Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.02.2017 (судья Наумова М.Ю.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017 (председательствующий судья Кузмичев С.А., судьи Землянникова В.В., Смирников А.В.)

по делу № А12-67710/2016

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр К», г. Волгоград, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волгоград, о признании незаконной государственной регистрации прекращения аренды, третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области, г. Волгоград, общество с ограниченной ответственностью «Заречье», г. Волгоград, общество с ограниченной ответственностью «Строительные системы», г. Волгоград,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Центр К» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее – управление), с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий по государственной регистрации прекращения аренды в отношении 2-х земельных участков с кадастровым номером 34:28:100028:3977, расположенного Волгоградская область, Среднеахтубинский район, с записью погашения от 17.10.2016 № 34-34/001-34/001/018/2016-1156/1, кадастровым номером 34:28:100028:3978, расположенного: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, с записью погашения от 17.10.2016 № 34-34/001-34/001/018/2016-1155/1

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.02.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017, требования удовлетворены. Суд признал незаконными действия управления по государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:28:100028:3977 и земельного участка с кадастровым номером 34:28:100028:3978.

Управление, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Между обществом и ООО «Заречье» заключен договор от 22.05.2014 № 645/2 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), который зарегистрирован в управлении 30.05.2014 № 34-34-20/018/2014-280, согласно которого общество передает ООО «Заречье» права и обязанности по договору земельного участка от 09.07.2007 № 645 на арендуемый земельный участок с кадастровым номером 34:28:100028:404, площадью 640 000 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, примерно в 1,75 км. по направлению на северо-запад от ориентира п. Песчанка, срок аренды до 31.10.2056.

Передача прав осуществлена с согласия собственника земельного участка в лице уполномоченного органа по распоряжению федеральной землей.

Право аренды данного земельного участка приобретено обществом на основании договора от 01.04.2008 № 645/1 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с Государственным научным учреждением «Волгоградская опытная станция Всероссийского научно- исследовательского института растениеводства им. Н.И. Вавилова» Российской академии сельскохозяйственных наук (далее – учреждение).

ООО «Заречье» произвело разделение приобретенного земельного участка с кадастровым номером 34:28:100028:404 с образованием 18 отдельных участков, в том числе, с кадастровыми номерами 34:28:100028:3977 и 34:28:100028:3978, расположенных по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район.

ООО «Заречье» обратилось в управление с заявлениями от 10.02.2016 о прекращении ограничения (обременения) права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 34:28:100028:3977 и 34:28:100028:3978. В качестве документов, подтверждающих прекращение ограничения (обременения) права в виде аренды, ООО «Заречье» представило уведомление от 17.11.2015 о расторжении договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 22.05.2014 № 645/2, подписанное генеральным директором общества.

Общество обратилось с заявлением от 24.02.2016 в управление о приостановлении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права.

20.05.2016 в управление от общества поступили заявления в отношении регистрационных документов по вышеуказанным земельным участкам о приобщении к делу правоустанавливающих документов письма общества от 19.05.2016 в адрес ООО «Заречье», в соответствии с которым ранее направленное обществом уведомление о расторжении договора от 22.05.2016 № 645/2 является недействительным.

На основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления) (далее – закон № 122) государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) права в виде права аренды на земельные участки 03.06.2016 приостановлена на один месяц.

В связи с тем, что в течение срока приостановления препятствия для проведения государственной регистрации устранены не были, управлением по заявлениям ООО «Заречье» приняты решения от 04.07.2016 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 34:28:100028:3977, 34:28:100028:3978, поскольку у ООО «Заречье» отсутствовали документы, необходимые для государственной регистрации прекращения зарегистрированного права.

04.10.2016 ООО «Заречье» повторно подало в управление заявления о прекращении права аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3977, 34:28:100028:3978 с приложением уведомления общества от 17.11.2015 о расторжении договора передачи прав и обязанностей по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 22.05.2014 № 645/2 в качестве основания для совершения данного регистрационного действия.

Регистрирующим органом 17.10.2016 на основании указанных повторных заявлений ООО «Заречье» и уведомления о расторжении договора от 17.11.2015 совершены действия по государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:3977, 34:28:100028:3978 (записи погашения № 34-34/001-34/001/018/2016-1156/1, № 34-34/001-34/001/018/2016-1155/1).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из следующего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 16 закона № 122 государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава- исполнителя.

В силу пункта 1 статьи 26 закона № 122 государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 17 закона № 122 установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Таким образом, основанием совершения регистрационных действий являются не произвольные действия любого лица по подаче заявлений в регистрирующий орган о совершении последним испрашиваемых таким заявителем регистрационных действий, а заявление уполномоченного законом заявителя, подтвержденное документами, по форме и содержанию удостоверяющими юридические факты (сделки, события и пр.), которые в соответствии с законодательством Российской Федерации устанавливают наличие, возникновение, прекращение, переход и ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, подлежащие по закону государственной регистрации.

На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 закона № 122 в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах.

В соответствии с пунктом 16 Правил от 23.12.2013 № 765 при государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается в порядке, установленном разделом VI названных Правил (ей присваивается статус «погашенная»).

В пункте 64 раздела VI Правил от 23.12.2013 № 765 указано, что в случае, если ограничение (обременение) права не прекращается, а переходит к другому лицу, то в дополнительной записи (в разделе Единого государственного реестра прав, открытом до вступления в силу Правил на бумажном носителе, также в штампе погашения регистрационной записи) также указываются номера подраздела Единого государственного реестра прав и записи, содержащей сведения о том же самом ограничении (обременение) права (запись о котором содержалась в Едином государственном реестре прав ранее).

Пунктом 93 Правил от 23.12.2013 № 765 установлено, что государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI названных Правил; при расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется запись подраздела III-4 Единого государственного реестра прав о государственной регистрации такого соглашения.

Правовым последствием направления обществу уведомления о расторжении договора от 17.11.2015 и получения такого уведомления ООО «Заречье», по смыслу пункта 6.2 договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 22.05.2014 № 645/2, должно было быть прекращение названного договора по основаниям, указанным в статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, как одно из последствий прекращения договора возврат имеющихся в наличии у ООО «Заречье» прав аренды на земельные участки в пользу первоначального правообладателя общества.

Суды двух инстанций, пришли к выводу, что на основании представленных ООО «Заречье» документов регистрирующим органом должны были быть произведены регистрационные действия в отношении уступки прав по договору аренды, предусмотренные пунктом 94 Правил от 23.12.2013 № 765. Однако из выписки из Единого государственного реестра прав от 17.10.2016 усматривается, что в отношении спорных участков право аренды прекращено, ограничения (обременения) прав собственности Российской Федерации отсутствуют.

В связи с чем, регистрирующим органом произведены регистрационные действия по прекращению аренды.

При таких обстоятельствах суды двух инстанций пришли к выводу о том, что управлением нарушен порядок совершения регистрационных действий, установленный приведенными нормами законодательства, в результате чего в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены сведения, не соответствующие фактическим правоотношениям сторон и представленным на государственную регистрацию документам.

По мнению суда кассационной инстанции, судебные акты нельзя признать в полной мере правильными.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемое действие (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании действия (бездействия) незаконными.

Помимо указания на признание оспариваемого действия (бездействия) незаконными в резолютивной части решения по делу в силу императивного требования части 5 статьи 201 АПК РФ суд должен указать на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок, то есть указать способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Статья 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержащая требования к оформлению заявления о признании действия (бездействия) незаконными, не обязывает заявителя указывать на способ защиты его права, нарушенного оспариваемым действием (бездействием).

В силу требований пунктов 3, 5 части 1 статьи 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен указать только на те права и законные интересы, которые, по его мнению, нарушаются оспариваемым действием (бездействием), и законы или иные нормативные правовые акты, которым не соответствует оспариваемое действие (бездействие).

Если заявитель при обращении в суд не указал на конкретный способ защиты, суд, в силу императивного предписания закона (пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ), должен сам определить надлежащий, по его мнению, способ защиты нарушенного права, в зависимости от характера заявленных требований, допущенных соответствующим органом нарушений и обстоятельств дела и указать на это в резолютивной части решения.

Если заявитель включил в свое заявление указание на испрашиваемый им способ защиты, то суд, установив, что данный способ ненадлежащий, должен применить надлежащий способ защиты, что также следует из положений пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи с пунктами 3 и 5 части 1 статьи 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Формулировки пункта 3 части 4 и пункта 3 части 5 статьи 201 Кодекса в их взаимосвязи с пунктами 3 и 5 части 1 статьи 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указывают на применение судом надлежащего способа защиты, даже если заявитель не указывал этого в своем заявлении либо указывал неверно.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора, оценив оспариваемые действия управления как незаконные, суды обеих инстанций необоснованно не применили к отношениям сторон норму процессуального права, подлежащую применению (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса), не указали в резолютивной части решении на конкретный способ защиты права, что является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

Кроме того, удовлетворяя требование общества, судами не установлено какие права заявителя нарушены действиями управления в октябре 2016 года, с учетом установленного судом факта прекращения действия договора от 22.05.2014 № 645/2 с 19.12.2015 (решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.02.2017 по делу № А12-67703/2016 по иску ООО «Строительные системы» к ООО «Заречье» о взыскании 83144500 руб.) а также выводов судебных инстанций по делу № а12-43090/2014 по иску теруправления о признании недействительным договора от 08.10.2014 № 645/3 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного между ООО «Строительные системы» и ООО «Заречье».

Отсутствуют в материалах дела сведения о том, каким образом общество, получив права аренды земельного участка с кадастровым номером 34:28:100028:404 площадью 640 000 кв. м земель сельхозназначения от учреждения, передало свои права на этот земельный участок ООО «Заречье» «для комплексного освоения в целях жилищного строительства».

При таких обстоятельствах следует признать судебные акты принятыми по неполно исследованным обстоятельствам в связи с чем они подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.02.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017 по делу № А12-67710/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

М.В. Коноплева