Постановление № А13-5254/2022 от 24.10.2022 АС Вологодской области

Резолютивная часть постановления объявлена октября 2022 года .

В полном объеме постановление изготовлено октября 2022 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Зайцевой А.Я. и
ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания
ФИО2,

при участии от частного профессионального образовательного учреждения «Автообуч» представителя ФИО3 по доверенности
от 24.10.2022, от Комитета по управлению имуществом города Череповца представителя ФИО4 по доверенности от 24.12.2020 № 08-01-35-8/104,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного профессионального образовательного учреждения «Автообуч» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 14 сентября 2022 года по делу № А13-5254/2022 ,

у с т а н о в и л :

частное профессиональное образовательное учреждение «Автообуч» (ОГРН 1023501238683, ИНН 3528053888; адрес: 162600, Вологодская обл.,
г. Череповец, ул. Комарова, д. 8; далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 1023501247440, ИНН 3528008860; адрес: 162608, Вологодская обл., г. Череповец, просп. Строителей, д. 4а; далее – Комитет) о признании незаконным решения, выраженного в письме от 22.03.2022 № 08-01-35- 7/468; о возложении обязанности устранить допущенные нарушения путем принятия решения о продлении договоров аренды земельного участка от 02 апреля 2008 года № 10940, от 08 сентября 2010 года № 13014 до 21.03.2025.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 14 сентября 2022 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Учреждение с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.В обоснование жалобы выражает несогласие с выводами суда первой инстанции. По мнению заявителя, спорные договоры аренды земельных участков по существу их законодательного регулирования и в соответствии с положениями пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) всегда предполагаются срочными, поэтому вывод суда об отказе в продлении срока действия договоров аренды на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ) противоречит положениям законодательства. Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о том, что к моменту обращения с заявлением о заключении дополнительных соглашений срок действия договоров истек. Суд необоснованно не принял во внимание доводы заявителя о специальном правовом регулировании Закона № 58-ФЗ в интересах арендаторов во избежание прекращения у них права пользования государственным или муниципальным земельным участком как меры поддержки арендаторов со стороны государства. Комитет в отказе в продлении договоров аренды ссылается только на формальные требования.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу отклонил доводы жалобы, считает, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель Учреждения в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы.

Представитель Комитета в судебном заседании просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 02 апреля 2008 года Комитет (арендодатель) и Учреждение (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 10940, согласно которому арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0502003:68, площадью 946 кв. м, расположенный примерно в 90 м по направлению на северо-запад от здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>.

Срок действия договора определен в пункте 2.1 договора, в соответствии с которым условия договора распространяются на правоотношения, возникшие с 31.01.2008 по 24.01.2009.

В письме от 16.01.2014 № 08-01-31/166 Комитет уведомил Учреждение о возобновлении договора аренды от 02 апреля 2008 года № 10940 на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) на тех же условиях на неопределенный срок.

Комитет (арендодатель) и Учреждение (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 08 сентября 2010 года № 13014, по которому арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0502003:81, площадью 916 кв. м,  расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала 35:21:0502003.

В соответствии с пунктом 2.1 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 01.09.2010 по 01.09.2013.

Договор аренды 17.11.2010 зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

Письмом от 01.02.2017 № 08-01-35- 7/112 Комитет уведомил Учреждение о возобновлении договора аренды земельного участка от 08 сентября 2010 года № 13014 на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок.

В пунктах 7.2 договоров аренды предусмотрено, что при возобновлении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив о прекращении действия договора другую сторону не менее чем за 20 календарных дней.

Письмами от 25.02.2022 № 08-01-35-7/257, 08-01-35-7/258 Комитет, на основании пунктов 7.2 договоров аренды, уведомил Учреждение об отказе с 21.03.2022 от договоров аренды земельных участков от 02 апреля 2008 года
№ 10940, от 08 сентября 2010 года № 13014.

Учреждение направило в адрес Комитета заявление от 16.03.2022 о заключении дополнительных соглашений об увеличении срока действия договоров аренды земельных участков на три года с 21.03.2022, сославшись на статью 8 Закона № 58-ФЗ.

Комитет письмом от 22.03.2022 № 08-01-35- 7/468 отказал Учреждению в продлении договоров, поскольку на момент поступления обращения Учреждения договоры аренды являлись возобновленными на неопределенный срок, а 25.02.2022 Комитетом принято решение об отказе от договоров аренды.

Ссылаясь на то, что указанный отказ является незаконным и нарушает права заявителя, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, оценив обстоятельства дела и представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), руководствуясь статьей 198 АПК РФ, статьями 450, 450.1, 610, 621 ГК РФ, нормами Закона № 58-ФЗ, пришел к выводу, что оспариваемый отказ вынесен правомерно, в связи с чем отказал в удовлетворении заявления.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия органа местного самоуправления недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются ЗК РФ, ГК РФ и иными нормативно-правовыми актами.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Названные положения согласуются с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ, в силу которого в случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 указанной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Между тем статьей 8 Закона № 58-ФЗ в 2022 году при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены некоторые особенности.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 4 статьи 8 Закона № 58-ФЗ установлено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Согласно части 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия Закона № 58-ФЗ и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

При разрешении спора суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующего.

Существенным условием договора аренды, заключенного в отношении земельного участка, является срок его действия. Такой договор, в силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ, является срочным.

Согласно пункту 2.1 договора от 02 апреля 2008 года № 10940 срок действия договора установлен с 31.01.2008 по 24.01.2009.

В силу пункта 2.1 договора от 08 сентября 2010 года № 13014 срок аренды определен с 01.09.2010 по 01.09.2013.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этой связи, несмотря на то, что земельные участки предоставлены заявителю на определенный договорами срок, по истечении срока действия договоров они возобновили свое действие на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Данное обстоятельство подтверждается также письмами Комитета от 16.01.2014    № 08-01-31/166, от 01.02.2017 № 08-01-35-7/112, в которых арендодатель уведомил арендатора о возобновлении договоров аренды № 10940, 13014 на неопределенный срок.

Арендные отношения из договора, действие которого возобновилось на неопределенный срок, могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ право на отказ от договора.

Комитет воспользовался указанным правом и письмами от 25.02.2022 № 08-01-35-7/257, 08-01-35-7/258 на основании пунктов 7.2 договоров  уведомил Учреждение об отказе с 21.03.2022 от договоров аренды земельных участков от 02 апреля 2008 года № 10940, от 08 сентября 2010 года № 13014.

Правила статьи 8 Закона № 58-ФЗ подлежат применению только к договорам, заключенным на определенный срок, который не истек к моменту обращения арендатора, поскольку увеличить можно только определенный договором срок.

Поскольку к моменту обращения общества с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора аренды договор не являлся срочным и действовал в режиме неопределенного срока, суд сделал верный вывод об отсутствии у Учреждения права на заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора.

Доводы подателя жалобы о том, что направление Комитетом уведомлений об одностороннем отказе от договоров аренды с 21.03.2022 свидетельствует о том, что договоры приобрели статус срочных, а следовательно, он не может быть ограничен в праве на заключение испрашиваемых дополнительных соглашений, основан на неверном  толковании и уяснении смысла приведенных правовых норм.

Как правильно указал суд первой инстанции, путем направления уведомлений от 25.02.2022 арендодатель выразил волю на односторонний отказ от договоров в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, что применительно к срочному договору было бы равносильно заявлению арендодателем в суд требования о расторжении договора, поскольку в ином порядке срочный договор, не предусматривающий право стороны на внесудебный односторонний отказ от его исполнения, не может быть расторгнут.

При возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок возможность увеличения срока договора на определенный период отсутствует. Обратное противоречило бы существу правовой конструкции возобновления договора на неопределенный срок, которая не может быть преодолена ссылками на правила статьи 8   Закона № 58-ФЗ, установленными для иной правовой ситуации в сравнении с рассматриваемым спором.

Соответственно, суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.

В целом доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Таким образом, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 500 руб., на основании статьи 110 АПК РФ, относятся коллегией на Учреждение, а в оставшейся части подлежат возврату из бюджета как излишне уплаченные в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 14 сентября
2022 года по делу № А13-5254/2022 оставить без изменения,
апелляционную жалобу частного профессионального образовательного учреждения «Автообуч» – без удовлетворения.

Возвратить частному профессиональному образовательному учреждению «Автообуч» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 162600, <...>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 500 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 14.09.2022 № 154.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.