проектную документацию общества с ограниченной ответственностью «Универсалпроект» суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии у спорного объекта признаков недвижимости.

Комитет по управлению государственным имуществом обосновывает свою позицию тем, что спорный объект представляет собой бетонную заливку, что подтверждается актом от 14.10.2016 № 2653 обследования земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая зарегистрированное право в судебном порядке, полагает, что на земельном участке, предоставленном в аренду, отсутствует оконченный строительством фундамент под зданием, соответственно, наличие в ЕГРП записи о праве собственности ООО «МСК» на объект незавершенного строительства, нарушает его право на распоряжение земельным участком.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, которым в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» был внесен пункт 24, в котором разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

В соответствии с Приказом Министерства регионального развития РФ от 27.12.2010 № 786 «Об утверждении свода правил СНиП 2.02.03-85» Свайные фундаменты?комбинированный свайно-плитный фундамент, состоящий из железобетонной плиты (свайного ростверка) и свай, совместно передающих нагрузку на основание. Свайные фундаменты следует проектировать на основе инженерно-геодезических изысканий, особенностей проектируемого здания, при этом предусматривается предварительная забивка пробных свай, устройство ростверки разрешается после приемки свайного поля представителем авторского надзора (СНиП 2.03.01-84 «Бетонные и железобетонные конструкции»).

Таким образом, характерным основанием для выполнения и изготовления фундаментальных работ (производство свайных работ) могут являться, прежде всего, доказательства о наличии технической документации, подтверждающей производство свайных работ: приемка свайного поля при наличии исполнительного плана; сводная ведомость погружения свай; акты геодезической разбивки; результаты испытаний свай; выполнение устройства ростверков или замоноличивание сборных оголовков с последующим оформлением акта приемки.

С учетом требований строительных норм доказательством завершения фундаментального цикла является акт приемки свайного поля и выполнение устройство ростверки, тогда как забивка пробных свай следует расценивать только в качестве подготовительного этапа перед изготовлением фундамента.

Эти существенные для дела обстоятельства судебными инстанциями не исследованы.

Кроме того, представителем ООО «МСК» было заявлено ходатайство о назначении судебной строительной экспертизы для определения наличия на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040018:45 по адресу: <...>, объекта незавершенного строительства.

Представители Комитета по управлению государственным имуществом, администрации Волгограда и департамента по градостроительству и архитектуре Волгограда, возражая против заявленного обществом ходатайства о назначении судебной экспертизы, считают, что вопросов, требующих специальных познаний для разрешения спора, не имеется.

Протокольным определением арбитражного суда от 26.04.2017 на основании статьи 82 АПК РФ в удовлетворении ходатайства общества о назначении по делу судебной экспертизы отказано.

Однако, отклоняя заявленное ходатайство, судебная инстанция не учла ряд вопросов о стадии фундаментных работ и возможности их поэтапного выполнения, по своей природе, требующих специальных познаний, как следует из представленной технической документации, какая-то часть работ по сооружению фундамента завершена, установить объем выполненных работ в процентном соотношении не представляется возможным из-за отсутствия проектно-сметной и исполнительной документации на необходимый фундамент под объектом капитального строительства в целом.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При фактическом отсутствии объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном в аренду ООО «МСК», а также наличие недостоверной регистрационной записи существенно нарушает права арендодателя земельного участка и может служить основанием для обращения с настоящим иском.

В связи с чем права публичного образования оспариваемой регистрацией могли быть нарушены, поскольку земельный участок не выбыл из государственной собственности.

Поскольку истец не претендует на титул относительно спорных объектов, однако, являясь уполномоченным органом по распоряжению земельных участков, считает, что на нем не имеется каких - либо объектов, отвечающих признакам недвижимости, следует исходить из того, что публичное образование избрало правильный способ защиты, соответствующий характеру нарушенных прав.

Следует учесть, что, поскольку на момент оспариваемой регистрации права на объект незавершенного строительства за ООО «МСК» договор аренды земельного участка от 21.01.2009 № 8421 действовал, оснований для правовой оценки наличие у общества последующего права, предусмотренного пунктом 5 статьи 39 ЗК РФ, не имелось.

При таких обстоятельствах судебные акты нельзя признать в полной мере законными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, подтверждающие объем выполненных работ по изготовлению фундамента с учетом проектно-сметной и разрешительной документации, а также допустимость секционного строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.04.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 по делу № А12-5328/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи С.Ю. Муравьев

Р.В. Ананьев