Гражданский кодекс часть 1

по иску Индивидуального предпринимателя Свиридова Владимира Александровича к Индивидуальному предпринимателю Абрамовой Наталье Александровне, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Администрации городского округа - город Михайловка Волгоградской области - о признании недействительным части договора аренды объекта недвижимости

установил:

Индивидуальный предприниматель Свиридов Владимир Александрович (далее - Предприниматель Свиридов, истец) обратился с иском к Индивидуальному предпринимателю Абрамовой Наталье Александровне (далее - Предприниматель Абрамова , ответчик) о признании недействительным по признакам ничтожности пункта 4.3 договора аренды от 01.11.2004 № 64-п/04 сроком действия по 31.10.2014 г., заключенного между Администрацией города Михайловки и Предпринимателем Абрамовой в отношении встроенного нежилого помещения магазина площадью 291, кв.м., расположенного по адресу: г. Михайловка Волгоградской области, ул. Обороны, 46.

Определением суда первой инстанции от 07.06.2007 к участию в деле на правах третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрация городского округа - город Михайловка Волгоградской области (л.д. 49).

Решением суда первой инстанции от 29.06.2007 (резолютивная часть которого объявлена 26.06.2007) в иске отказано на том основании, что оспариваемый пункт договора аренды не противоречит закону, а также в связи с чем, что истец не доказал наличия правовых норм, указывающих на невозможность применения первоначальных условий договора аренды.

Истец не согласился с данным решением, обратилась с апелляционной жалобой о его отмене как незаконного и необоснованного, а также о постановке нового судебного акта - об удовлетворении иска.

По мнению подателя, обжалуемое решение постановлено при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для дела. В обоснование жалобы также ссылается на несоответствие договора аренды Федеральному закону «Об оценочной деятельности». В дополнении к апелляционной жалобе указывает на наличие безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи с тем, что к участию в деле не привлечены все органы местного самоуправления городского округа - г. Михайловка.

В судебном заседании представитель истца и предприниматель Свиридов поддержали доводы жалобы, настаивали на ее удовлетворении.

Предприниматель Абрамова находит решение суда первой инстанции правильным и подлежащим оставлению без изменения.

Третье лицо в заявлении от 17.08.2007 просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, оценив доводы и возражения по апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Как установлено материалами дела, Предприниматель Свиридов с 19.02.2007 (л.д. 18) на основании договора купли-продажи от 28.12.2006 является собственником встроенного нежилого помещения магазина общей площадью 291,4 кв.м., расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Обороны, дом № 46.

Ранее - 01.11.2004 в отношении названного объекта недвижимости между Администрацией г. Михайловки (арендодателем) и Предпринимателем Абрамовой (арендатором) заключен договор аренды № 64-п/04 сроком действия по 31.10.2014г., прошедший государственную регистрацию 06.01.2005.

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды арендная плата составляет 14 339 руб. 07 коп. в месяц, плюс налог на добавленную стоимость 2 581 руб. 03 коп. (т.е изначально арендная плата устанавливалась в твердой сумме)

Пунктом 4.3 данного договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения корректируются в случае изменения величины арендной платы по решению органом местного самоуправления г. Михайловки.

В силу пункта 6.5.1 изменения и дополнения договора, касающиеся размера арендной платы, порядка и сроков ее внесения, производятся арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору.

Предметом иска по данному делу является материально-правовое требование Предпринимателя Свиридова как нового собственника объекта недвижимости и арендодателя о признании недействительным как ничтожного пункта 4.3 договора аренды от 01.11.2004 № 64-п/04.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из содержания приведенных норм вытекает, что при рассмотрении иска о признании оспариваемого условия договора недействительным как ничтожного, спорное условие подлежит оценке с точки зрения его соответствия законодательству, действующему на момент заключения договора.

Истолкование по правилам статьи 431 Гражданского кодекса РФ оспариваемого пункта 4.3 договора аренды от 01.11.2004 № 64-п/04 свидетельствует о том, что данным пунктом установлена возможность одностороннего изменения размера арендной платы, сроков и порядка ее внесения, а также основания для такого пересмотра - соответствующий акт органа местного самоуправления города Михайловки.

Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции исходил из необоснованности и недоказанности заявленного требования.

Судебная коллегия находит обжалуемый судебный акт по существу правильным по следующим основаниям:

Сдача в аренду имущества, в том числе относящегося к объектам муниципальной собственности, регламентируется нормами гражданского законодательства.

Арендная плата за объекты муниципальной собственности выступает в качестве важного источника формирования финансовой базы органов местного самоуправления.

Субъектами арендных правоотношений являются арендодатель и арендатор.

Согласно статье 124 Гражданского кодекса РФ городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 2 статьи 125 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду предоставлено его собственнику. Данное положение корреспондирует со статьей 209 Гражданского кодекса РФ, отнесшей к правомочию собственника право передавать третьим лицам принадлежащее ему имущество во владение и пользование.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 4 статьи 40 Устава города Михайловки, принятого решением городской Думы 12.02.1997 № 18 (в редакции на момент заключения договора аренды) предусмотрено, что городская Администрация вправе сдавать объекты муниципальной собственности в аренду и определять условия использования передаваемых в пользование объектов.

Согласно статье 16 Устава города Михайловки городская администрация решает вопросы аренды и распоряжения объектами муниципальной собственности в порядке, установленном городской Думой.

Таким образом, Администрация г. Михайловки, не будучи собственником передаваемого в аренду муниципального имущества, вправе устанавливать или изменять условия аренды только в соответствии с нормативными актами городской Думы.

В силу диспозитивного характера гражданско-правового регулирования и принципа свободы договора, нашедших закрепление в статьях 1, 421 Гражданского кодекса РФ, предполагается, что стороны вправе свободно определять условия связывающего их договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен как в твердой сумме, так и являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Стороны - Администрация г. Михайловки и Предприниматель Абрамова Н.А. в договоре аренды от 01.11.2004 № 64-п/04 предусмотрели «иное», т.к. при его заключении достигли согласия о том, что размер, условия и порядок внесения арендной платы могут быть изменены в одностороннем порядке в соответствии с актами (решениями) органом местного самоуправления.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что пункт 4.3 не противоречит закону, является правильным.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на принятие обжалуемого решения без учета положений статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности», не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание.

Во-первых, подобное основание для признания недействительным оспариваемого пункта договора аренды в суде первой инстанции истцом не приводилось, а в суде апелляционной инстанции не применяются правила об изменении предмета и основания иска (часть 3 статьи 266 АПК РФ).

Во-вторых, названный довод является несостоятельным и по существу.

Хотя статья 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и предусматривает проведение оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям при передаче их в аренду, однако этот закон не содержит норм, устанавливающих зависимость величины арендной платы от стоимости передаваемого в аренду объекта недвижимости.

В данном случае оценка муниципального нежилого помещения, передаваемого в 2004 году в аренду Абрамовой Н.А., не являлась обязательной до заключения договора № 64-п/04, поскольку стороны не предусмотрели арендную плату в виде периодических или единовременных платежей, зависимых от рыночной стоимости передаваемого в аренду имущества.

Нельзя согласиться и с мнением подателя жалобы о наличии бесспорного основания для отмены решения судом первой инстанции по пункту 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.

Спор разрешался судом в рамках гражданско-правовых отношений между Администрацией (которая привлечена к участию в деле), предпринимателями Абрамовой и Свиридовым. Каких-либо выводов относительно прав и обязанностей Михайловской городской Думы, главы городского округа, контрольно-счетной комиссии городского округа суд первой инстанции не делал. Решение суда названные лица в порядке статьи 42 АПК РФ не обжаловали. Ссылка суда на нормативные правовые акты, определяющие компетенцию органов местного самоуправления, не означает, что судебный акт принят о субъективных правах и обязанностях этих органов.

Судебная коллегия также усматривает наличие дополнительного основания для отказа в заявленном иске.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ и, исходя из задач арбитражного судопроизводства (пункт 1 статьи 2 АПК РФ), любое судебное решение должно служить целям восстановления оспоренных или нарушенных прав и охраняемых законом интересов.

В этой связи предприниматель Свиридов В.А. как истец по настоящему делу в силу части 1 статьи 65 АПК РФ должен доказать, каким образом судебное решение о признании недействительным оспариваемого им условия договора аренды повлечет восстановление его прав и интересов.

Однако соответствующего обоснования истцом не представлено.

Судебная коллегия полагает, что решение по заявленному требованию независимо от итога судебного разбирательства не повлияет на права истца как собственника находящегося в аренде имущества в силу следующего:

Оспариваемый истцом пункт 4.3 договора аренды (в применении его во взаимосвязи с пунктом 6.5.1) фактически предусматривает обязательство Администрации (как арендодателя) направлять арендатору уведомления об одностороннем изменении договора аренды по вопросам размера арендной платы, порядка и сроков ее внесения в случае принятия органами местного самоуправления соответствующего решения по тем же вопросам.

Согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В соответствии с пунктом 1 статьи 406 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ предусмотрено такое основание для прекращения обязательства (полностью или в части) как невозможность исполнения, если она (невозможность исполнения) вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Поскольку встроенное нежилое помещение магазина продано на торгах в порядке законодательства о приватизации ни Администрация г. Михайловки, ни предприниматель Абрамова не отвечают за изменение статуса объекта недвижимости (его переход из разряда муниципальной в частную собственность).

После перехода права собственности на помещение магазина к предпринимателю Свиридову исполнение условия, предусмотренного пунктом 4.3 договора аренды, стало невозможным, т.к. Администрация с 19.02.2007 перестала быть стороной договора аренды от 01.11.2004 № 64-п/04, а поэтому действие данного пункта прекратилось в силу закона.

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором и вводит только единственное ограничение - не чаще одного раза в год.

Как отмечено в пункте 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 55), при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ судам необходимо исходить из того , что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Общее положение пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора, само по себе не отменяет и не исключает действия пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда как при существенном нарушении договора другой стороной, так и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами, договором.

Следовательно, предприниматель Свиридов вправе в самостоятельном порядке при наличии соответствующих правовых оснований обратиться с требованием (в том числе в арбитражный суд, но с соблюдением условий пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ) об изменении условий договора от 01.11.2004 № 64-п/04 в части первоначального размера арендной платы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.06.2007 (по дате изготовления полного текста судебного акта), принятое по делу № А12-6070/2007-С59 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Свиридова Владимира Александровича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд, вынесший судебный акт.

Председательствующий Н.В. Лаврик

Судьи И.И. Аниськова

Е.Б. Языков