Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 03.03.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2021 по делу № А13-12884/2020,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО3, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, об изменении краткосрочного договора аренды от 10.04.2018 в части размера и срока внесения арендной платы за аренду нежилого помещения № 23 общей площадью 27 кв.м, расположенного на 1-ом этаже здания по адресу: <...>, а именно:

– об уменьшении размера арендной платы (постоянной и переменной частей арендной платы в совокупности) за данное помещение до 3000 руб. за календарный месяц начиная с 27.03.2020 и до окончания срока действия договора;

– об установлении следующего порядка внесения арендной платы за пользование данным помещением: 50% суммы арендной платы за апрель 2020 года подлежит уплате в срок до 01.01.2021, оставшиеся 50% суммы арендной платы за апрель 2020 года – до 01.02.2021; 50% суммы арендной платы за май 2020 года подлежит уплате в срок до 01.03.2021, оставшиеся 50% суммы арендной платы за май 2020 года – до 01.04.2021; 50% суммы арендной платы за июнь 2020 года подлежит уплате в срок до 01.05.2021; оставшиеся 50% суммы арендной платы за июнь 2020 года – до 01.06.2021; 50% суммы арендной платы за июль 2020 года подлежит уплате в срок до 01.07.2021; оставшиеся 50% суммы арендной платы за июль 2020 года – до 01.08.2021.

От изначально заявленного требования о возложении обязанности предоставить беспрепятственный доступ в спорное нежилое помещение ФИО1 отказалась.

Определением суда от 02.03.2021 производство по делу в данной части прекращено.

Решением суда от 22.04.2021 в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 26.10.2021 решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «Снизить размер постоянной составляющей ежемесячной арендной платы по краткосрочному договору аренды от 10.04.2018, заключенному индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО1, с 27.03.2020 по 23.06.2020 на 86%. В удовлетворении остальной части иска отказать». Также суд распределили судебные расходы, в остальной части решение суда оставил без изменения.

В кассационной жалобе и дополнении к ней ФИО3, считая обжалуемое постановление незаконным и необоснованным, просит его отменить. Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции неверно установил дату прекращения действия договора аренды. Кроме того, по мнению кассатора, суд неправомерно изменил условия прекратившегося договора. Также заявитель считает, что суд апелляционной инстанции снизил размер арендной платы в отсутствие оснований для такого снижения. Подробно доводы указаны в самой жалобе и дополнении к ней.

В судебном заседании представитель ФИО1 против удовлетворения жалобы возражал.

ФИО3 о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО3 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили 10.04.2018 краткосрочный договор аренды нежилого помещения № 23 общей площадью 27 кв.м, расположенного на 1-ом этаже здания по адресу: <...>, для розничной торговли под вывеской «Леди XL» (товарами: блузами, туниками, платьями, кардиганами, жилетами, жакетами, юбками, брюками, бижутерией, палантинами) сроком до 31.03.2019.

Согласно пункту 1.3 договора арендуемые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности.

По акту приема-передачи от 11.04.2018 нежилое помещение передано арендатору.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что в случае если не позднее чем за 60 дней календарных дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон договора письменно не уведомит другую сторону о своем намерении расторгнуть договор, то срок действия настоящего договора автоматически продлевается на следующие 11 месяцев. Если при продлении срока действия договора на 11 месяцев датой его окончания будет дата, наступающая после 31.03.2021, то в этом случае срок действия договора продлевается на период с даты его окончания по 31.03.2021. При этом по истечении указанной даты договор прекращает свое действие и не продлевается.

В пункте 6.4 договора определены основания и порядок расторжения договора по инициативе арендодателя, в том числе в одностороннем порядке без обращения в судебные органы и без получения согласия арендатора.

Пунктом 6.5 установлена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.

Размер арендной платы и порядок расчетов определены в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих; арендатор обязан вносить арендную плату в порядке и на условиях, которые предусмотрены договором.

В силу пункта 3.3 договора постоянная составляющая арендной платы состоит из суммы денежных средств, равной базовой части, эксплуатационной части и дополнительной части.

Из материалов дела видно, что ФИО1 28.05.2020 со ссылкой на нормы статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) и постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – Требования) обратилась к арендодателю с заявлением о предоставлении отсрочки внесения арендной платы за указанное выше нежилое помещение за весь период аренды начиная с 01.04.2020 до 31.01.2021. В этом же заявлении арендатор, указывая на невозможность использования нежилого помещения по назначению по причине ограничений, установленных постановлениями правительства Вологодской области от 16.03.2020 № 229 и от 27.03.2020 № 286, просила снизить размер арендной платы (постоянной и переменной частей арендной платы в совокупности) за данное помещение, начиная с 27.03.2020 до 3000 руб. за календарный месяц, а также по взаимному согласию с 01.06.2020 расторгнуть краткосрочный договор аренды от 10.04.2018, выразив готовность возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи 29.05.2020 в любое время после 17 час 00 мин. Данное заявление 29.05.2020 получено ФИО3.

Также 29.05.2020 ФИО1 направила арендодателю требование о предоставлении возможности вывоза товаров и оборудования и о направлении представителя для принятия нежилого помещения из аренды по акту приема-передачи, сославшись на воспрепятствование со стороны сотрудников ФИО3 в допуске арендатора в данное помещение.

В заявлении от 22.06.2020 ФИО1 сообщила ФИО3 об отказе от краткосрочного договора аренды от 10.04.2018, просила не позднее дня, следующего за днем получения настоящего заявления, обеспечить ей возможность без каких-либо препятствий вывезти принадлежащие ей товары и оборудование из арендуемого помещения и принять данное помещение по акту приема-передачи, а также в трехдневный срок возвратить в полном объеме обеспечительный взнос. Указанное заявление получено ФИО3 23.06.2020.

В ответе от 06.07.2020 на данное заявление ФИО3 указал, что заявление об отказе от договора от 22.06.2020 не влечет юридических последствий, поскольку после вступления в силу 08.06.2020 части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор не обращался к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы, а заявление от 28.05.2020 не может рассматриваться в качестве такого требования, так как оно направлено до внесения соответствующих изменений в статью 19 Закона № 98-ФЗ.

ФИО1 08.07.2020 вновь обратилась к ФИО3 с заявлением, в котором повторно сообщила об отказе от исполнения спорного договора, повторно просила во внесудебном порядке предоставить отсрочку внесения арендной платы за данное помещение за весь период аренды с 01.04.2020 до 01.01.2021, уменьшить размер арендной платы (постоянной и переменной частей арендной платы в совокупности) за данное помещение до 3000 руб. за календарный месяц, начиная с 27.03.2020 до окончания срока действия договора аренды; обеспечить возможность не позднее дня, следующего за днем получения заявления, без каких-либо препятствий вывезти оборудование и товары из арендуемого помещения и принять помещение по акту приема-передачи, а также возвратить денежные средства, уплаченные в качестве обеспечительного взноса.

Как указывает ФИО1, 08.07.2020 на личной встрече состоялись переговоры представителей сторон, в ходе которых не удалось достигнуть соглашения по спорным вопросам.

Впоследствии, 20.07.2020, на адрес электронной почты ФИО1 от сотрудника арендодателя поступил проект дополнительного соглашения от 04.04.2020, предусматривающий снижение размера арендной платы.

Данное соглашение ФИО1 не подписано, в претензии-уведомлении от 28.07.2020, полученной ФИО3 30.07.2020, арендатор сообщил арендодателю об отказе от подписания данного соглашения, о неизменности ранее неоднократно заявленного отказа от договора аренды от 10.04.2018, предложил в течение дня, следующего за днем получения претензии-уведомления, заключить дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее предоставление отсрочки внесения арендной платы за вышеуказанное нежилое помещение за весь период аренды начиная с 01.04.2020 до 01.01.2021 и уменьшение размера арендной платы (постоянной и переменной частей арендной платы в совокупности) до 3000 руб. за календарный месяц начиная с 27.03.2020 до окончания срока действия договора; сохранение остальных условий договора без каких-либо изменений и дополнений. В этой же претензии-уведомлении арендатор повторно потребовал от арендодателя в течение дня, следующего за днем ее получения, обеспечить возможность вывоза оборудования и товаров из ранее арендуемого помещения и принять помещение по акту приема-передачи; а также возвратить денежные средства, уплаченные в качестве обеспечительного взноса.

Претензия-уведомление от 28.07.2020 оставлена арендодателем без ответа.

Направленное ФИО3 арендатору по электронной почте соглашение от 28.07.2020 о расторжении с 28.07.2020 краткосрочного договора аренды от 10.04.2018, предусматривающее в пункте 4 условие о том, что подписанием настоящего соглашения стороны свидетельствуют, что ими не достигнуто и не будет достигнуто соглашение об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора, Спасской В.Е не подписано. В сопроводительном письме от 31.08.2020 ФИО3 сообщил ФИО1 о прекращении 28.07.2020 краткосрочного договора аренды в связи с односторонним отказом арендатора от договора и просил подписать направленные в адрес арендатора с данным письмом два экземпляра акта приема-передачи (возврата) арендуемых помещений.

Сведений о получении данного письма арендатором в деле не имеется; акт приема-передачи (возврата) помещений от 28.07.2020 ФИО1 не подписан.

ФИО1, ссылаясь на приведенные обстоятельства, бездействие ФИО3, непринятие им мер по требованиям об уменьшении арендной платы, предоставлении отсрочки ее внесения и приемке помещения из аренды и на воспрепятствование ФИО3 в вывозе товаров и оборудования из ранее арендованного помещения, обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, признав краткосрочный договор аренды от 10.04.2018 расторгнутым вследствие одностороннего отказа истца от его исполнения, отказал ФИО1 в удовлетворении иска, указав на невозможность внесения изменений в договор, действие которого прекращено.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, пришел к выводу о наличии оснований для изменения решения суда.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя ФИО1, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статей 606 и 614 (пунктов 1 и 4) ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В статьях 310 (пункте 1), 450 (пункте 1) и 450.1 (пунктах 1, 2 и 4) ГК РФ определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Предоставленное кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных указанным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1).

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3).

В случае недостижения соглашения об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ (абзац второй части 4).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, отражены следующие правовые позиции.

Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ. В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (ответ на вопрос 3).

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (ответ на вопрос 5).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 АПК РФ).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца направлены на реализацию права, предусмотренного статьей 19 Закона № 98-ФЗ, на односторонний отказ от договора аренды, на уменьшение арендной платы в связи с невозможностью использования имущества вследствие введения ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения коронавирусной инфекции.

В спорном помещении арендатор фактически осуществлял деятельность в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Соглашение о предоставлении отсрочки оплаты арендной платы, об изменении (снижении) размера арендных платежей между сторонами фактически достигнуто не было. Соответственно, арендатор был вправе требовать в судебном порядке уменьшения размера арендной платы по договору аренды.

Предметом несогласия подателя жалобы с обжалованными судебными актами является неверное, по его мнению, определение даты расторжения договора

Суд установил, что арендатор о расторжении договора заявила в уведомлении от 22.06.2020, полученным арендодателем 23.06.2020.

С учетом этого, а также положений статьи 450.1 ГК РФ, условий договора аренды рассматриваемый договор аренды следует считать расторгнутым 23.06.2020.

Апелляционным судом был сделан правильный вывод о наличии оснований для уменьшения арендной платы с 27.03.2020 по 23.06.2020.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае не достижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Определение судом конкретного размера арендной платы не является выводом о применении нормы права, тогда как суду кассационной инстанции в силу статьи 287 АПК РФ не предоставлены правомочия по исследованию и установлению фактических обстоятельств.

Ссылка подателя жалобы на схожие, по его мнению, обстоятельства по настоящему делу и делу № А13-16807/2020 несостоятельна. Нормы права применяются судами с учетом фактических обстоятельств, установленных в каждом конкретном споре.

Материалы дела исследованы апелляционным судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2021 по делу № А13-12884/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий

Е.В. Чуватина