Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Николюк О.В., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация ЖЭУ-4» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (директор), ФИО2 (доверенность от 05.07.2021), в отсутствие истца – администрации городского округа с внутригородским делением г. Махачкала
(ОГРН <***>), третьего лица – Управления имущественных и земельных отношений г. Махачкалы (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных
о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации
на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации городского округа
с внутригородским делением г. Махачкала на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.12.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 по делу № А15-1500/2021, установил следующее.

Администрация городского округа с внутригородским делением г. Махачкала
(далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением
к ООО «Управляющая организация 2 ЖЭУ-4» (далее – общество) и Управлению имущественных и земельных отношений г. Махачкалы (далее – управление) со следующими требованиями:

– признать недействительным договор купли-продажи арендуемого имущества
в рассрочку от 11.04.2018 № 18-ВА, заключенный обществом и управлением, в отношении нежилого помещения общей площадью 45,7 кв. м, номер на поэтажном плане 3, этаж 1 (литера А), кадастровый номер 05:40:000048:2802, условный номер
05-05-01/098/2009-178, расположенного по адресу (местоположение): Россия, <...>;

– обязать общество возвратить в муниципальную собственность указанное выше нежилое помещение.

Решением от 28.12.2021, оставленным без изменения постановлением
от 04.04.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что при реализации спорного объекта соблюдены положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,
и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) соблюдены.

В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить и удовлетворить иск. По мнению подателя жалобы, суды не учли доводы администрации об отсутствии доказательств того, что именно спорное помещение находилось у общества в аренде в течение 3-х лет до заключения договора купли-продажи. В связи с чем, выводы судов о наличии у общества оснований для преимущественного выкупа спорного помещения в соответствие с процедурой, предусмотренной
Законом № 159-ФЗ, несостоятельны.

Отзыв на жалобу не поступил.

Представитель общества ФИО3 к веб-конференции не подключился, несмотря на то, что техническая возможность для его участия в судебном заседании судом кассационной инстанции обеспечена. Присутствующий в судебном заседании директор общества не возражал против рассмотрения жалобы в отсутствие представителя общества ФИО3

В судебном заседании представители общества просили судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 16.05.2007 комитет
по управлению имуществом г. Махачкалы (ныне – управление; арендодатель)
и общество (арендатор) заключили договор № 202/07 аренды нежилых помещений (строений) муниципальной собственности г. Махачкалы, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое (здание), расположенное по адресу: <...> этаж общей площадью 73 кв. м (т. 2, л. д. 25 – 27). Обществу по акту передано имущество
(т. 2, л. д. 28).

10 января 2012 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 207/08 аренды нежилых помещений (строений) муниципальной собственности г. Махачкалы, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое (здание), расположенное по адресу: <...> этаж, общей площадью 73 кв. м (т. 2,
л. д. 30 – 32). Разделом 6 договора установлен срок его действия: с 01.01.2012
по 30.12.2012. 1 января 2012 года данное нежилое помещение передано обществу по акту (т. 2, л. д. 34).

9 января 2013 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 207/08 аренды нежилых помещений (строений) муниципальной собственности г. Махачкалы, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое (здание), расположенное по адресу: <...> этаж, общей площадью 73 кв. м
(т. 2, л. д. 30 – 32). Разделом 6 договора установлен срок его действия: с 01.01.2013
по 30.12.2013.

17 ноября 2014 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 2, согласно которому в аренду предоставлено помещение на первом этаже многоквартирного дома (литера А) этаж 1, номер по плану: 1, 3, 4а, 5, 6, 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, площадью 72,9 кв. м, расположенное по адресу <...> – 3 (т. 2, л. д. 40 – 49).

23 июля 2016 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 1/16 аренды нежилых помещений (строений) муниципальной собственности
г. Махачкалы, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает
во временное возмездное пользование нежилое (здание), расположенное по адресу:
<...>, общей площадью 45,7 кв. м. (т. 2, л. д. 50 и 51). Разделом 6 договора установлен срок его действия: с 23.07.2016 по 22.07.2017. Помещения переданы обществу по акты (т. 2, л. д. 52).

17 сентября 2016 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 04 аренды нежилых помещений (строений) муниципальной собственности г. Махачкалы, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое (здание), 5 расположенное по адресу: <...>, общей площадью 27,2 кв. м
(т. 1, л. д. 83 и 84). Срок действия договора установлен с 17.09.2016 по 14.09.2017 (раздел 6 договора). Помещение передано обществу по акту (т. 1, л. д. 85).

17 ноября 2017 года общество направило комитету письмо № 65 о признании общества соответствующим условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства и реализации преимущественного право на приобретение в собственность арендуемого имущества (т. 2, л. д. 23).

Также, комитет вынес распоряжение от 09.04.2018 № 51.06-РП-103/18
об условиях приватизации муниципального имущества, согласно которым объектами приватизации являются: нежилые помещения общей площадью 45,7 кв. м., адрес:
<...> (т. 1, л. д. 82). Согласно указанному распоряжению, способ приватизации: предоставление преимущественного права арендатору,
в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

11 апреля 2018 года комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор № 18-ВА купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку
(далее – договор), по условиям которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает приобретаемое в процессе приватизации недвижимое имущество – нежилое помещение, с уловным кадастровым номером 05-05-01/098/2009-178, расположенное по адресу: г. Махачкала,
пр. Р. Гамзатова, <...>, общей площадью 45,7 кв. м, номер на поэтажном плане 3, этаж 1, (литера А; т. 1, л. д. 77 – 79). Общая стоимость помещения
составила 1 174 800 рублей. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3.2 договора).

Согласно акту от 11.04.2018 № 18-ВА указанное нежилое помещение передано продавцом покупателю в удовлетворительном техническом состоянии (т. 1, л. д. 80).

Администрация, полагая, что договор купли-продажи является недействительной сделкой, поскольку противоречит требованиям Закона № 159-ФЗ, обратилась в суд.

При разрешении спора суды обоснованно исходили из следующего.

По правилам частей 1 и 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом № 159-ФЗ.

В силу части 1 статьи 3 Закона 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

– арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

– отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона 159-ФЗ,
а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона 159-ФЗ, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

– площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

– арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”» (далее – информационное письмо от 05.11.2009 № 134), при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом
на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать
какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права
на приобретение недвижимости.

Из разъяснений пункта 6 информационного письма от 05.11.2009 № 134 следует, что согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу
Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В пункте 11 информационного письма от 05.11.2009 № 134 разъяснено,
что ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона № 159-ФЗ являются договоры
купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных данным Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона № 159-ФЗ. Лицами, заинтересованными
в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование,
в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных названным Законом.

Суды, проверив доводы администрации и основания, по которым истец считает договор купли-продажи недействительной сделкой, установили, что общество соответствовало критериям, установленным Законом № 159-ФЗ, и имело преимущественное право на выкуп спорного помещения. Общество с 2008 года на основании заключенных с комитетом договоров аренды владело и пользовалось спорным нежилым помещением. Факт непрерывного нахождения указанного имущества у общества в аренде с указанного периода установлен материалами дела.
С момента заключения договоров в 2012, 2013, 2014 и 2016 годах, до заключения
в 2018 году договора купли-продажи помещений, общество осуществляло непрерывное пользование помещением. При перезаключении договоров аренды указанные помещения не высвобождались и не передавались арендодателю.

Довод кассационной жалобы о том, что общество не представило доказательств нахождения в аренде именно нежилого помещения площадью 45,7 кв. м, проверен судом апелляционной инстанции и мотивированно отклонен с указанием на то, что в площадь арендуемых помещений 73 кв. м входило спорное помещение
(27,2 кв. м и 45,7 кв. м).

Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает, что в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на истце лежит бремя доказывания того, что по договорам аренды обществу передавалось иное помещение,
а не спорное. Данное обстоятельство администрацией не подтверждено. Выводы судов
не опровергнуты.

Суд кассационной инстанции отмечает, что выводы судов основаны на оценке доводов сторон и имеющихся в деле доказательств. Принимая во внимание обстоятельства дела, суд кассационной инстанции не установил нарушений норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на правильность судебных актов.

Кассационная жалоба не содержит доводы, которые опровергали бы выводы судов.

Доводы кассационной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они являются несостоятельными, поскольку по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.12.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022
по делу № А15-1500/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Артамкина

Судьи Е.И. Афонина

О.Л. Рассказов