Постановление № А13-16807/18 от 20.02.2019 АС Вологодской области

Резолютивная часть постановления объявлена февраля 2019 года .

В полном объеме постановление изготовлено февраля 2019 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Мурахиной Н.В. и                 Осокиной Н.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рогалевой Р.Д.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Профит» Котромина Р.Ю. по доверенности 13.02.2019 № 1/С, от Департамента строительства Вологодской области Самарина К.В. по доверенности                            от 21.01.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента строительства Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 декабря 2018 года по делу № А13-16807/2018,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Профит»                                 (ОГРН 1123525009871, ИНН 3525281276; адрес: 160000, Вологодская область, город Вологда, Советский проспект, дом 34; далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Департаменту строительства Вологодской области (ОГРН 1093525000040,  ИНН 3525217070; адрес: 160000, Вологодская область, город Вологда, улица Герцена, дом 27; далее – департамент) о признании незаконными действий по отказу в выдаче заключения о соответствии застройщика проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), выраженных в письме                   от 25.09.2018 № 45, в части признания несоответствующим части 1 статьи 3 и пункту 3 части 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ данных подраздела 12.3 и подраздела 19.1 проектной декларации от 29.08.2018.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 17 декабря            2018 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Департамент с решением суда не согласился и обратился с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на то, что строительство объекта с привлечением денежных средств участников долевого строительства должно осуществляться на одном земельном участке, что следует из буквального содержания норм Закона № 214-ФЗ.  

Представитель департамента в судебном заседании поддержал доводы и требования апелляционной жалобы.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании с изложенными в ней доводами не согласились, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Заслушав объяснения представителей департамента и общества, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, администрацией города Вологды выдано обществу разрешение от 01.03.2016 на строительство объекта «Жилой дом № 6 в микрорайоне Белозерский в городе Вологде»: 1 этап строительства –               секции 1, 2, 3; 2 этап строительства – секции 4, 5, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами: 35:24:0102005:3422, 35:24:0102005:3423, по адресу: город Вологда, Белозерское шоссе, дом 10а, площадью 4 753 кв. м и 5 381 кв. м соответственно.

В целях привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома общество направило в департамент проектную декларацию от 29.08.2018, приложив подтверждающие документы.

По результатам рассмотрения представленной проектной декларации департаментом выдан отказ от 25.09.2018 № 45 в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ.

Согласно отказу, департамент пришел к выводу о несоответствии подраздела 12.3 и подраздела 19.1 проектной декларации требованиям, установленным частью 1 статьи 3, частью 1 статьи 13 и пунктом 3 части 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ, которое заключается в следующем:

1. в подразделе 12.3 проектной декларации о кадастровом номере земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта, указаны два земельных участка с кадастровыми номерами 35:24:0102005:3422, 35:24:0102005:3423, что не соответствует части 1 статьи 3 и пункту 3 части 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ, так как земельный участок должен быть один;

2. в подразделе 19.1 о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве в графе 19.1.2 указаны два земельных участка, находящихся в залоге у участников долевого строительства, с кадастровыми номерами 35:24:0102005:3422, 35:24:0102005:3423, что не соответствует части 1 статьи 13 названного Закона, поскольку земельный участок должен быть один.

Не согласившись с отказом департамента в указанной части, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в полном объеме, при этом правомерно исходил из следующего.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным (решения, действий, бездействия незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: во-первых, несоответствия таких актов (решения, действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а во-вторых, нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регулирует Закон № 214-ФЗ.

Согласно пункту 9 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий, в том числе такому требованию, как наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федерального закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

В силу части 2.2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ застройщики, не удовлетворяющие требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи, не имеют права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

В части 1 статьи 19 Закона № 214-ФЗ определено, что проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В порядке части 2 статьи 19 Закона № 214-ФЗ проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4             статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определенном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2.1 статьи 19 Закона № 214-ФЗ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения.

Частью 2 статьи 23 Закона № 214-ФЗ определено, что государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

На основании пунктов 1.1, 3.1.5.3 Положения о Департаменте строительства Вологодской области, утвержденного постановлением Правительства Вологодской области от 11.07.2016 № 597, департамент органом исполнительной государственной власти области, осуществляющим региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, который выдает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ, либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения.

Таким образом, как верно указал суд, оспариваемые действия совершены Департаментом в пределах предоставленных полномочий.

В силу части 2.2 статьи 19 Закона № 214-ФЗ в выдаче указанного в               части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.

Из содержания изложенных норм следует, что в рамках процедуры выдачи заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ департамент проверяет соответствие застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 названного Закона, а проектной декларации - требованиям статей 20 и 21 Закона № 214-ФЗ.

В статье 20 Закона № 214-ФЗ регламентирован состав информации о застройщике, подлежащей включению в проектную декларацию, а в статье 21 - состав информации о проекте строительства.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство (далее - проект строительства), должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию: о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка (пункт 3).

По смыслу приведенной нормы при проверке уполномоченный орган устанавливает соответствие указанной застройщиком в проектной декларации информации о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома, документации по планировке территории, проектной документации.

В данном случае, как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенного 14.10.2014 ГУП ВО «Вологдаоблстройзаказчик» и обществом, к последнему перешли права и обязанности по договору аренды № 24-230 земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.01.2013, в том числе относительно земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0102005:3422, 35:24:0102005:3423.

Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 35:24:0102005:3422 выдан 13.03.2015 за № RU353270002624,  градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 35:24:0102005:3423 выдан 13.03.2015 за № RU353270002625. 

Администрацией города Вологды обществу выдано разрешение на строительство от 01.03.2016 №35-35327000-39-2016.

В проектной декларации от 29.08.2018 в разделе 12 общество указало сведения о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0102005:3422 и 35:24:0102005:3423.

Информация представлена обществом по форме, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20.12.2016 № 996/пр, и соответствует приведенным первичным документам.

Изложенные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Следовательно, как верно установлено судом и отражено в обжалуемом решении, указанная обществом информация о правах застройщика на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома, в том числе о реквизитах правоустанавливающих документов на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, соответствует документации по планировке территории и положениям пункта 3 части 1  статьи 21 Закона № 214-ФЗ. 

Суд правомерно указал, что отказ департамента в выдаче заключения со ссылкой на положения части 1 статьи 3 и пункта 3 части 1 статьи 21 Закона               № 214-ФЗ, мотивированные тем, что, по мнению апеллянта, в подразделе 12.3 проектной документации должны указываться сведения об одном земельном участке, на котором осуществляется строительство объекта, не соответствует изложенным нормам законодательства и обстоятельствам дела.

В данном случае следует учитывать, что проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика, то есть правоудостоверяющим, а не правоустанавливающим документом, поэтому застройщик не вправе указывать в проектной декларации сведения, не соответствующие документации по планировке территории, правоустанавливающим документам на земельный участок и разрешению на строительство.

В силу части 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Частью 1.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

В соответствии с частью 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством (часть 8).

Статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В пункте 7 статьи 11.2 ЗК РФ указано, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с ГрК РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

В силу подпункта 3 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии.

Частью 4 статьи 57.3 ГрК РФ предусмотрено, что в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что  образование земельных участков в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии производится исключительно в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство также выдаются в соответствии с указанной документацией. 

Кроме того, согласно части 21.6 статьи 51 ГрК РФ в случае образования земельного участка путем объединения земельных участков, в отношении которых или одного из которых в соответствии с настоящим Кодексом выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованный земельный участок, вправе осуществлять строительство на таком земельном участке на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство.

Таким образом, из буквально содержания названной правовой нормы следует возможность выдачи разрешения на строительство объекта недвижимости на несколько земельных участков, возможность объединения которых сохраняется для застройщика в дальнейшем.

Частью 17 статьи 45 ГрК РФ предусмотрено, что органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, физические и юридические лица вправе оспорить в судебном порядке документацию по планировке территории.

Суд первой инстанции правомерно указал, что в рассматриваемом случае доводы департамента о том, что строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом № 6 по генплану в мкр. Белозерский в г. Вологде» должно осуществляться на одном земельном участке, с учетом представленных ответчиком доказательств, свидетельствуют о несогласии ответчика с документацией по планировке территории, оспаривание которой осуществляется в ином порядке.

При этом в рамках проверки проектной декларации застройщика несоответствие документации по планировке территории, градостроительного плана земельного участка или разрешения на строительство требованиям             части 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ не являлось основанием отказа в выдаче заключения, предусмотренным частью 2.2 статьи 19 Закона № 214-ФЗ.

Более того, из норм ГрК РФ и Закона № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) не следовал запрет на размещение объекта долевого строительства на двух земельных участках.

Судом учтено, что по окончании строительства земельный участок, необходимый для обслуживания многоквартирного дома, подлежит передаче в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в порядке статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2                статьи 11.2, статьи 11.6 ЗК РФ.

В оспариваемом отказе от 25.09.2018 № 45 департамент также указал на несоответствие подраздела 19.1 проектной декларации требованиям части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, поскольку способом обеспечения исполнения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве указан залог названных выше двух земельных участков, тогда как земельный участок должен быть один.

Апелляционная коллегия поддерживает вывод обжалуемого решения о том, что указанное основание также не является основанием для отказа в выдаче заключения, предусмотренным частью 2.2 статьи 19 Закона № 214-ФЗ.

Ссылка подателя жалобы на письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 10.10.2011 № Д23-4229 безосновательна, поскольку указанное письмо не является нормативным правовым актом, который в соответствии с частью 1 статьи 13 АПК РФ может быть применен судом при разрешении настоящего спора.

Кроме того, в соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 437, указанный орган не наделен полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения. Следовательно, позиция указанного органа, изложенная в письме, не является официальным разъяснением градостроительного законодательства.

При таких обстоятельствах требования общества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, приведенным департаментом в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка. Данные доводы не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, поэтому не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 декабря                   2018 года по делу № А13-16807/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента строительства Вологодской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающийдвух месяцевсо дня его принятия.

Председательствующий                                                                А.Ю. Докшина

Судьи                                                                                              Н.В. Мурахина

                                                                                                         Н.Н. Осокина