Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Развитие территорий» к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о взыскании неосновательного обогащения, при участии Департамента финансов администрации Волгограда, администрации Волгограда, общества с ограниченной ответственностью «Альфа Девелопмент», Департамента по градостроительству и архитектуре,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Развитие территорий» (далее – ООО «Развитие территорий», общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – департамент) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 081 611 руб. 89 коп., с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31.05.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2021, иск удовлетворен. С департамента в пользу общества взыскано 1 081 611 руб. 89 коп. неосновательного обогащения, 23 362 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Департамент, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Общество в отзыве просит в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

ООО «Развитие территорий» является арендатором земельных участков: общей площадью 49 кв. м, с кадастровым номером 34:34:060026:51, общей площадью 1399 кв. м, с кадастровым номером 34:34:060026:50, расположенных по адресу: <...>, на основании договора аренды земельного участка от 14.04.2000 № 2965 и соглашения от 13.06.2019 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

По мнению общества, земельный участок с кадастровым номером 34:34:060026:50 ограничен в обороте, в связи с чем размер арендной платы исчислен неверно; неверно применен коэффициент (Кдп). По расчету общества размер переплаты составил 1 081 611 руб. 89 коп.

Общество обратилось к департаменту с претензией о возврате излишне уплаченного.

Претензия общества департаментом оставлена без удовлетворения.

Неисполнение требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций иск общества удовлетворили, признав доказанным факт неосновательного обогащения департамента, в заявленной сумме, возникшего в результате излишне уплаченной арендной платы, и руководствуясь статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а также постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Однако судами не учтено следующее.

Как видно из материалов дела между администрацией Волгограда и ООО «АЗС-Сервис» был заключен договор аренды земельного участка от 14.04.2000 № 2965, общей площадью 3068,9 кв. м для размещения автозаправочной станции.

Постановлением администрации Волгограда от 13.10.2005 № 1964 согласованы результаты межевания названного земельного участка на земельные участки № 1 кадастровый номер 34:34:060026:0049, площадью 1250 кв. м, земельный участок № 2, кадастровый номер 34:34:060026:0050 площадь, 1399 кв. м, земельный участок № 3 с кадастровым номером 34:34:060026:0051 площадью 49 кв. м. Земельный участок № 1 занимаемый одноэтажным металлическим зданием автозаправочной станцией по договору купли-продажи предоставлен ООО «АЗС-Сервис» в собственность и исключен из договора аренды земельного участка от 14.04.2000.

На основании договора аренды № 2965 от 14.04.2000 (в редакции изменений от 24.12.2019) ООО «Развитие территорий» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 34:34;060026:51, 34:34:060026:50, расположенных по адресу: <...> для эксплуатации автозаправочной станции.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582» внесены изменения в основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые дополнены принципом учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения прав на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федераций от 16.07.2009 № 582» разъяснено, что в целях применения принципа № 7 (принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют) рекомендуется исходить необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, применительно к обстоятельствам настоящего дела, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определений арендной платы за такие земельные участки.

С учетом изложенного, земельный участок может быть ограничен в обороте при наличии на нем объекта недвижимости.

Только при наличии на земельном участке объекта недвижимости лицо в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение его в собственность, однако ввиду ограничения в обороте данного земельного участка он не может быть предоставлен в собственность владельцу объекта недвижимости.

В этом случае при оплате арендных платежей применяется вышеназванный 7 принцип, предусмотренный постановлением № 582.

Удовлетворяя требования, судами не исследован вопрос нахождения на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060026:50 объекта недвижимости принадлежащего обществу.

В подтверждение своих возражений об отсутствии на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060026:50 зданий и строений, комитет ссылался на имеющиеся в материалах дела градостроительное заключение от 20.02.2020 № 40-06.

Указанные возражения департамента должной оценки не получили.

Ссылка суда апелляционной инстанции на нахождение под поверхностью земли подземных топливных резервуаров, трубопроводов не свидетельствует о том, что перечисленное является объектом недвижимости, учитывая предоставление для стационарной автозаправочной станции самостоятельного земельного участка с кадастровым номером 34:34:060026:0049.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная норма корреспондируется с положениями статьи 8.1 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 130 названного Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности может быть зарегистрировано в реестре лишь в отношении тех вещей, которые обладают признаками недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о недвижимых вещах.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в качестве единого недвижимого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Оценку характеристик единого недвижимого комплекса необходимо производить с позиций свойств и признаков неделимой вещи.

По смыслу перечисленных норм права, совокупность объектов является единым недвижимым комплексом только в том случае, если право на нее зарегистрировано в реестре прав в целом как на одну недвижимую вещь (часть 1 статьи 46 Закона о регистрации).

Соответственно, в отсутствие такой регистрации само по себе наличие технологической взаимосвязи у совокупности сооружений, либо их нахождение на одном участке не позволяет рассматривать их в качестве единой недвижимой вещи.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что подземные топливные резервуары, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060026:50 и стационарная автозаправочная станция, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060026:0049, составляют единый имущественный комплекс.

В части взыскания неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:34:060026:51, суды исходили из решений Волгоградского областного суда от 09.06.2020 по делу № а-300/2020 и от 14.10.2020 по делу № 3а-318/2020, которыми признаны недействующими нормативные акты об установлении Кдп, применяемого к истцу.

В указанной части судам необходимо исходить из следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречат нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд, руководствуясь пунктом 1 части 2, пунктом 1 части 4 статьи 215 КАС РФ, признает этот нормативный правовой акт не действующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.

Нормативный правовой акт или его часть могут быть признаны не действующими с того времени, когда они вошли в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

В случае если оспариваемый акт был принят ранее нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, он или его часть могут быть признаны не действующими со дня вступления в силу нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, которому он или его часть стали противоречить. Оспариваемый акт, принятый позднее нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, которому он или его часть не соответствуют, может быть признан судом не действующим полностью или в части со дня вступления в силу оспариваемого акта.

Если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его не действующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Вступившим в законную силу решением Волгоградского областного суда от 14.10.2020 по делу № 3а-318/2020 установлено, что согласно подпункту 8.1 пункта 8 приложения 2 к распоряжению Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – министерство) от 14.02.2013 № 281-р в части установления значения коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (Кдп) в размере 3 и подпункта 26.3 пункта 26 приложения 2 к распоряжению министерства от 14.02.2013 № 281 в размере 2,80, подпункта 4.1 пункта 14 приложения 2 к распоряжению министерства от 14.02.2013 № 281-р в размере 1,4 и подпункта 14.1 пункта 14 приложения 2 в размере 1,10 признан экономически не обоснованным, тем самым нарушены принципы закрепленные в постановлении Правительства № 582.

Вместе с тем, поскольку оспариваемые показатели установлены нормативным актом признанным недействующим с момента вступления решения в законную силу и исключительно по основанию несоответствия экономической обоснованности, суду необходимо дополнительно проверить основания для возврата части арендных платежей.

Установление значения коэффициента уполномоченным органом не противоречило предельным ставкам установленных федеральным законом, для данной категории земельных участков, не имелось и иных актов имеющих большую юридическую силу относительно коэффициентов категории арендаторов, при этом в силу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации вопросы установления платы за земельные участки в населенных пунктах находятся в компетенции уполномоченных органов.

При таких обстоятельствах принятые судебные акты нельзя признать в полной мере законными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.05.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2021 по делу № А12-7869/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю.Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин