Гражданский кодекс часть 1

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: ФИО2, представителя по доверенности №АА-12/2752 от 27.04.2017;

от акционерного общества «Воронежнефтепродукт»: ФИО3, представителя по доверенности №1/2-245Д от 25.11.2016; ФИО4, представителя по доверенности №1/2-248Д от 25.11.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.09.2017 по делу № А14-5515/2017 (судья Тисленко Д.И.), по исковому заявлению акционерного общества «Воронежнефтепродукт» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Воронежнефтепродукт» (далее также - истец, АО «Воронежнефтепродукт») обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее также - ответчик, ТУ Росимущества в Воронежской области) об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка, возникших между АО «Воронежнефтепродукт» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области при заключении договора № 226-з-2016 от 28.12.2016 аренды земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 36:02:5600007:1, расположенного по адресу (местоположение): Воронежская обл., р-н ФИО5, придорожная полоса автодороги М-«Дон» км 622+391 (право), разрешенное использование: для обслуживания АЗС, общей площадью 8 000 кв. м путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы за участок не может превышать 2% (двух процентов) кадастровой стоимости участка в год и в 2016 году составляет 97 758 (девяносто семь тысяч семьсот пятьдесят восемь) рублей 40 коп. (Приложение № 1)», пункта 3.5 договора в следующей редакции: «Изменение годового размера арендной платы может производиться только в связи с изменением кадастровой стоимости участка, на основании письменного уведомления, направленного арендодателем арендатору. Уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью договора и считается полученным по истечении 7 (семи) дней с момента направления арендодателем», исключения пунктов 3.6 и 5.4 договора, путем изложения расчета размера арендной платы за земельный участок в редакции приложения № 1 к протоколу разногласий.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 08.09.2017 по делу № А14-5515/2017 исковые требования АО «Воронежнефтепродукт» удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменить решение суда первой инстанции полностью, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил суд апелляционной инстанции оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении решения Арбитражного суда Воронежской области от 08.09.2017 по делу № А14-5515/2017 без изменения, а апелляционной жалобы – без удовлетворения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ОАО «Воронежнефтепродукт» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, р-н ФИО5, придорожная полоса автодороги М-«Дон» км 622+391 (право).

Постановлением Администрации Бобровского района Воронежской области № 335-1 от 06.06.2005 (с изменениями, внесенными постановлением № 763 от 25.11.2005) право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок прекращено, участок передан в аренду ОАО «Воронежнефтепродукт» и муниципальному образованию «Город Лесной» сроком на 10 лет.

На основании договора № 3 от 18.12.1999 между Администрацией Бобровского муниципального района Воронежской области, ОАО «Воронежнефтепродукт» и муниципальным образованием «Город Лесной» 06.06.2005 был заключен договор аренды земельного участка.

Дополнительным соглашением от 22.02.2013, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 02.06.2014, стороны договора исключили из числа арендаторов муниципальное образование «Город Лесной», а также внесли изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 06.06.2005.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.01.2016 с 06.05.2015 правообладателем земельного участка является Российская Федерация, о чем сделана запись №36-36/003-36/003/008/2015-572/1.

Заявлением от 29.01.2016 № КСК-2/64 истец обратился к ответчику с просьбой предоставить с 01.02.2016 в аренду земельный участок, предназначенный для обслуживания АЗС, с кадастровым номером 36:02:5600007:1, площадью 8 000 кв. м, имеющий местоположение: Воронежская обл., р-н ФИО5, придорожная полоса автодороги М-«Дон» км 622+391 (право). При этом истец указал, что на земельном участке расположена принадлежащая ему на праве собственности АЗС № 58.

18.01.2017 от ТУ Росимущества в Воронежской области в адрес АО «Воронежнефтепродукт» сопроводительным письмом № АА-6/133 от 16.01.2017 поступил договор аренды земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, № 226-з-2016 от 28.12.2016.

Ссылаясь на то, что часть условий договора, предложенных ответчиком в договоре и протоколе согласования разногласий, не соответствует нормам действующего законодательства и может привести к нарушению его прав, АО «Воронежнефтепродукт» передало разногласия по договору на разрешение суда.

Удовлетворяя исковые требования АО «Воронежнефтепродукт», суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В статье 446 ГК РФ закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Условие об арендной плате относится к существенным условиям договора (пункт 12 статьи 22 ЗК РФ).

На основании пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2015 год (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) разъяснено, что поскольку содержащиеся в Законе о введении в действие ЗК РФ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, исходя из буквального толкования нормы абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» она подлежит применению в случае установления того факта, что спорный земельный участок до оформления права аренды принадлежал лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Как следует из пункта 9 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в реестре.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации прав указанные полномочия осуществляются совместно Министерством юстиции Российской Федерации, Государственным комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Министерством государственного имущества Российской Федерации и Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

Согласно приказу Государственного учреждения юстиции «Воронежский областной центр государственной регистрации прав на недвижимость» от апреля 1999 года №108, представленному истцом в суд апелляционной инстанции, ФИО5 филиал учреждения приступил к осуществлению регистрационной деятельности с 26.04.1999.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования АО «Воронежнефтепродукт» на земельный участок возникло на основании постановления главы Администрации Бобровского района Воронежской области от 15.06.1998 №341 и обязательной государственной регистрации не подлежало.

Заключение договора аренды земельного участка № 226-3-2016 от 28.12.2016 представляет собой оформление арендных правоотношений на новый срок в связи с истечением срока договора аренды от 06.06.2005 на спорный земельный участок и указанное право переоформлено истцом в установленный законом срок- до 01.07.2012, в связи с чем право истца на льготу при расчете арендной платы, введенную Федеральным законом от 24.07.2007 №212-ФЗ, то есть после переоформления права постоянного (бессрочного) пользования истца в отношении спорного земельного участка, не может быть ограничено.

В противном случае, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства, иное толкование означало бы нарушение установленного статьей 1 ГК РФ принципа равенства участников гражданских правоотношений, то есть ставило бы участников экономической деятельности в неравное положение.

Как указано в пункте 2 Определения Конституционного Суда РФ от 02.02.2006 №17-О, согласно статье 19 (часть 1) Конституции Российской Федерации все равны перед законом и судом. Данный конституционный принцип носит универсальный характер и оказывает регулирующее воздействие на все сферы общественных отношений, в том числе на отношения с участием лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность (абзац третий пункта 1 статьи 2 ГК Российской Федерации).

Раскрывая содержание конституционного принципа равенства применительно к отношениям с участием лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, поскольку субъекты предпринимательской деятельности равны перед законом, государство не вправе вводить неоправданные льготы или преференции либо неравный правовой режим функционирования в одинаковых отношениях и ситуациях. Как указано в Определении от 6 декабря 2001 года № 255-О по жалобе граждан ФИО6 и ФИО7 на нарушение их конституционных прав статьей 80 Федерального закона «Об акционерных обществах», положение статьи 19 (часть 1) Конституции Российской Федерации «все равны перед законом и судом» означает, что при равных условиях субъекты права должны находиться в равном положении;

Учитывая, что истцом представлены доказательства того, что ранее он владел спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а право аренды данного земельного участка у него возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, норма, установленная абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», является императивной и должна применяться к условиям договора аренды земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, № 226-3-2016 от 28.12.2016.

В этой связи довод ответчика об отсутствии правовых оснований для принятия пункта 3.1 договора на условиях истца несостоятелен.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка в 2016 году составляла 4 887 920 руб. в соответствии с постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 № 970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области», размер арендной платы по договору в 2016 году не мог превышать два процента кадастровой стоимости или 97 758 руб. 40 коп.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что пункт 3.1 договора надлежит изложить в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы за участок не может превышать 2% (двух процентов) кадастровой стоимости участка в год и в 2016 году составляет 97 758 (девяносто семь тысяч семьсот пятьдесят восемь) рублей 40 коп. (приложение № 1)».

В связи с изложенным расчет размера арендной платы за земельный участок должен быть изложен в редакции приложения № 1 к протоколу разногласий, предложенной истцом.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что пункт 3.5 договора должен быть изложен в редакции истца: «Изменение годового размера арендной платы может производиться только в связи с изменением кадастровой стоимости участка, на основании письменного уведомления, направленного арендодателем арендатору. Уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью договора и считается полученным по истечении 7 (семи) дней с момента направления арендодателем» является обоснованным.

В силу абзаца 4 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

При утверждении данного пункта суд учел, что как в редакции договора (в редакции ответчика), так и в редакции истца (редакция протокола разногласий и исковых требований) содержится положение об уведомлении об изменении арендной платы как неотъемлемой части договора, которое считается полученным по истечении 7 (семи) дней с момента направления арендодателем, спора по данному условию пункта 3.5 между сторонами не имеется.

На основании пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В этой связи довод ответчика о том, что оснований для изменения пункта 3.5 договора не имеется, так как он включен в договор на основании пунктов 8, 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, отклоняется как не основанный на обстоятельствах настоящего дела и нормах действующего законодательства применительно к данному арендатору по договору № 226-3-2016 от 28.12.2016.

В связи с тем, что в рассматриваемом случае арендная плата является регулируемой и изменение ее размера должно производиться в силу закона только в связи с изменением размера кадастровой стоимости земельного участка, заключение дополнительного соглашения к договору не является обязательным, следовательно, пункт 3.6 договора подлежит исключению.

Довод ответчика против исключения пункта 3.6 договора ввиду того, что он согласуется с пунктом 7.5 договора обоснованно отклонен судом первой инстанции.

В пункте 7.5 договора стороны предусмотрели, что перевод участка из одной категории в другую или изменение вида разрешенного использования без письменного согласия арендодателя является основанием для расторжения договора.

При этом исключение из договора пункта 3.6 не ограничивает право арендодателя инициировать расторжение договора в случае, предусмотренном пунктом 7.5 договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе по основаниям, дополнительно установленным договором аренды.

В пункте 4.4.10 договора закреплено, что в тридцатидневный срок с момента направления арендодателем договора или изменений к нему арендатор обязан их подписать и обратиться с заявлением о государственной регистрации договора или изменений к нему в орган, уполномоченный на государственную регистрацию прав на недвижимое имущества и сделок с ним, или возвратить арендодателю для проведения государственной регистрации договора или изменений к нему в органе, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае регистрации арендатором договора или изменений к нему после их регистрации в течение 5 (пяти) дней предоставить арендодателю зарегистрированный экземпляр договора.

Суд области, основываясь на положениях статей 1 и 421 ГК РФ обоснованно пришел в выводу о том, что истец вправе требовать исключения данного пункта из договора, поскольку предлагаемая данным пунктом ответственность не предусмотрено положениями ГК РФ, вследствие чего при наличии возражений одной из сторон подлежит включению в договор.

Таким образом, пункт 5.4 также подлежит исключению из договора.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, и опровергающих выводы суда первой инстанции апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

Иное толкование положений законодательства Российской Федерации не свидетельствует об их неправильном применении судом.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

Вопрос о распределении государственной пошлины судом не решается, поскольку в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.09.2017 по делу № А14-5515/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячныйсрок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.Ю. Щербатых

Судьи Г.Н. Кораблева

ФИО1