Постановление № А13-11898/2021 от 05.05.2022 АС Вологодской области

Резолютивная часть постановления объявлена мая 2022 года .

В полном объёме постановление изготовлено мая 2022 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Черединой Н.В. и               Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания                     Ручкиновой М.А.,

при участии: от общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтройЗаказчик специализированный застройщик» - ФИО1 по доверенности от 05.05.2022, от ФИО2 – ФИО1 по доверенности от 21.09.2020, ФИО3 по доверенности от 21.09.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтройЗаказчик специализированный застройщик» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 09 февраля 2022 года по делу № А13-11898/2021,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ВологдаСтройЗаказчик-специализированный застройщик» (адрес: 160001, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>;                    далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (адрес: 160001, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>;                     далее – Росреестр) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в государственной регистрации прав (уведомление от 18 июня                    2021 года № КУВД-001/2021-8092568/2) о возложении обязанности на Росреестр произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 02 марта 2021 года № 7985.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО2 (далее – ФИО2), Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области (далее – Управление).

Решением от 09.02.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы ссылается на необоснованное применение судом законодательства о защите прав потребителей. Полагает, что обязанность возместить расходы застройщику не может нарушить право дольщика на расторжение договора в одностороннем порядке, поскольку такое право у него отсутствует. Считает, что вывод суда о том, что расходы застройщика составляют только размер государственной пошлины, канцтоваров и заработной платы необоснован. Кроме того, апеллянт считает, что суд не дал оценку правомерности действий Росреестра в части правовой экспертизы договоров участия в долевом строительстве в отношении любого условия договора. Ссылается, что Росреестр необоснованно приостановил  регистрацию договора участия в долевом строительстве и незаконно отказал в регистрации данного договора.

Представители Общества и ФИО2 в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержали.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266   АПК РФ в отсутствие не явившихся  лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы.

Заслушав объяснения представителей, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заявитель (Общество) является застройщиком объекта капитального строительства «Жилой дом № 7 по генплану в микрорайоне Южный в                        г. Вологде».

Общество совместно с ФИО2 05.03.2021 обратилось в Росреестр с заявлением об осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 02.03.2021 № 7985, приложив соответствующие документы.

Государственным регистратором прав 18.03.2021 принято решение о приостановлении государственной регистрации прав по причинам, изложенным в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав                      № КУВД-001/2021-8092568/2, на основании пунктов 7, 9 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), сроком до 18.06.2021.

В дальнейшем, 18.06.2021, государственным регистратором прав принято решение об отказе в государственной регистрации прав по причинам, изложенным в уведомлении № КУВД-001/2021-8092568/2.

Основанием к отказу в регистрации договора участия в долевом строительстве, является включение в договор пункта 8.4 следующего содержания: «При расторжении договора по инициативе дольщика по причинам, не связанным с ненадлежащим выполнением условий договора застройщиком, дольщик обязан возместить застройщику расходы по подготовке, оформлению и регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в размере 150 000 руб. до государственной регистрации соглашения о расторжении договора. При расторжении договора в случае неоплаты или частичной неоплаты дольщиком цены договора дольщик обязан возместить застройщику расходы по подготовке, оформлению и регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в размере                150 000 руб. в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора».

Считая решение Росреестра об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве незаконным, заявитель обжаловал его в суд в рамках настоящего дела.

Суд первой инстанции признал требования незаконными и необоснованными, отказал в удовлетворении иска.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены состоявшегося судебного акта в связи со следующим.

Главой 24 АПК РФ предусмотрен порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

В силу статей 198 и 200 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Суд осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого акта возлагается на орган, его принявший.

Обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, соответствующие иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу статьи 29 Закона №218-ФЗ решения о проведении, приостановлении либо отказе в государственной регистрации прав и (или) государственном кадастровом учете на объекты недвижимого имущества принимаются государственными регистраторами прав по результатам проведенной правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав и (или) государственный кадастровый учет документов соответствии с нормами действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона                 от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

На основании части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации, признаются недействительными.

Как следствие, ущемляющими признаются те условия договора, которые ухудшают права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве, регламентированы положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В пункте 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Судом сделан обоснованный вывод о том, что отношения, связанные с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.

В силу пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, Общество (застройщик) 02.03.2021 заключило с гражданкой ФИО2 (дольщик) договор участия в долевом строительстве № 7985.

В соответствии с условиями указанного договора дольщик оплачивает цену договора в порядке, предусмотренном разделом 3 договора, а застройщик осуществляет строительство и ввод объекта (жилой дом № 7 по генплану в МКР «Южный» в г. Вологде, местоположение: г. Вологда, ул. Возрождения,                д. 51) в эксплуатацию во втором квартале 2023 года и передачу дольщику квартиры в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Росреестр считает, что застройщик неправомерно включил в условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома дополнительные, не предусмотренные законодательством основания и виды санкций в случае расторжения договора по инициативе дольщика по причинам, не связанным с ненадлежащим выполнением условий договора застройщиком, а также в случае расторжения договора по причине неоплаты или частичной неоплаты дольщиком цены договора, тем самым ущемив установленные законом права потребителя.

При рассмотрении заявления суд первой инстанции, в том числе исходил из положений статей 9, 10 Закона № 214-ФЗ, которыми установлены нормы о расторжении договора участия в долевом строительстве, об ответственности за нарушение обязательств по указанному виду договора.

Как следует из части 1.2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Закона № 214-ФЗ).

Частью 6 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 5.3.1 рассматриваемого договора установлена ответственность дольщика за нарушение сроков внесения денежных средств, предусмотренных пункт 3.3 договора. Дольщик несет ответственность перед застройщиком в виде уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 9.6 договора установлена обязанность дольщика (своими силами и за свой счет) нести установленные законодательством расходы по государственной регистрации права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.

В связке с условием пункта 9.6 договора суд первой инстанции верно отметил, что в соответствии с пунктом 30 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве для физических лиц составляет 350 руб., для юридических лиц – 6000 руб. В то же время застройщик в пункте 8.4 договора определил свои расходы по подготовке, оформлению и регистрации настоящего договора в Росреестре в размере             150 000 руб., в которые согласно тексту иска включил оплату госпошлин, заработную плату работников, расходы на канцтовары.

Проанализировав указанные положения Закона № 214-ФЗ, а также содержание пункта 8.4 договора, суд обоснованно счел, что включение в указанный пункт договора условия о выплате 150 000 руб. в случае расторжения договора по инициативе дольщика по причинам, не связанным с ненадлежащим выполнением условий договора застройщиком, а также при расторжении договора в случае неоплаты или частичной неоплаты дольщиком цены договора ущемляет права потребителя, возлагая на них не предусмотренную законом обязанность по уплате 150 000 рублей.

При этом сумма 150 000 руб. заявителем не подтверждена и не обоснована по размеру.

Довод Общества о том, что права дольщика на односторонний отказ               от договора не нарушаются, поскольку дольщик в силу закона не имеет такого права на односторонний отказ, судом апелляционной инстанции не принимается.

Апелляционная коллегия полагает, что в свете ранее изложенного рассматриваемое условие договора следует толковать как установление дополнительной меры ответственности.

Кроме того, необходимо учитывать, что законодателем предусмотрен ничем не обусловленный запрет на отказ от договора со стороны дольщика, при надлежащем исполнении обязательств застройщиком. Исключений из данного правила, подобных условию пункта 8.4 договора, не предусмотрено.

При этом, при отсутствии права на отказ от договора со стороны дольщика,  стороны могут прийти к соглашению о расторжении договора. При регулировании условий соглашения вправе совместно определить условия расторжения, в том числе финансовую сторону, связанную с компенсацией обоснованных расходов застройщика, если это будет в интересах сторон.

Ссылка Общества на то, что включением в договоры долевого участия в строительстве спорного условия застройщик защищал себя от обращений дольщиков за перезаключением договоров долевого участия в строительстве, которые имели место быть в период с 2016 года по 2019 год в связи с падением цен на жилье, представляется не убедительной.

В данном случае застройщик защищен статьями 9 и 10 Закона № 241-ФЗ. Договор долевого участия в строительстве заключен в 2021 году. На обращение дольщиков за перезаключением договоров долевого участия в строительстве застройщик вправе по своему усмотрению ответить отказом. В любом случае указанное обстоятельство не может иметь связи с установлением дополнительной ответственности для дольщика.

Общество также ссылается, что статья 26 Закона № 218-ФЗ не содержит оспариваемого основания для приостановлении государственной регистрации права.

Между тем, в решении о приостановлении государственной регистрации прав от 18.03.2021 № КУВД-001/2021-8092568/2 указаны основания данного приостановления: пункты 7, 9 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к заключению, что с учетом приоритета специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, правоотношения сторон по договору участия в долевом строительстве не могут содержать иные меры ответственности при расторжении договора и за нарушение обязательств по договору, кроме тех, которые установлены статьями 9, 10 Закона № 241-ФЗ.

Условия пункта 8.4 договора нарушают права граждан - участников долевого строительства, поскольку возлагают на дольщика не предусмотренную законодательством дополнительную ответственность, при том, что в одном из случаев этой ответственности не корреспондируется какое-либо нарушение. 

Возможность сторон договором изменять положения диспозитивных норм закона в договорных отношениях с участием потребителя ограничена пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», запрещающим ухудшение положения потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оспариваемое заявителем уведомление об отказе в государственной регистрации права не противоречит вышеприведенным нормам и не нарушает права и законные интересы заявителя.

С учетом вышеизложенного, в удовлетворении иска отказано обоснованно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателей жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 09 февраля                 2022 года по делу № А13-11898/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобуобщества с ограниченной ответственностью «ВологдаСтройЗаказчик специализированный застройщик» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.