Гражданский кодекс часть 1

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка и обязании предоставить заявителю земельный участок в аренду без торгов для завершения строительства,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель,) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Комитет) с заявлением о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:060007:32 и обязании предоставить заявителю земельный участок в аренду без торгов для завершения строительства.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.06.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2021, заявленные требования удовлетворены, решение Комитета от 26.02.2021 № 21- 23/4048 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:060007:32 ИП ФИО1 в аренду без проведения торгов, признано недействительным, суд обязал Комитет в порядке восстановления нарушенного права предоставить ИП ФИО1 в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 34:34:06007:32.

В кассационной жалобе Комитета, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что оснований для признания решения незаконным не имелось.

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО1 возражает против изложенных в ней доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между администрацией Волгограда и обществом с ограниченной ответственностью «ВолгоСтройпроект» (далее – ООО «ВолгоСтройпроект») заключен договор аренды от 28.04.2011 № 9783 земельного участка с кадастровым номером 34:34:060007:32, сроком на 5 лет по адресу: <...> для строительства промышленно-производственной базы.

ООО «ВолгоСтройпроект» выдано разрешение на строительство от 18.03.2016 № 34-RU34301000-6242-2016 промышленно-производственной базы по адресу <...> в Советском районе на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060007:32 со сроком действия до 18.03.2019.

После истечения срока договора аренды общество продолжило пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Комитет 18.10.2019 уведомил ООО «ВолгоСтройпроект» об одностороннем отказе от договора аренды от 28.04.2011 № 9783, заключенного на неопределенный срок.

По договору купли-продажи арестованного имущества от 17.01.2020 № 88, ИП ФИО1 приобрел объект незавершенного строительства площадью 60,5 кв. м с кадастровым номером 34:34:060007:295, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060007:32.

Согласно сведениям из ЕГРН, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 60,5 кв. м, с кадастровым номером 34:34:060007:295, расположенный по адресу: <...>, который находится на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060007:32, площадью 3510 кв. м.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.02.2021 по делу № А12-8402/2020 по иску Комитета к ИП ФИО1 отказано в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности ИП ФИО1 на объект незавершенного строительства площадью 60,5 кв. м, с кадастровым номером 34:34:060007:295, расположенный по адресу: <...>; об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 34:34:060007:32, площадью 3510 кв. м, расположенный по адресу: <...>, при этом судом установлено, что спорное имущество является объектом недвижимости, в связи с чем, право собственности на него было обоснованно зарегистрировано в установленном законом о государственной регистрации прав.

ИП ФИО1 обратился в Комитет с заявлением от 30.01.2021 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 34:34:060007:32 для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

ИП ФИО1 решением от 26.02.2021 № 21-23/4048 отказано в предоставлении земельного участка в аренду без торгов, в соответствии с подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее– ЗК РФ).

Разрешая спор, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, 39.8 ЗК РФ установив, что ИП ФИО1 имеет право на предоставление спорного земельного участка в аренду без проведения торгов, однократно для завершения строительства незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, признали отказ уполномоченного органа незаконным.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015.

Статьей 39.2 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в статье 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 названной статьи по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, с собственниками зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды заключается на срок до трех лет.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства, по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Судами установлено, что ООО «ВолгоСтройпроект» на земельном участке площадью 3510 кв. м с кадастровым номером 34:34:060007:32, предоставленном ему в аренду по договору аренды от 28.04.2011 № 9783, на основании разрешения на строительство возведен незавершенный строительством объект недвижимости площадью застройки 60,5 кв. м, право собственности на который зарегистрировано за ИП ФИО1, о чем 21.03.2020 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации.

По истечению срока действия договора аренды от 28.04.2011 № 9783 уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия данного договора аренды земельного участка, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимости незавершенный строительством, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Судами также отмечено, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:060007:32 ранее не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что ИП ФИО1 имеет право на предоставление земельного участка с кадастровым номером 34634:060007:32 в аренду без проведения торгов, однократно для завершения строительства незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке.

Ссылки Комитета на положения пунктов 1, 6 статьи 239.1 ГК РФ, обоснованно признаны судами несостоятельными в силу следующего.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03. 2015).

Применение положений указанной нормы возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции (действующей с 01.03.2015), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства предыдущим собственникам этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Применительно к спорному случаю договор аренды заключен в 2011 году, следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не подлежат применению.

Доводы Комитета о том, что площадь испрашиваемого земельного участка в размере 3510 кв. м. несоразмерна площади объекта недвижимости, расположенного на нем, правомерно отклонены судами в силу следующего.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Из анализа материалов дела следует, что земельный участок площадью 3510 кв. м с кадастровым номером 34:34:060007:32, расположенный по адресу: <...>, был предоставлен ООО «ВолгоСтройпроект» на основании протокола аукциона от 08.04.2011 № 28/7 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства объектов нежилого назначения и договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства объектов нежилого назначения от 11.04.2011 № 22 по договору аренды от 28.04.2011 № 9783.

Администрацией Волгограда выдано разрешение на строительство от 18.03.2016 № 34-RU34301000-6242-2016 промышленно-производственной базы по адресу <...> в Советском районе на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060007:32 со сроком действия до 18.03.2019 в котором согласована площадь постройки на указанном земельном участке в размере 76,58 кв. м.

Таким образом, поскольку при предоставлении земельного участка для строительства в 2011 году уполномоченный орган обеспечил проверку необходимости испрашиваемой площади земельного участка для производства строительных работ, при реализации права на заключение (продление) договора для тех же целей, при отсутствиии иных правовых оснований, не допускаетсяпроизвольноеуменьшение используемой для строительства объекта площади участка, за исключением случаевпоследующего предоставления участка для эксплуатации уже введенного в гражданский оборот строения.

При таких обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу, что действующим земельным законодательством не предусмотрено, что при предоставлении земельного участка однократно для завершения строительства объекта, расположенного на нем, площадь земельного участка, ранее предоставленного для строительства этого объекта недвижимости по договору аренды, может быть произвольно изменена.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 39.6, 39.8 ЗК РФ, 198, 200 АПК РФ, установив, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства, в связи с чем предприниматель имеет право на однократное предоставление участка той же площадьюдля завершения строительства без проведения аукциона, признали отказ уполномоченного органа незаконным.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.06.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2021 по делу № А12-6164/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи В.А. Карпова

Ф.В. Хайруллина