Гражданский кодекс часть 1

при участии от акционерного общества «Транс-Альфа» ФИО1 по доверенности от 01.08.2019, от администрации города Вологды ФИО2 по доверенности от 16.04.2019, от общества с ограниченной ответственностью «БакорИнвест» ФИО3 по доверенности от 11.09.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Транс-Альфа» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 23 июля 2020 года по делу № А13-218/2020,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Транс-Альфа» (адрес: 160004, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды (адрес: 160035, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «БакорИнвест» (адрес: 160010, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – Компания) о признании недействительным договора аренды земельного участка № 24-1483мс от 03.12.2018 в части предоставления Компании части земельного участка площадью 1323 кв. м, расположенного под объектом недвижимости - подъездной железной дорогой, принадлежащей на праве собственности Обществу и необходимого для обслуживания и эксплуатации железнодорожного пути. Также, Общество просит суд применить последствия недействительности договора № 24-1483мс от 03.12.2018 в виде изъятия земельного участка площадью 1323 кв. м из пользования Компании (с учетом уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

Решением суда от 23 июля 2020 года в удовлетворении иска отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Железнодорожный путь находится на земельном участке с 1981 года, первоначальная регистрация права собственности на него произведена в 2008 году. Месторасположение зданий, принадлежащих на праве собственности Компании, не привязано точками координат на местности к спорному земельному участку. Право истца на оформление части земельного участка в собственность в рассматриваемом случае нарушено.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Представители ответчиков в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи № 2 от 15.05.2019 Общество является собственником подъездной железной дороги необщего пользования, кадастровый номер 35:24:0102005:832.

Объект приобретен Обществом на открытых торгах в электронной форме по продаже имущества должника – ОАО «Транс-Альфа ЭЛЕКТРО».

Согласно кадастровому паспорту по состоянию на 04.07.2019, на момент приобретения, объект с кадастровым номером 35:24:0102005:832 был расположен в пределах земельного участка 35:24:0102005:579.

В последующем выяснилось, что объект с кадастровым номером 35:24:0102005:832 расположен в пределах земельных участков 35:24:0102005:578, 35:24:0102005:637, 35:24:0102005:2894 (кадастровый паспорт по состоянию на 17.10.2019).

Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:2894 местоположением: <...> площадью 27874 кв. м, с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания зданий кислородно-распределительной станции, склада ОКС, лесопильного цеха» предоставлен администрацией города Вологды в аренду ООО «Северинвест» по договору от 03.12.2018 № 24-1483мс о предоставлении в аренду земельного участка для эксплуатации и обслуживания вышеуказанных объектов. Срок действия договора установлен с 19.11.2018 по 18.11.2067.

На момент заключения вышеуказанного договора аренды на земельном участке были расположены объекты недвижимого имущества, находившиеся в собственности ООО «Северинвест»: нежилое здание кислородно-распределительной станции с кадастровым номером 35:24:0102005:3806 площадью 208,5 кв. м; нежилое здание склада ОКС с кадастровым номером 35:24:0102005:3805 площадью 750,1 кв. м.

В связи с переходом с 21.03.2019 права собственности на вышеуказанные здания к ООО «Северинвест Плюс» (ОГРН <***>), согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вышеуказанный земельный участок лицом, в пользу которого установлены ограничения (обременения) права аренды, с 21.03.2019 является ООО «Северинвест Плюс», о чем сделаны соответствующие регистрационные записи.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Северинвест Плюс» (ОГРН <***>) переименовано в ООО «БакорИнвест» (ОГРН <***>).

Государственная регистрация права собственности АО «Транс-Альфа» на сооружение с кадастровым номером 35:24:0102005:832 (подъездная железная дорога), часть которого проходит по муниципальному земельному участку с кадастровым номером 35:24:0102005:2894, местоположением: <...> произведена 04.07.2019, то есть после заключения договора аренды.

Полагая, что Компании необоснованно передан в аренду весь земельный участок, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Действующее законодательство Российской Федерации обеспечивает интерес собственника объекта недвижимости в приобретении права на земельный участок, на котором данная недвижимость находится. Общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из анализа указанных норм права следует, что в случае если на неделимом земельном участке расположен объект недвижимости, помещения в котором принадлежат разным лицам на праве собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, любой из заинтересованных правообладателей имеет право на обращение в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае доказательств неделимости земельного участка с кадастровым номером 35:24:0102005:2894 не имеется.

Пунктом 7 статьи 11.3 Земельного кодекса закреплено, что в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 данного Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

Согласно пункту 1 статьи 11.10 Земельного кодекса схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом (пункт 6 статьи 11.10 Земельного кодекса).

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены статьей 11.9 Земельного кодекса.

В частности, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является:

несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 статьи 11.10 Земельного кодекса;

полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;

разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам;

несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;

расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

В рассматриваемом случае распоряжением начальника Департамента градостроительства Администрации г.Вологда №2243 от 27.11.2019 Обществу было отказано в утверждении схем расположения земельных участков на кадастровой плане территории в границах кадастрового квартала 34:24:0102005 поскольку образование земельного участка приводит к невозможности разрешенного использования сооружения с кадастровым номером 35:24:0102005:832; схема подготовлена без учета местоположения сооружения с кадастровым номером 35:24:0102005:832; образование земельного участка приводит к чересполосице между образуемым земельным участком и земельным участком с кадастровым номером 35:24:0102005:2894; испрашиваемый земельный участок не обеспечен доступом к землях общего пользования (листы дела 104-106).

Иных схем Общество на утверждение Администрации не предоставляло, доказательства обратного в материалы дела не представлены.

При указанных обстоятельствах, поскольку спорный договор аренды был заключен с правопредшественником Компании 03.12.2018, в соответствии с требованиями действующего законодательства; собственником объекта с кадастровым номером 35:24:0102005:832 Общество стало 04.07.2019; о нахождении объекта Общества в пределах земельных участков 35:24:0102005:578, 35:24:0102005:637, 35:24:0102005:2894 стало известно в октябре 2019; оснований для признания договора аренды земельного участка № 24-1483мс от 03.12.2018 в части предоставления Компании части земельного участка площадью 1323 кв. м, расположенного под объектом недвижимости - подъездной железной дорогой, принадлежащей на праве собственности Обществу недействительным, не имеется.

Общество избрало ненадлежащий способ защиты права.

Решение суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 23 июля 2020 года по делу № А13-218/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Транс-Альфа» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева

О.Б. Ралько