Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СанЛайф» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 по делу № А14-24106/2017,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - ИП ФИО5, предприниматель, истец), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СанЛайф» (далее - ООО «СанЛайф», общество, ответчик) о взыскании 2 500 000 руб. задолженности по договору аренды нежилых помещений № 24/1 от 27.01.2017 за период со 02.02.2017 по 01.12.2017, 918 000 руб. убытков в связи с утратой и повреждением арендованного имущества, 6 092 500 руб. договорной неустойки за период с 01.02.2017 по 06.12.2018.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2019 (судья Есакова М.С.) с общества в пользу предпринимателя взыскано 8 592 500 руб., из которых 2 500 000 руб. - основной долг по договору аренды нежилых помещений № 24/1 от 27.01.2017 за период со 02.02.2017 по 01.12.2017, 6 092 500 руб. - договорная неустойка за период с 01.02.2017 по 06.12.2018. В остальной части требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 (судьи: Ушакова И.В., Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю.) решение суда области оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном выяснении обстоятельств дела, общество (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 в части взыскания с ответчика 2 500 000 руб. основного долга по договору и 6 092 500 руб. договорной неустойки отменить полностью, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неверное установление судом фактических обстоятельств дела о подписании директором общества объяснений от 25.03.2017, фототаблицы с перечнем имущества и его стоимостью. Считает, что предмет договора не согласован, поскольку жилой дом не является нежилым помещением. Фототаблица не является приложением к договору, в связи с чем не может являться доказательством передачи ответчику спорного имущества, директором общества она не подписывалась, ему не известно при каких обстоятельствах были сделаны снимки. Судами не учтено, что договор в день его подписания расторгнут по соглашению сторон. Письменные объяснения якобы бывших работников ответчика, по мнению последнего, являются недопустимым доказательством.

В судебном заседании представители кассатора поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, просят ее удовлетворить.

Представитель ИП ФИО5 возразил против доводов кассационной жалобы, считает решение суда области и апелляционное постановление в обжалуемой части законными и обоснованными, просит оставить их без изменения.

Из содержания кассационной жалобы усматривается, что судебные акты обжалуются стороной в отношении удовлетворенных требований о взыскании основного долга по договору и договорной неустойки. С учетом положений статьи 286 АПК РФ законность и обоснованность судебных актов проверяется судом в рамках доводов кассационной жалобы.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 27.01.2017 между ИП ФИО5 (арендодатель) и ООО «СанЛайф» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 24/1 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору за плату (арендная плата и прочие платежи) сроком по 26.12.2017 включительно помещение общей площадью 254,6 кв.м в здании по адресу: <...> (далее - помещение) с целью размещения банного комплекса (пункты 1.1., 1.2. договора).

В соответствии с пунктами 2.1. - 2.2. договора арендодатель в течение 5 дней после подписания договора передает помещение арендатору по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон. Состояние помещения отражается в акте приема-передачи помещения, являющемся неотъемлемой частью договора.

После истечения срока аренды договор аренды прекращается, а объект аренды подлежит передаче арендодателю по акту приема-передачи в срок, установленный пунктом 8.3. договора (пункт 2.3. договора).

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата состоит из постоянной арендной платы и переменной арендной платы.

Размер постоянной арендной платы составляет 250 000 руб. в месяц и может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не более 10%. Обязанность оплачивать аренду у арендатора возникает с 01.02.2017 (пункт 3.1.1. договора). Согласно пункту 3.2. договора оплата постоянной арендной платы производится в срок до 25 числа месяца, предшествующего месяцу, за который производится оплата.

В силу пункта 3.3. договора в дополнение к постоянной арендной плате арендатор оплачивает арендодателю переменную арендную плату в сумме, эквивалентной стоимости потребленных на объекте аренды электрической энергии, водоснабжения и водоотведения, а также коммунальным ресурсам, потребленным на площадях общего пользования и на прилегающей территории к зданию, в котором расположен объект аренды. Оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором в течение 5 рабочих дней от даты выставления счета арендодателем.

В соответствии с пунктом 3.4. договора под прочими платежами по нему следует понимать обеспечительный взнос, суммы убытков, пеней, штрафов, возмещения причиненного ущерба, процентов за пользование чужими денежными средствами и т.п.

Размер обеспечительного взноса по настоящему договору составляет 250 000 руб. и оплачивается не позднее 15.02.2017. Размер обеспечительного взноса может быть изменен арендодателем в зависимости от изменения размера постоянной арендной платы путем письменного уведомления арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.5.5 договора). В случае надлежащего исполнения в течение срока аренды арендатором обязательств по настоящему договору, обеспечительный взнос будет засчитан в счет постоянной арендной платы за объект аренды за один последний месяц срока аренды (пункт 3.6. договора).

Пунктом 8.1. договора предусмотрено право арендодателя отказаться от его исполнения в одностороннем внесудебном порядке до истечения его срока.

При истечении срока аренды или досрочном расторжении договора арендатор в течение 3 календарных дней обязан подписать акт сверки взаиморасчетов и погасить на его основании существующую задолженность. Актом сверки в расчет задолженности включаются, в том числе, платежи за фактическое пользование объектом аренды за период с даты прекращения договора по дату выезда арендатора из объекта аренды со всем принадлежащим ему имуществом (пункт 8.3. договора). В течение 5 календарных дней после даты досрочного расторжения договора арендатор обязан подписать акт сдачи-приемки объекта аренды, в день подписания акта вывезти все свое имущество с объекта аренды.

В силу пункта 8.4. договора, если после прекращения срока аренды или досрочного расторжения договора арендатор будет продолжать занимать объект аренды более срока, указанного в пункте 8.3. договора, арендатор обязан выплатить арендодателю арендную плату пропорционально количеству дней, в течение которых арендатор занимает объект аренды и штраф в размере месячной постоянной арендной платы, определяемой согласно пункту 3.1. договора.

В случае неисполнения арендатором обязательств по пункту 8.3. настоящего договора, уклонения от передачи объекта аренды и наличия задолженности арендатора перед арендодателем, арендодатель вправе прекратить доступ арендатора в объект аренды и удерживать имущество арендатора, находящееся в здании до полной оплаты сумм, причитающихся арендодателю.

По акту приема-передачи от 29.01.2017 помещение передано арендатору и принято последним в надлежащем техническом состоянии с отметкой о его пригодности к использованию по назначению и отсутствии каких-либо замечаний либо недостатков.

Актом осмотра переданных в аренду помещений от 01.12.2017 выявлены недостатки во всех переданных в аренду помещениях.

Указывая, что ответчик в период со 02.02.2017 по 01.12.2017 не вносил арендные платежи за пользование помещением и оставил без удовлетворения направленную в его адрес претензию от 06.12.2017 о необходимости погашения в 5-дневный срок задолженности по арендной плате в сумме 2 500 000 руб. и неустойки в размере 2 167 500 руб., а также в добровольном порядке не возместил ИП ФИО5 причиненные убытки, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, ответчик сослался на незаключенность договора, а также на тот факт, что 27.01.2017 договор расторгнут по соглашению сторон, поскольку предметом договора по сути являлся жилой дом, который подлежал использованию в качестве банного комплекса, что противоречит действующим СНИПам. Соглашением о расторжении договора закреплено, что стороны не имеют друг к другу претензий. В связи с чем, предмет иска о взыскании арендной платы заявлен истцом неверно.

Удовлетворяя заявленные требования о взыскании с ответчика в пользу истца 2 500 000 руб. основного долга по договору аренды за спорный период и 6 092 500 руб. договорной неустойки за период с 01.02.2017 по 06.12.2018, суды обеих инстанций, руководствуясь положениями статей 432, 606, 607, 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исходили из заключенности и действительности договора, поскольку договор и акт приема-передачи от 29.01.2017 подписаны сторонами без замечаний и возражений относительно индивидуализации предмета аренды и скреплены печатями сторон.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что воля ООО «СанЛайф» на заключение и исполнение договора аренды подтверждена, договор аренды признавался ответчиком.

Между тем, суд округа полагает, что данные выводы преждевременны и основаны на неполном исследовании фактических обстоятельств дела.

Так, согласно условиям договора, его неотъемлемыми частями являются поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору (приложение № 1) согласно пункту 1.1 договора, акт № 1 приема-передачи нежилого помещения (приложение № 2) согласно пункту 2.2 договора, акт разграничения эксплуатационной ответственности (приложение № 3) согласно пункту 4.1.3 договора.

Между тем, суды обеих инстанций установили, что в качестве дополнения № 1 к договору приложен Порядок предоставления услуг по организации эксплуатации коммунального обслуживания здания ТРК и Объекта аренды (акт разграничения эксплуатационной ответственности) с фототаблицей помещений и оборудования.

Однако, договор как и акт приема-передачи нежилого помещения не содержат ссылки на фототаблицу как на приложение к договору.

Более того, доказательств достижения сторонами соглашения о фотофиксации в момент передачи имущества его количества и состояния в дело не представлено; дата фотофиксации из представленной таблицы не усматривается.

При этом, спорные фототаблицы стороной истца в материалы дела представлялись дважды в разных редакциях. Так, к исковому заявлению истцом приложены копии фотографий (в частности, таблица IMG 0413-0447 и другие, т. 1, л.д. 25-31), не содержащих дополнительной информации на оборотных сторонах листов.

Вместе с тем, после представления обществом возражений на исковое заявление со ссылкой на непередачу ответчику спорного имущества по договору, истцом в материалы дела представлена копия иной фототаблицы, в частности, IMG 0448-0469, 0265-0272 (т. 1, л.д. 77), на оборотной стороне которой содержатся пояснения ФИО6 от 25.03.2017, и иные ранее представленные фототаблицы (т. 1, л.д. 78-83), на оборотных сторонах листов которых содержится перечень имущества и его стоимость без каких-либо подписей и печатей сторон.

Согласно части 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В процессе рассмотрения дела истец ходатайствовал о вызове в судебное заседание и допросе в качестве свидетелей работников ООО «СанЛайф» ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10

Судом области определением от 26.03.2018 и протокольным определением от 04.10.2018 в соответствии со статьями 41, 56, 159 АПК РФ данные ходатайства отклонены в связи с наличием в материалах дела письменных пояснений указанных лиц.

Таким образом, данные вышеназванные пояснения суды обеих инстанций использовали в качестве допустимых и относимых доказательств по делу, фактически признав ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 лицами, располагающими сведениями о фактических обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения дела.

Однако, судами первой и апелляционной инстанций в нарушение положений статьи 56 АПК РФ не установлен факт того, действительно ли указанные лица являлись в спорный период работниками общества; они не были вызваны в судебное заседание и не предупреждены под подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Более того, в качестве доказательства по делу судом также принят акт осмотра помещения № 1 без даты (т. 1, л.д. 32), подписанный ФИО8 и ФИО7 и в котором отсутствует подпись ответчика, без установления обстоятельств и оснований подписания указанными лицами данного акта.

Судами обеих инстанций в совокупности с иными доказательствами по делу оценено письмо от 30.11.2017, исходящее от директора ООО «СанЛайф» в адрес предпринимателя, и сделан вывод о том, что имело место реальное исполнение договора, арендатор пользовался объектом аренды.

Между тем, по мнению суда округа, указанный документ получил со стороны арбитражного суда одностороннюю оценку, поскольку из него также следует, что от предпринимателя не поступало претензий относительно исполнения обязательств обществом по оплате договора аренды, в связи с чем последнее просило зачесть сумму обеспечительного взноса в счет постоянной части арендной платы за последний месяц аренды в соответствии с пунктом 3.6 договора.

Из материалов дела не усматривается, что предприниматель опровергал данную информацию, следовательно, судами обеих инстанций вопрос о размере задолженности не исследовался.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ввиду изложенного, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, окружная коллегия не может признать решение суда области и апелляционное постановление отвечающими признакам законности и обоснованности.

Допущенные нарушения являются существенными, привели к не полному исследованию доказательств и принятию неправильных и необоснованных судебных актов, что является основанием для их отмены в силу части 3 статьи 288 АПК РФ, и могут быть исправлены только посредством отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Ввиду недостаточно обоснованных выводов судов обеих инстанций относительно основного долга по арендной плате судебные акты в части выводов относительно пени также подлежат отмене.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.

С учетом изложенного названные судебные акты в части взыскания с ответчика 2 500 000 руб. основного долга по договору и 6 092 500 руб. договорной неустойки подлежат отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 по делу № А14-24106/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскaя

Судьи И.В. Сорокина

ФИО1