Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.02.2017 (судья Самсонов В.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Жевак И.И.)

по делу № А12-60022/2016

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г.Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью «Лига Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Волгоград, о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Лига Сервис» (далее – ООО «Лига Сервис», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.10.2014 №1414-В за период с 15.10.2014 по 31.12.2016 в размере 3 344 109,80 руб. и пени за период с 25.10.2014 по 31.12.2016 в сумме 181 596,61 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.02.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017, иск удовлетворено частично, с ООО «Лига Сервис» в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 2 771 351 руб. 91 коп., пени в размере 150 489 руб. 11 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

ООО «Лига Сервис», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО «Лига Сервис», явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель Комитета, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и ООО «Лига Сервис» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 17.10.2014 №1414-В, по условиям которого обществу в аренду сроком по 10.02.2055 предоставлен земельный участок площадью 8 131 кв. м с кадастровым номером 34:34:040023:5334, расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. Пархоменко, 2, для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и других подобных объектов) без трибун для зрителей, для размещения гостиниц, для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов) (далее – договор аренды от 17.10.2014 №1414-В).

Договор аренды от 17.10.2014 №1414-В зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 21.10.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды от 15.03.2013 № 281-В арендная плата устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору, и вносится арендатором ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца. Обязанность по внесению арендной платы возникает с 15.10.2014.

Согласно пункту 3.4 договора аренды от 15.03.2013 № 281-В размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления и(или) изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования указанных нормативных правовых актов. При этом арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы за соответствующий период.

На момент заключения вышеуказанного договора аренды на земельном участке были расположены следующие объекты недвижимости: здание административного корпуса с двумя залами; сооружение – бассейн; здание бытового корпуса; строения гаражей; здание фильтрационного корпуса с пристройкой (пункт 1.2. договора аренды от 15.03.2013 № 281-В).

На арендуемом земельном участке был построен объект недвижимого имущества, незавершенный строительством: водно-спортивный гостиничный комплекс с апартаментами по ул. Пархоменко Центрального района <...> пусковой комплекс «Гостиница Mercure» площадью 9 787 кв. м, принадлежащий на праве собственности ответчику, о чем 25.05.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Между Правительством Волгоградской области и ООО «Лига Сервис» заключено инвестиционное соглашение от 13.03.2013 №С-32/13 о предоставлении государственной поддержки обществу, реализующему инвестиционный проект «строительства объекта капитального строительства «водноспортивный гостиничный комплекс по ул. Пархоменко, 2, в Центральном районе г. Волгограда», согласно которому ООО «Лига Сервис» предоставлено право использования государственной поддержки в следующих формах: предоставление налоговых льгот и пониженных налоговых ставок по налогу на имущество и на прибыль; возмещение из областного бюджета разницы процентных ставок по кредитам; обеспечение исполнения кредитных обязательств инвесторов, привлекающих кредитные средства для реализации инвестиционных проектов, залогом объектов залогового фонда Волгоградской области.

На момент заключения договора аренды от 17.10.2014 №1414-В размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определялся по методике, установленной в пункте 2.1.1 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п от 22.08.2011 № 469-п, по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан х Ки, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки – коэффициент индексации.

Комитет, учитывая вышеуказанное инвестиционное соглашение, производил расчет арендной платы за пользование арендуемым земельным участком с применением следующих коэффициентов: коэффициент вида функционального использования земельного участка (Кви) со значением 0,015; коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора (Кдп) со значением 1; коэффициент категории арендатора (Ккан) со значением 0,005; коэффициент индексации (Ки) со значением 1,185.

Волгоградским областным советом по инвестициям принято решение от 18.04.2016 о прекращении государственной поддержки по инвестиционному соглашению от 13.03.2013 №С-32/13, заключенному между Правительством Волгоградской области и ООО «Лига Сервис», в связи с чем истец, руководствуясь положениями пункта 7 статьи 6 Закона Волгоградской области №2010-ОД от 02.03.2010 «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Волгоградской области», произвел перерасчет размера арендной платы за пользование спорным земельным участком без применения льготного коэффициента Ккан со значением 0,005, применив указанный коэффициент со значением 1.

Кроме того, в связи с государственной регистрацией 25.05.2015 права собственности ООО «Лига Сервис» на объект незавершенного строительства водно-спортивный гостиничный комплекс с апартаментами по ул. Пархоменко Центрального района <...> пусковой комплекс «Гостиница Mercure» площадью 9 787 кв. м, Комитет, начиная с 25.05.2015, произвел перерасчет размера арендной платы, применив коэффициент Кдп в значении 4, как для участков под строительство гостиниц.

Комитет, указывая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы, в результате чего у него образовалась задолженность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что за период с 15.10.2014 по 31.12.2016 у общества имеется задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.10.2014 №1414-В в сумме 2 771 351 руб. 91 коп., руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали с ООО «Лига Сервис» в пользу Комитета задолженность по арендной плате в указанной сумме.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта 6.2. договора аренды 17.10.2014 №1414-В, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 25.10.2014 по 31.12.2016 в размере 150 489 руб. 11 коп.

Довод кассационной жалобы о том, что судами при расчете арендной платы неправильно был применен коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (Кдп) со значением 4, установленный для строительства гостиниц, тогда как необходимо было применить указанный коэффициент со значением 1, установленный для объектов физической культуры и спорта, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47‑7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее - постановление от 22.08.2011 № 469-п).

На момент заключения договора аренды от 17.10.2014 №1414-В размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определялся по методике, установленной в пункте 2.1.1 постановления от 22.08.2011 № 469-п, по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан х Ки, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки – коэффициент индексации.

Постановлением администрации Волгоградской области от 05.10.2015 № 599-п были внесены изменения в постановление от 22.08.2011 №469-п. в том числе в пункт 2.1.1, согласно которым из формулы расчета арендной платы был исключен коэффициент индексации (Ки) и утверждена новая формула: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов.

Распоряжением Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2016 №281-р утверждены значения коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значения коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде – административном центре Волгоградской области (далее – распоряжение от 14.02.2016 №281-р).

Согласно пункту 2.3 Приложения 1 распоряжения от 14.02.2016 №281-р коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов (Ккан) для спортивных организаций и учреждений, индивидуальных предпринимателей, использующих земельные участки для строительства и размещения детско-юношеских спортивных школ, школ олимпийского резерва, клубов физической подготовки, теннисных кортов, гребных баз, катков, велотреков, стрельбищ, шахматно-шашечных клубов, бассейнов, общероссийских физкультурно-спортивных объединений (союзов, ассоциаций) по различным видам спорта, общественно-государственных физкультурно-спортивных обществ, образовательных учреждений и научных организаций в области физической культуры и спорта, установлен в размере 0,005.

На момент заключения договора аренды от 17.10.2014 №1414-В на спорном земельном участке располагались следующие объекты недвижимости: здание административного корпуса с двумя залами; сооружение – бассейн; здание бытового корпуса; строения гаражей; здание фильтрационного корпуса с пристройкой (пункт 1.2. договора).

Согласно акту выполненных работ от 27.04.2015 №1 и справки КС-3 стоимости выполненных работ от 27.04.2015 №1 по заказу ООО «Лига Сервис» вышеуказанные объекты были демонтированы подрядчиком: обществом с ограниченной ответственностью «СпецСтрой».

Поскольку с 27.04.2015 на спорном земельном участке какие-либо спортивные сооружения отсутствуют, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства, суды пришли к правильному выводу, что с указанной даты подлежит применению коэффициент Ккан со значением 1.

В соответствии с Приложением № 2 к распоряжению от 14.02.2013 № 281-р значение коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов (Кдп), для объектов физической культуры и спорта в Центральном районе г. Волгограда составляет 1, для строительства гостиниц и прочих мест для временного проживания (отелей, мотелей и т.д.) - 4.

Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 34:34:040023:5334, расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. Пархоменко, 2, предоставлен обществу в аренду для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и других подобных объектов) без трибун для зрителей, для размещения гостиниц, для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов) (пункт 1.1 договора аренды от 17.10.2014 №1414-В).

На арендуемом земельном участке был построен объект недвижимого имущества, незавершенный строительством: водно-спортивный гостиничный комплекс с апартаментами по ул. Пархоменко Центрального района <...> пусковой комплекс «Гостиница Mercure» площадью 9 787 кв. м, принадлежащий на праве собственности ООО «Лига Сервис», о чем 25.05.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

На арендуемом земельном участке отсутствуют какие-либо объекты физической культуры и спорта, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

Учитывая изложенное, суды при расчете размера арендной платы, начиная с 25.05.2015, правильно применили коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов в размере 4.

Решением Волгоградского областного суда от 28.04.2015 по делу №3‑207/2015, вступившим в законную силу, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:040023:5334 установлена в размере 19 838 399 руб. При этом в решении суда указано на необходимость применения установленной судом кадастровой стоимости с 01.01.2015.

Таким образом, при расчете размера арендной платы с 01.01.2015 следует применять кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере 19 838 399 руб.

Суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая, что ООО «Лига Сервис» за спорный период внесло арендную плату в сумме 25 471,48 руб., произвели перерасчет арендной платы за пользование спорным земельным участком, согласно которому задолженность ответчика по арендной плате составляет 2 771 351,91 руб.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций, пришли к правильному выводу о том, что требования Комитета о взыскании с ООО «Лига Сервис» задолженности по арендной плате в сумме 2 771 351 руб. 91 коп. и пени в размере 150 489 руб. 11 коп. обоснованы и подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.02.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.02.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 по делу № А12-60022/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Карпова

С.Ю. Муравьев