Гражданский кодекс часть 1

при участии от товарищества собственников жилья «Ленинградское» ФИО1 (доверенность от 05.04.2021), от администрации города Вологды ФИО2 (доверенность от 20.08.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Ленинградское» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25.08.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2021 по делу № А13-10951/2019,

у с т а н о в и л:

Товарищество собственников жилья «Ленинградское», адрес: 160000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Товарищество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к администрации города Вологды, адрес: 160000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Администрация), о признании недействительными распоряжения Департамента градостроительства администрации города Вологды (далее - Департамент) от 21.03.2019 № 382 «О переводе нежилых помещений в здании по адресу: <...>, в жилые помещения» и перевода нежилых помещений в жилые помещения в части нежилых помещений с кадастровыми номерами 35:24:0401003:2225, 35:24:0401003:2226, расположенных на мансардном этаже жилого дома по адресу: <...> (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, адрес: 160001, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>.

Решением от 25.08.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2021 данное решение оставлено без изменения.

Товарищество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение и нарушение судами норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, решение о переводе нежилых помещений в жилые принято в отсутствие проектной документации, соответствующей требованиям законодательства, в отсутствие проектной документации на подключение к сетям, являющимся общедомовым имуществом, и согласия собственников помещений многоквартирного дома на подключение к общедомовым сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.

Администрация в письменных возражениях на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что основания для отказа заявителю в переводе нежилых помещений в жилые отсуствовали, Товарищество не доказало нарушение оспариваемым распоряжением своих прав.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2022 рассмотрение кассационной жалобы было отложено. После отложения рассмотрение кассационной жалобы продолжено тем же составом суда.

В судебном заседании представитель Товарищества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Администрации против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в письменных возражениях.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, граждане лично не явились, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, за ФИО3 зарегистрировано 02.04.2018 право собственности на пять нежилых помещений, расположенных на мансардном этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, в том числе на помещения площадью 39,0 кв. м и 37,9 кв. м с кадастровыми номерами 35:24:0401003:2225, 35:24:0401003:2226 соответственно.

Распоряжением Департамента от 21.03.2019 № 382 по результатам рассмотрения заявлений ФИО3 нежилые помещения общей площадью 39,0 кв. м (кадастровый номер 35:24:0401003:2225), общей площадью 37,9 кв. м (кадастровый номер 35:24:0401003:2230), общей площадью 37,6 кв. м (кадастровый номер 35:24:0401003:2229), общей площадью 38,1 кв. м (кадастровый номер 35:24:0401003:2228), общей площадью 37,9 кв. м (кадастровый номер 35:24:0401003:2226), расположенные на мансардном этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, переведены в жилые помещения (квартиры); утвержден перечень видов работ по перепланировке и переустройству названных помещений согласно приложению к распоряжению; ФИО3 предписано выполнить работы по перепланировке и переустройству помещений согласно подготовленным проектам и после выполнения работ по перепланировке и переустройству помещений произвести сдачу жилых помещений (квартир) в эксплуатацию. Срок проведения работ установлен не более одного года со дня принятия распоряжения (пункт 4 распоряжения от 21.03.2019).

Согласно приложению к распоряжению в перечень видов работ по перепланировке и переустройству нежилых помещений мансардного этажа при переводе в жилые помещения включены следующие работы: монтаж перегородок; монтаж санитарно-технического оборудования; установка кухонных электроплит; установка электрических калориферов; установка электрических водонагревателей; установка вентканалов в санузлах.

В дальнейшем 17.07.2019 зарегистрирован переход к ФИО4 права собственности на жилое помещение площадью 38,5 кв. м с кадастровым номером 35:24:0401003:2225, а 11.07.2019 - переход к ФИО5 права собственности на жилое помещение площадью 37,5 кв. м с кадастровым номером 35:24:0401003:2226.

В свою очередь, ФИО4 продал приобретенное им жилое помещение площадью 38,5 кв. м с кадастровым номером 35:24:0401003:2225 ФИО6, переход права собственности к которому зарегистрирован 25.12.2019.

Товарищество, считая, что перевод нежилых помещений в жилые мог быть произведен только с согласия собственников помещений многоквартирного дома, поскольку для перевода нежилых помещений в жилые необходимо их переустройство, а это, в свою очередь, связано с изменением общего имущества многоквартирного дома, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отношения, связанные с переводом жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые и нежилых помещений в жилые помещения, регулируются главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Согласно части 4 статьи 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Требования к жилому помещению установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее – Положение).

Согласно пункту 4 Положения (в редакции, действовавшей в период существования спорных правоотношений) жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. В соответствии с пунктом 12 Положения жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами (пункт 13 Положения).

Частью 2 статьи 23 ЖК РФ определен перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. В составе документов должен быть представлен подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (пункт 5 части 2 статьи 23 ЖК РФ).

Частью 1 статьи 24 ЖК РФ установлены основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое. К таким основаниям, в частности, относятся несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения (пункт 3), несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства (пункт 4).

Как следует из материалов дела, установлено судами при рассмотрении настоящего дела, а также вступившими в законную силу судебными актами по делу № А13-10221/2019, нежилые помещения мансардного этажа не оборудованы системой водоснабжения. Таким образом, для перевода спорных нежилых помещений в жилые необходимо проведение работ по устройству систем водоснабжения с подключением к существующим общедомовым системам.

Суды посчитали, что данное обстоятельство не свидетельствует о нарушении прав Товарищества.

Между тем суды не выясняли, затрагивается ли в связи с переустройством нежилых помещений с целью обеспечения их водоснабжением, иными ресурсами и приведения их в состояние, пригодное для проживания, общее имущество многоквартирного дома, повлечет ли переустройство спорных помещений изменение состава и объема общего имущества, режима потребления ресурсов для всех собственников дома, установленных для многоквартирного дома мощностей и, следовательно, его технических характеристик, объема прав и обязанностей как собственников помещений дома, так и Товарищества, осуществляющего управление многоквартирным домом.

Суды признали надлежащим и допустимым доказательством заключение экспертов общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз», составленное по результатам проведенной судебной экспертизы. Однако для обоснования своих выводов суды использовали отдельные выводы экспертов, проигнорировав иные содержащиеся в том же заключении выводы. Так, судебные инстанции со ссылкой на экспертное заключение указали на соответствие проведенной перепланировки спорных нежилых помещений проектной документации – проектам переустройства и переоборудования для перевода нежилых помещений № 8 и 7. Однако в том же заключении эксперты пришли к выводу о выполнении проектной документации не в полном объеме, несоответствии ее нормативным требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации (ответы на вопросы 3, 4). Выполнение перепланировки и переустройства помещений в соответствии с проектом, не соответствующим требованиям законодательства, не может расцениваться как законное.

В экспертном заключении также указано на несоответствие переводимых помещений иным санитарным нормам и правилам, в частности, при устройстве вентиляционной системы, которое должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую, что прямо предусмотрено и пунктом 13 Положения. В ответе на вопрос № 6 эксперты указали, что для устранения выявленных недостатков необходимо, в том числе, вывести вентиляционные стояки и фановый стояк канализации выше уровня кровли, что связано с проведением работ в отношении общего имущества. Выводам экспертов в этой части суды никакой оценки не дали.

К материалам дела приобщено письмо Департамента от 04.03.2019, адресованное Товариществу (том 7, лист 31), из которого следует, что на рассмотрении Департамента находятся четыре проекта по переводу нежилых помещений мансардного этажа в жилые (квартиры), однако разделы проектной документации на подключение к сетям, являющимся общедомовым имуществом, и согласие на подключение к сетям собственником нежилых помещений не представлены, что является основанием для отказа в согласовании перевода нежилых помещений в жилые.

Суды не проверили, были ли устранены указанные недостатки к моменту принятия оспариваемого распоряжения Департамента от 21.03.2019 № 382.

При таких обстоятельствах выводы судов нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам спора и нормам права, что в силу статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов.

Поскольку для правильного разрешения спора в данном случае необходимо установить дополнительные обстоятельства и исследовать доказательства, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При повторном рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, проверить, затрагивает ли и каким образом переустройство нежилых помещений для перевода их в жилые общее имущество многоквартирного дома, повлияет ли такое переустройство на технические характеристики дома, состав общего имущества, и требуется ли в зависимости от этого согласие собственников помещений многоквартирного дома на перевод; по результатам установленного разрешить спор.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25.08.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2021 по делу № А13-10951/2019 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

Е.В. Чуватина