Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 06.06.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 14.10.2011 (судья Махова Ю.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2012 (судьи Журавлев А.В., Моисеева И.Н., Рогатенко Л.Н.) по делу № А13-3414/2010,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <***>, обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Вологодской области о признании отчета от 25.11.2009 № 168/11/09 об оценке рыночной стоимости недвижимости, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО2 по заказу администрации города Вологды, место нахождения: 160000, <...>, ОГРН<***> (далее - Администрация), незаконным; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 214,4 кв.м, расположенных в подвале жилого дома № 80 по улице Мира в городе Вологде, выкупаемых в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемых помещений, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159‑ФЗ), о понуждении Администрации заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений по цене 3 131 400 руб. с учетом налога на добавленную стоимость (далее – НДС) в соответствии с отчетом от 29.12.2009 № 3500/291210Ц-0068/Ю-01/0063 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным федеральным государственным унитарным предприятием «Российский государственный центр инвентаризации - Федеральное бюро технической инвентаризации» (далее - Предприятие), а также о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 1 422 259 руб.

К участию в деле в качестве ответчиков привлечены Администрация и предприниматель ФИО2, ОГРНИП <***>, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Консультационно-аналитический центр «РосЭксперт», место нахождения: 160000, <...>, ОГРН <***> (далее - Центр).

Решением от 14.10.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.02.2012, иск удовлетворен частично. Суд признал незаконным отчет № 168/11/09 и обязал Администрацию в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи муниципальных нежилых помещений (лит А1) общей площадью 214,4 кв.м, расположенных в подвале жилого дома по адресу: <...>, номера на поэтажном плане 40 - 42, 44 - 56, в редакции проекта договора купли-продажи Администрации города Вологды, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «цена имущества установлена с учетом его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» № 3500/291210Ц-0068/Ю-01/0063 и составляет 3 131 400 руб. с НДС. Уплата сумм НДС осуществляется покупателем самостоятельно на расчетный счет соответствующего уровня бюджета в соответствии подпунктом 2 пункта 3 статьи 161 НК РФ». В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение от 14.10.2011 и постановление от 07.02.2012 отменить, в иске отказать.

По мнению подателя жалобы, отчет от 29.12.2010 № 3500/291210Ц‑0068/Ю‑01/0063 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) и федеральным стандартам оценки; выбранные экспертом в качестве объектов-аналогов помещения таковыми не являются, поскольку находятся на окраинах города в промышленных районах и имеют складское назначение; в дополнительном экспертном заключении отсутствует расписка эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель ФИО1 на основании договора аренды от 14.08.2006 № 72/8 и дополнительного соглашения к нему от 20.03.2009 арендует нежилые помещения общей площадью 214,4 кв.м, расположенные в подвале жилого дома № 80 по улице Мира в городе Вологде, для использования под мастерскую по пошиву индивидуальной обуви.

Во исполнение постановления главы города Вологды от 01.12.2009 № 6503 «Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: <...>» Администрация направила предпринимателю ФИО1 проект договора купли-продажи спорных нежилых помещений по цене имущества, установленной в соответствии с его рыночной стоимостью на основании отчета № 168/11/09, в размере 6 110 000 руб. с учетом НДС (5 177 966 руб. 10 коп без учета НДС).

Направленный в адрес предпринимателя ФИО1 проект договора купли-продажи муниципального имущества и графика платежей (приложение № 2) подписан им с протоколом разногласий и передан Администрации 29.12.2009.

Администрация отклонила протокол разногласий.

В связи с тем, что соглашение по существенным условиям договора не было достигнуто, предприниматель ФИО1 в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды частично удовлетворили иск.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По заданию Администрации ФИО2 был составлен отчет от 25.11.2009 № 168/11/09, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 16.11.2009 определена в размере 6 110 000 руб. с учетом НДС (5 177 966 руб. 10 коп без учета НДС).

ФИО1 заказал проведение оценки Центру, по отчету которого от 25.12.2009 № 143/09рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 23.12.2009 составила 3 033 000 руб. (с учетом НДС) или 2 570 338 руб. 98 коп. (без учета НДС).

Принимая во внимание наличие двух отчетов, суд первой инстанции по инициативе сторон назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости спорного имущества, а также соответствия отчетов об оценке, проведенных ФИО2 и Центром, требованиям законодательства об оценке. Проведение экспертизы поручено эксперту закрытого акционерного общества «Вологодский центр правовой информатизации» ФИО3.

В соответствии с заключениями ФИО3 по экспертизе названных отчетов сделаны следующие выводы: отчет № 168/11/09 в целом соответствует требованиям законодательства и отражает действительную рыночную стоимость объекта на дату оценки; имеющиеся в отчете отдельные ошибки и отступления от требований стандартов оценки и законодательства носят формальный характер и существенным образом не влияют на достоверность итоговых выводов эксперта. Отчет № 143/09 не соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности и не отражает рыночную стоимость объекта на момент оценки, указанная в отчете рыночная стоимость объекта существенно занижена.

Во исполнение определения о назначении судебной экспертизы ФИО3 подготовил отчет от 12.08.2010 № 86/10-В об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в соответствии с которым его рыночная стоимость по состоянию на 16.11.2009 составляет 6 232 000 руб. с учетом НДС.

В связи с тем, что при оценке объекта недвижимости ФИО3 не была учтена его балансовая стоимость, а также в его отчете отсутствовали сведения об осмотре указанного объекта экспертом, определением суда от 03.11.2010 назначена повторная судебная экспертиза с аналогичными вопросами. Проведение экспертизы поручено эксперту Предприятия ФИО4.

Согласно экспертному заключению ФИО4 № 3500/291210Ц-0068/Ю-01/0063 отчет № 168/11/09, подготовленный ФИО2, только частично соответствует требованиям, предъявляемым законом к отчету об оценке, в нем не отражена полная информация о составе площадей объекта оценки, в результате чего часть помещений производственно-складского назначения (мастерская) необоснованно переведена оценщиком в разряд торговых, что привело к завышению итоговой суммы; результат определения рыночной стоимости не соответствует действующему законодательству и не может отражать рыночной стоимости объекта оценки; отчет № 143/09, подготовленный экспертами Центра, не соответствует требованиям, предъявляемым законом к отчету об оценке.

Эксперт ФИО4 подготовил отчет от 29.12.2010 № 3500/291210Ц-0068/Ю-01/0063 по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 16.11.2009 составляет 3 131 400 руб. с учетом НДС.

В связи с недостаточной ясностью и полнотой последнего заключения определением суда от 30.05.2011 назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО4 Эксперту было предложено определить рыночную стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 16.11.2009 с учетом замечаний Администрации об отсутствии в отчете № 3500/291210Ц-0068/Ю-01/0063 анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, а также анализа значений корректировок при применении аналогов при исследовании объекта оценки (местоположение, этажность, отделка и др.).

Согласно уточненному отчету от 29.12.2010 № 3500/291210Ц-0068/Ю-01/0063 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила 3 131 400 руб. с учетом НДС.

Проанализировав отчет № 3500/291210Ц-0068/Ю-01/0063, суды пришли к выводу о том, что он соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а указанная в нем рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суды признали величину рыночной стоимости объекта, определенную в отчете № 3500/291210Ц-0068/Ю-01/0063, обоснованной и посчитали, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 3 131 400 руб. с учетом НДС.

Доводы кассационной жалобы по существу сводятся к оспариванию выводов, содержащихся в отчете № 3500/291210Ц-0068/Ю-01/0063, которому суды дали надлежащую оценку по правилам статьи 71 АПК РФ.

Довод жалобы о том, что при проведении дополнительной экспертизы эксперт не был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, был обоснованно отклонен судами, поскольку эксперт предупреждался об ответственности при назначении первоначальной экспертизы.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 14.10.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2012 по делу № А13-3414/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Председательствующий Т.С. Гафиатуллина

Судьи Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина