Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 14.12.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.06.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2023 по делу № А13-4308/2023,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2,
ОГРНИП <***>, ИНН <***>, обратилась в Вологодский городской суд с иском о признании незаконным постановления администрации города Вологды, адрес: 160035, <...>,
ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Администрация), от 13.12.2022 № 2009 «Об отказе ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501010:99»; о возложении на Администрацию обязанности заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501010:99 для завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым номером 35:24:0501010:4653, расположенного в границах данного земельного участка. Делу присвоен номер № 2а-1884/2023.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4.

Определением Вологодского городского суда Вологодской области
от 27.02.2023 дело № 2а-1884/2023 дело передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Вологодской области.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 22.06.2023 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 14.09.2023 решение от 22.06.2023 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить решение
от 22.06.2023 и постановление от 14.09.2023, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении требований.

В жалобе Администрация указывает, что право на однократное заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501010:99 без торгов для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости было реализовано предыдущими правообладателями ФИО5 и ФИО6, в связи с чем повторное предоставление указанного земельного участка ФИО2 в аренду без торгов в этих же целях является недопустимым.

Податель жалобы считает, что ее обращение в суд с требованием об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, принадлежащего заявителю, по истечении шести месяцев со дня прекращения срока ранее действовавшего договора аренды земельного участка от 29.12.2018 № 24-1470гс, на котором расположен такой объект недвижимости, не может свидетельствовать о неправомерности оспариваемого постановления.

В судебном заседании представитель ФИО2 возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора от 25.04.2011 № 01-830 (в редакции дополнительного соглашения
от 21.02.2014 № 1), заключенного между Администрацией (арендодателем) и ФИО7 (арендатором), последней был представлен в аренду сроком до 14.04.2015 земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501010:99 площадью 1663 кв. м для строительства здания детского развлекательного центра с кафе.

В соответствии с соглашением об уступке от 23.01.2012 права по договору
от 25.04.2011 № 01-830 на аренду вышеуказанного земельного участка перешли от ФИО7 к ФИО5 и ФИО6

После истечения срока действия договора аренды от 25.04.2011 № 01-830 запись об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501010:99 была погашена в Едином государственном реестре недвижимости.

Впоследствии на основании заявления ФИО5 и ФИО6
от 02.10.2018 в соответствии с положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501010:99 был предоставлен в аренду указанным лицам по договору от 29.10.2018 № 24-1470гс сроком на три года для завершения строительства объекта недвижимости, расположенного на нем.

Далее право собственности на объект незавершенного строительства ФИО5 перешло ФИО4, в связи с чем к договору аренды
от 29.10.2018 № 24-1470гс было заключено дополнительное соглашение
от 14.03.2019 № 1 о переходе прав и обязанностей арендатора по данному договору от ФИО5 к ФИО4

Договор аренды от 29.10.2018 № 24-1470гс прекратил свое действие по окончании определенного в нем срока, т.е. с 29.10.2021.

На основании договора купли-продажи от 03.11.2022 ФИО2 приобрела у ФИО6 долю в размере 1/2 в праве общей собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0501010:4653, а 29.11.2022 обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501010:99 в аренду на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) с целью завершения строительства объекта недвижимости, расположенного на нем.

Постановлением от 13.12.2022 № 2009 Администрация отказала предпринимателю в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501010:99, указав на то, что с заявлением о предоставлении указанного земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Не согласившись с таким отказом, предприниматель обратилась в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции признал требования ФИО2 обоснованными, обязал Администрацию повторно рассмотреть ее заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501010:99 в

аренду без проведения торгов.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, в связи с чем оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок ранее был предоставлен предыдущим правообладателям объекта недвижимости с кадастровым номером 35:24:0501010:4653 – ФИО5 и ФИО6 для завершения его строительства по договору аренды от 29.10.2018
№ 24-1470гс, однако строительство данного объекта в период действия указанного договора не было завершено.

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования, суды обоснованно руководствовались следующим.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Как верно отметили суды, приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 года без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного 26.04.2023, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

При рассмотрении дела суды установили, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 29.10.2018 № 24-1470гс, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю на праве общей долевой собственности в размере 1/2 доли, Администрация не заявила в судебном порядке требование об изъятии данного объекта путем продажи с публичных торгов. Соответствующее требование было предъявлено Администрацией в суд только в декабре 2022 года после обращения
ФИО2 с заявлением на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501010:99 под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0501010:4653.

На момент рассмотрения дела требование Администрации об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0501010:4653 путем продажи с публичных торгов рассмотрено не было.

Вместе с тем, с учетом нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО2 на праве общей долевой собственности в размере 1/2 доли, в отсутствие судебного акта об изъятии этого объекта, суды пришли к верному выводу о том, что спорный земельный участок не может являться предметом аукциона и быть предоставлен иным лицам.

При этом суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить, что согласно пояснениям представителя ФИО2, данным в судебном заседании суда кассационной инстанции 14.12.2023, а также сведениям, размещенным на официальном сайте Вологодского городского суда общей юрисдикции в сети Интернет http://vologodskygor.vld.sudrf.ru, требование Администрации об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0501010:4653, рассматриваемое в рамках гражданского дела № 2-1508/2023, разрешено по существу, в удовлетворении иска Администрации отказано.

Применительно к установленным при рассмотрении дела обстоятельствам суды обоснованно удовлетворили требования ФИО2, сделав вывод о том, что отказ Администрации в предоставлении в аренду спорного земельного участка препятствует заявителю завершить строительство расположенного на нем объекта недвижимости, ввести его в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

В качестве восстановительной меры суд первой инстанции обязал Администрацию повторно рассмотреть заявление ФИО2 от 21.11.2022 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501010:99 в аренду без проведения торгов.

Судебный акт в указанной части ФИО2 не обжалован, возражения в этой части при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции не заявлены.

При рассмотрении дела суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

При таком положении кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.06.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 14.09.2023 по делу № А13-4308/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Вологды – без удовлетворения.

Председательствующий

А.Е. Филиппов

Судьи

Ю.В. Пряхина

ФИО1