Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.05.2017 (судья Крайнов А.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Дубровина О.А.)

по делу № А12-729/2017

по исковому заявлению администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Технологическое объединение», г. Волгоград (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 22.06.2004 № 5322 за период с 29.10.2008 по 30.11.2016 в размере 18 812,22 руб. и неустойки за период с 29.10.2008 по 28.11.2016 в размере 23 795,42 руб. с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда, индивидуального предпринимателя ФИО1, ФИО2, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью фирма «Промобслуживание С», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8,

УСТАНОВИЛ:

администрация Волгограда обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Технологическое объединение» (далее – ООО «Технологическое объединение») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 22.06.2004 № 5322 за период с 29.10.2008 по 30.11.2016 в размере 18 812,22 руб. и неустойки за период с 29.10.2008 по 28.11.2016 в размере 23 795,42 руб. с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда.

По инициативе суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены собственники нежилых помещений в зданиях, находящихся на спорном земельном участке: индивидуальный предприниматель ФИО1, ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью фирма «Промобслуживание С», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.05.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017, иск удовлетворен частично.

С ООО «Технологическое объединение» в пользу администрации Волгограда взысканы задолженность по арендной плате по договору аренды от 22.06.2004 № 5322 за период с 12.01.2014 по 30.11.2016 в размере 8356,70 руб. и неустойка за период с 10.02.2014 по 28.11.2016 в размере 4214,40 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

С ООО «Технологическое объединение» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2000 руб.

Администрация Волгограда обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования администрации Волгограда к ООО «Технологическое объединение» удовлетворить в полном объеме, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ‑ АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 01.02.2018 до 13 часов 50 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.06.2004 между администрацией Волгограда и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды № 5322 (далее ‑ договор), по условиям которого истец предоставляет, а ответчик принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с четным номером 8-184-7, общей площадью 11 021 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. им Командира Рудь, 1а.

В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды установлен с 16.06.2004 по 05.02.2048.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно кадастрового паспорта спорного земельного участка ему присвоен кадастровый номер 34:34:080114:12, а его площадь составляет 11 071 кв.м.

Изменением к договору от 10.02.2016 в состав арендаторов включены ответчик и третьи лица, являющиеся собственниками нежилых помещений в зданиях, находящихся на спорном земельном участке.

В частности согласно указанному изменению к договору от 10.02.2016 ответчик является арендатором по договору с 29.10.2008.

Кроме того, изменением к договору от 10.02.2016 в его текст включено условие, согласно которому установлено, что с 12.07.2012 площадь земельного участка составляет 11 071 кв.м для эксплуатации инженерно-лабораторного и вспомогательного корпуса по ул. им Командира Рудь, 1а в Красноармейском районе.

Изменение к договору от 10.02.2016 прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно представленной в материалах дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество ответчик с 29.10.2008 является собственником части нежилого помещения площадью 30,7 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Волгоград, ул. им Командира Рудь, 1а.

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 22.06.2004 № 5322 за период с 29.10.2008 по 30.11.2016 в размере 18 812,22 руб. и неустойки за период с 29.10.2008 по 28.11.2016 в размере 23 795,42 руб.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей послужило основанием предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 1 Закона Волгоградской области от 06.04.2012 № 33‑ОД «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде ‑ административном центре Волгоградской области» (далее ‑ Закон № 33‑ОД) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде ‑ административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти Волгоградской области, определяемым Правительством Волгоградской области ‑ Министерством.

В соответствии с Законом Волгоградской области от 19.12.2014 № 175-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» (далее ‑ Закон № 175-ОД) Закон № 33-ОД утратил силу с 01.01.2015.

Таким образом, с 01.01.2015 на основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее ‑ Закон № 137-ФЗ), действовавшего до 01.03.2015, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде ‑ административном центре Волгоградской области перешли к Администрации.

Полномочия Администрации также следуют из пункта 2 статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ, действующего с 01.03.2015.

Закон № 175-ОД передал с 01.01.2015 Администрации все права и обязанности Министерства (арендодатель) по договорам аренды земельных участков (за исключением договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства), включая право требования оплаты задолженности по арендной плате и неустойки.

Установив факт наличия между сторонами арендных правоотношений и передачи спорного имущества Обществу, а также ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды от 22.06.2004 № 5322 за период с 12.01.2014 по 30.11.2016, что площадь арендуемого земельного участка с 12.07.2012 площадь земельного участка составляет 11 071 кв.м, суды удовлетворили требования о взыскании задолженности в размере 8356,70 руб. и неустойки за период с 10.02.2014 по 28.11.2016 в размере 4214,40 руб.

Суды при наличии заявления ответчика о применении срока исковой давности по части требований, правомерно со ссылкой на статьи 195, 196, 200 и 207 ГК РФ отказали Администрации во взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 22.06.2004 № 5322 за период с 29.10.2008 до 12.01.2014 и неустойки за период с 29.10.2008 до 12.01.2014 в связи с пропуском истцом срока для обращения за судебной защитой своего нарушенного права.

При этом суды признали обоснованной условную площадь спорного земельного участка, приходящуюся на долю ответчика в находящейся на нем недвижимости, в 54,43 кв.м, которая также определена истцом в исковом заявлении.

Доводы заявителя жалобы о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть определена исходя из площади спорного земельного участка равной 11 021 кв.м был предметом рассмотрения судов, ему дана надлежащая правовая оценка.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (абзац 2 пункта 1, пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее ‑ постановление Пленума ВАС РФ № 73) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Акты публично-правовых образований, которыми устанавливаются правила определения арендной платы, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (пункт 20 постановления Пленума ВАС РФ № 73).

На основании вышеизложенного, принимая во внимание условия договора аренды, предусматривающие изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке с момента принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов изменяющих порядок расчета размера арендной платы (пункт 3.5 договора), апелляционный суд правомерно указал, что в силу регулируемого характера арендной платы за публичные земли, стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы, и не вправе применять другой размер арендной платы; новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Расчет арендной платы по Договору за спорный период произведен истцом в соответствии постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (далее ‑ Постановление № 469-п) путём умножения кадастровой стоимости земельного участка на ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора), Ккан (коэффициент категории арендатора), Ки (коэффициент индексации).

Постановлением администрации Волгоградской области от 05.10.2015 № 599-п (вступившего в законную силу 18.10.2015) внесены изменения в Постановление № 469-п, в том числе пункт 2.1.1 изложен в редакции, согласно которому из формулы для определения размера арендной платы исключен коэффициент индексации.

Таким образом, учитывая принцип действия нормативного регулирования, коэффициент индексации не мог применяться при определении размера платы за период после 18.10.2015.

Кроме того, Постановлением № 599-п с 18.10.2015 изменен и пункт 1.13 Постановления № 469-п, которым изложен в следующей редакции: арендная плата за земельные участки ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (далее именуется ‑ индексация на размер уровня инфляции), который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Следовательно, судам необходимо было учесть, что индексация арендной платы должна осуществляться за счет размера уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, при этом размер уровня инфляции принимается ежегодно на начало финансового года, но начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Однако суды двух инстанций не учли общих принципов действия нормативных актов во времени с момента вступления в силу.

Учитывая взаимосвязанные положения пункта 1.13 и пункта 2.1.1, изложенных в редакции Постановления № 599-П, действующих с 18.10.2015, судам необходимо было установить возможность реализации права уполномоченного органа на индексацию размера арендной платы на размер уровня инфляции и определить механизм применения изменения платы на размер уровня инфляции к договору аренды, заключенного с ответчиком в 2004г.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2017 № 75-АПГ16-12 в развитие позиции Конституционного Суда Российской Федерации отмечено о недопустимости придания обратной силы толкованию правовых норм, ухудшающему положения подчиненной стороны в публичном правоотношении, в связи с чем такие принципы применяются и к случаям придания правовому акту обратную силу, ухудшающему положения арендатора земельного участка, поскольку обязывает его внести в арендную плату за прошедший период в увеличенном размере.

При таких обстоятельствах сумма, присужденная к взысканию в виде арендной платы, не может быть признана обоснованной без проверки правильности расчета настоящего иска с учетом изложенного и доводов Администрации.

В связи с тем, что в силу статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами, но имеют значение для правильного исхода спора и необходимы для принятия законного и обоснованного судебного акта, то для устранения приведенного недостатка обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.05.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 по делу № А12-729/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи М.В. Коноплёва

Ф.В. Хайруллина