Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области, индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение от 28.02.2019

по делу № А16-2727/2018

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (ОГРН <***>, г. Биробиджан Еврейской автономной области)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, г. Биробиджан Еврейской автономной области)

о понуждении к заключению договоров аренды земельных участков, взыскании 241 768,07 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (КУГИ по ЕАО) обратился в арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИП ФИО1) о понуждении к заключению договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 79:01:0300034:62 (площадью 6 118 кв.м), 79:01:0300034:57 (площадью 6 652 кв.м), 79:01:0300034:61 (площадью 2 949 кв.м), расположенных по адресу: <...>; о взыскании 241 768,07 руб., из них: 232 030,99 руб. - неосновательное обогащение, 9 737,08 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами.

Требования мотивированы использованием земельных участков под приобретенными объектами недвижимости в отсутствие оплаты и заключенных договоров аренды.

Решением от 28.02.2019 с ИП ФИО1 в пользу КУГИ по ЕАО взыскано 240 842,76 руб., в том числе неосновательное обогащение в сумме 232 030,99 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 8 811,77 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

На судебный акт КУГИ по ЕАО и ИП ФИО1 поданы апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе КУГИ по ЕАО считает судебный акт в части отказа в удовлетворении иска об обязании ответчика заключить договоры аренды земельных участков подлежащим отмене.

В обоснование указано на установление судом оснований для признания спора как преддоговорного, необоснованный отказ в иске в данной части за пропуском шестимесячного срока для обращения в суд, поскольку ранее (25.07.2017) с аналогичным иском КУГИ по ЕАО обращалось в Биробиджанский районный суд, принявший решение 04.09.2017, которое 13.12.2017 судом ЕАО отменено ввиду подсудности спора арбитражному суду.

В отзыве на жалобу истца ответчик указал на несогласие с площадью спорных земельных участков и видом разрешенного использования земельных участков.

ИП ФИО1 в своей апелляционной жалобе оспаривает взыскание неосновательного обогащения и процентов, ссылаясь на неверный расчет ввиду установленного вида разрешенного использования земельного участка – для реконструкции цехов по переработке молока и молочной продукции, в то время как предпринимателем здания гаража и склада используются для обслуживания автотранспорта.

Кроме того, до настоящего времени не решен вопрос о площади, необходимой для использования объектов недвижимости.

Произведя своей контррасчет задолженности за использование земельных участков, ответчик указал за долг за период с 01.11.2016 по 13.02.2018 в сумме 129 325,92 руб., проценты, составившие 4 911,37 руб.; представил платежные поручения об оплате указанной суммы.

В отзыве на жалобу ответчика истец указал на необоснованность ее доводов, касающихся вида разрешенного использования земельных участков и площади земельных участков.

Дело рассмотрением откладывалось.

В ходе рассмотрения жалоб от ИП ФИО1 поступило ходатайство о назначении по делу экспертизы спорных земельных участков с целью определения размеров, необходимых для использования принадлежащих ответчику объектов недвижимости.

Определением от 02.10.2019 по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Биробиджанское землеустроительное предприятие» ФИО2 Производство по делу приостановлено на время проведения экспертизы.

По поступлении в суд экспертного заключения производство по делу возобновлено.

Сторонами представлены письменные позиции по апелляционным жалобам.

Согласно позиции КУГИ по ЕАО – решение в части взыскания неосновательного обогащения в виде платы за пользование земельным участком, процентов за пользование чужими денежными средствами отмене не подлежит; в части отказа в заключении договоров аренды земельных участков КУГИ по ЕАО просит принять новый судебный акт об удовлетворении иска на условиях арендодателя.

ИП ФИО1 считает решение в части взыскания неосновательного обогащения и процентов подлежащим изменению, ссылаясь на необходимость применения в расчете иной площади земельных участков и коэффициента, соответствующего виду использования. В части заключения договоров аренды просит их заключить на условиях арендатора, с установлением меньших площадей земельных участков и иного вида разрешенного использования земли.

В судебное заседание 09.06.2020 участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121-123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 №228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», своих представителей не направили.

После отложения рассмотрения апелляционных жалоб каких-либо ходатайств не заявили.

В этой связи апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционных жалоб, письменную позицию сторон, апелляционный суд считает решение подлежащим отмене в части, исходя из следующего.

Как установлено материалами дела, ИП ФИО1 по результатам торгов приобрел у ГП ЕАО «Биробиджан-молоко» по договорам купли-продажи от 16.04.2015 объекты недвижимости:

- нежилое здание площадью 571,9 кв.м (в составе котельной с дымовой трубой, наружных сетей тепло- и энергоснабжения), расположенное по адресу: <...>. (право собственности предпринимателя на указанный объект зарегистрировано в ЕГРН, о чем выдано свидетельство от 29.05.2015 (запись №79-79/001-79/024/001/2015-8671/4).

Приобретенный предпринимателем объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 79:01:0300034:61 общей площадью 2 949 кв.м по тому же адресу: <...>;

- нежилое здание площадью 1 728,50 кв.м (в том числе ограждение территории с воротами) и часть нежилого здания общей площадью 205,30 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

Право собственности предпринимателя на указанные объекты зарегистрировано в ЕГРН, о чем выданы свидетельства от 29.05.2015 (записи №79-79/001-79/024/001/2015-8670/4 и №79-79/001-79/024/001/2015-8668/3).

Приобретенные объекты расположены на едином земельном участке с кадастровым номером 79:01:0300034:57 общей площадью 6 652 кв.м по тому же адресу: <...>;

- гараж, расположенный по адресу: ЕАО, <...> (право собственности зарегистрировано в ЕГРН); объект находится на земельном участке с кадастровым номером 79:01:0300034:62, общей площадью 6 118 кв.м.

На земельном участке с кадастровым номером 79:01:0300034:61 площадью 2 949 кв.м расположен объект недвижимости – нежилое здание, площадью 690,5 кв.м, принадлежащее ФИО3

Данные земельные участки относятся к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции».

24.04.2017, 27.04.2017 и 27.06.2017 КУГИ ЕАО направило в адрес ИП ФИО1предложения о заключении договоров аренды земельных участков №1281, №1399, №1979 и соответствующие проекты договоров.

27.03.2018 истцом в адрес ответчика направлены расчеты по арендным платежам.

Ответчик проекты договоров не подписал, представил разногласия и свои проекты договоров, в которых указал на необходимость уменьшения размера площади земельных участков и изменение вида разрешенного использования.

Письмами от 29.12.2017 №№3926, 3927, 3928 КУГИ по ЕАО отказало предпринимателю в утверждении схем земельных участков, указав, что образование заявленных участков приведет к вклиниванию и изломанности границ.

Данные отказы обжалованы предпринимателем в судебном порядке.

13.09.2018 КУГИ по ЕАО направило ответчику претензию от 13.09.2018 №2911 с расчетами взыскиваемой денежной суммы за период с 14.02.2018 по 10.09.2018 и предложением в течение 10 дней с момента получения данных расчетов произвести оплату, которая оставлена без удовлетворения.

Ссылаясь на использование земельных участков без внесения платы в отсутствии заключенных договоров, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Для возникновения неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно следующих условий: обогащения одного лица за счет другого лица и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. Истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком денежных средств, принадлежащих ему, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, период такого пользования, а также размер неосновательного обогащения.

Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из принципа платности использования земли, отсутствие между стороны заключенного договора аренды не освобождает лицо, которое пользовалось земельным участком, от обязанности вносить плату за землепользование, в размере, соответствующем размеру арендной платы, определенной, в силу статьи 65 Земельного кодекса РФ, в порядке, установленном органами местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, в период с 01.11.2016 по 13.02.2018 предприниматель пользовался земельными участками с кадастровыми номерами 79:01:0300034:61 (площадью 2 949 кв.м), 79:01:0300034:62 (площадью 6 118 кв.м), 79:01:0300034:57 (площадью 6 652 кв.м) по адресу: ЕАО, <...>, на которых расположены принадлежащие ответчику на праве собственности объекты недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Таким образом, в силу статьи 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ предприниматель с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости приобрел право пользования данными участками, а также обязанности по уплате арендных платежей.

Поскольку ответчик использовал земельные участки без оформленных в установленном порядке прав на землю, в нарушение требований законодательства не осуществлял плату за использование земли, на которой расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, на стороне ответчика имеет место быть сбережение имущества в виде денежных средств, подлежащих выплате за пользование спорными земельными участками.

По расчету истца общий размер неосновательного обогащения за пользование земельными участками за период с 01.11.2016 по 13.02.2018 составил 232 030,99 руб., из них:

- 100 343,54 руб. (земельный участок, кадастровый №79:01:0300034:57, площадью 6 652 кв.м),

- 23 602,72 руб. (земельный участок, кадастровый №79:01:0300034:61, площадью 2 949 кв.м),

- 108 084,73 руб. (земельный участок, кадастровый №79:01:0300034:62 площадью 6 118 кв.м).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Расчет произведен в соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением правительства ЕАО от 27.05.2008 №136-пп, согласно которому размер арендной платы за земельные участки устанавливается договором аренды и определяется в годовом исчислении от кадастровой стоимости земельного участка.

Апелляционным судом расчет неосновательного обогащения проверен и признан верным.

Принимая во внимание факт использования в спорный период земельных участков, в отсутствие внесение за них платы, удовлетворение требования о взыскании неосновательного обогащения в заявленном размере является правомерным.

Довод апелляционной жалобы ИП ФИО1 о применении в расчете иных площадей земельных участков и коэффициента, соответствующего виду разрешенного использования, подлежит отклонению, учитывая вступившие в законную силу судебные акты по делам №№А16-263/2018, А16-264/2018, А16-265/2018, которыми ответчику отказано в утверждении схем расположения спорных земельных участков, а также в отсутствие доказательств изменения их вида разрешенного использования.

Истцом, кроме того, заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации).

По расчету истца размер процентов за период с 01.12.2016 по 13.02.2018 составил 9 737,08 руб., который произведен с применением 1/300 ставки рефинансирования (7,75%/300), исходя из условий договора аренды с прежним арендатором.

Проверяя расчет истца, суд первой инстанции обоснованно признал его неверным, как произведенный без учета подлежащей применению ставки ДВФО.

В этой связи судом произведен перерасчет процентов по статье 395 ГК РФ, с учетом ставки в ДВФО, размер которых составил 8 811,77 руб.

Расчет процентов суда первой инстанции апелляционным судом проверен и признан верным.

Исходя из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами является правомерным, которое обоснованно удовлетворено в сумме 8 811,77 руб.

По указанным основаниям решение суда в части взыскания неосновательного обогащения и процентов изменению не подлежит.

Произведенные ответчиком после принятия оспариваемого судебного акта платежи не могут быть приняты во внимание, а подлежат учету в ходе исполнительного производства путем предъявления платежных документов судебному приставу-исполнителю.

Отказывая в удовлетворении требования об обязании заключить договоры аренды спорных земельных участков, суд первой инстанции, правильно квалифицировав настоящий спор как преддоговорной (статья 446 ГК РФ), исходил из положений пункта 2 указанной статьи, согласно которой разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (пункт 3 статьи 445 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49), если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Как следует из материалов дела, ответчик использует спорные земельные участки с момента приобретения на торгах объектов недвижимости; между сторонами сложились фактические отношения; в рамках дел №33-179/2017, №33-189/2017, №33-191/2017 суда Еврейской автономной области с предпринимателя в пользу КУГИ по ЕАО взыскано неосновательное обогащение за пользование этими земельными участками.

Согласно правовому подходу, сформулированному в ОпределенииВерховного Суда РФ от 13.04.2017 №305-ЭС16-16501, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, при очевидном наличии разногласий относительно условий, на которых стороны готовы заключить договоры аренды земельных участков, последовательной позиции ответчика по непринятию части условий договоров, предложенных истцом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в урегулировании разногласий сторон, возникших в рамках заключения договоров аренды земли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 42Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, если содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Спорными являются пункты 1.1 договоров, касающиеся площади земельных участков и вида разрешенного использования; пункты 2.1 (срок аренды); пункты 5.2 (неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы), а также Приложения №1, №2 и №3 к договорам, в которых указан расчет арендной платы и площади земельных участков с коэффициентом, соответствующем виду разрешенного использования.

Согласно позиции ответчика:

- по договору №17-3 площадь земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300034:62 должна быть установлена в 1 104 кв.м (по предложению истца – 6 118 кв.м);

- по договору №17-4 площадь земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300034:57 – 4 113 кв.м (по предложению истца – 6 652 кв.м);

- по договору №17-5 площадь земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300034:61 – 936 кв.м (по предложению истца – 2 949 кв.м).

В подтверждение своей позиции ответчик сослался на экспертное заключение ООО «Биробиджанское землеустроительное предприятие» №1/2019 от 19.11.2019, согласно которому необходимый минимальный размер земельных участков для эксплуатации принадлежащих ИП ФИО1 объектов недвижимости составляет:

- 642 кв.м (земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300034:62),

- 834 кв.м (земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300034:61),

- 3 824 кв.м (земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300034:57).

Кроме того, ответчик считает необходимым установить вид разрешенного использования земельных участков – «Хранение автотранспорта с кодом 2.7.1» в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2015 №709, ссылаясь на осуществление данного вида предпринимательской деятельности.

В связи с предложенными ответчиком размерами площадей земельных участков и вида их разрешенного использования предпринимателем произведен соответствующий расчет арендной платы по спорным договорам аренды земельных участков (Приложения №1 и №2 к договорам), а также заявлено об изменении площади земельных участков в Приложении №3 к договорам (акт приема-передачи).

Указанная позиция ответчика не может быть принята во внимание, учитывая факт вступления в законную силу судебных актов по делам №№А16-263/2018, А16-264/2018, А16-265/2018.

Так, в рамках указанных дел ИП ФИО1 обращался с иском к КУГИ по ЕАО с требованием о признании незаконным отказов КУГИ по ЕАО в утверждении схем расположения земельных участков с кадастровыми номерами: 79:01:0300034:57, 79:01:0300034:61, 79:01:0300034:62 на кадастровом плане территории и возложении на Комитет обязанности утвердить данные схемы, ссылаясь на то, что для эксплуатации приобретенных им объектов недвижимости в настоящее время требуется меньшая площадь земельных участков, по сравнению с существующими участками, сформированными ранее в интересах предыдущего собственника, с учетом его производственной деятельности.

Судебными актами по делам №№А16-263/2018, А16-264/2018, А16-265/2018 установлено, что представленные ИП ФИО1 схемы образуемых земельных участков не подлежали утверждению, поскольку определенные предпринимателем самостоятельно размеры новых участков не позволят эксплуатировать расположенные на них объекты недвижимости по своему целевому назначению и приведут к нарушению требований пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ.

В этой связи суды признали оспариваемые отказы КУГИ по ЕАО соответствующими подпункту 3 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, в материалы дела №А16-264/2018 не представлены доказательства, подтверждающие согласование предложенного предпринимателем варианта раздела земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300034:61 с собственником другого объекта недвижимости - ФИО3, как того требует пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ.

С учетом изложенного, ссылка ответчика на экспертное заключение ООО «Биробиджанское землеустроительное предприятие» №1/2019 от 19.11.2019, не принимается, а пункты 1.1 договоров, касающиеся площади земельных участков, подлежат изложению в редакции истца.

Статьей 7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу статьи 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 2); изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3).

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Как следует из материалов дела, спорные земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет с видом разрешенного использования «Для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции», исходя из вида деятельности предыдущего собственника объектов недвижимости.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования (пункт 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

При этом, у суда, рассматривающего спор по урегулированию разногласий при заключении договоров аренды земельных участков, также отсутствуют правовые основания для изменения вида их разрешенного использования, в отсутствие на то волеизъявления собственника земельных участков.

По вступлению в законную силу постановления апелляционного суда данный вопрос может быть решен путем соответствующего обращения арендатора к арендодателю и внесения по результатам обращения изменений в спорные договоры.

Кроме того, согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ) разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В силу части 13 статьи 34 Закона №171-ФЗ по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

С учетом изложенного, пункты 1.1 договоров, касающиеся вида разрешенного использования земельных участков, их площади, а также Приложения №1 и №2 к договорам (расчеты арендной платы), Приложения №3 (акт приема-передачи), с указанием площадей и вида разрешенного использования, принимаются в редакции истца.

Согласно подпункту 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, предоставляется на срок до сорока девяти лет.

Право выбора арендатора срока договора установлено пунктом 12 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

В этой связи, учитывая волю арендатора на заключение договоров аренды на 5 лет, в отсутствие возражений арендодателя, пункты 2.1 договоров аренды №17-3 и №17-4 принимаются в редакции арендатора.

Вместе с тем, стороны вправе в силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Спорным является также пункт 5.2 договоров об обязанности арендатора уплатить неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы, размер которой, предложенный арендодателем, составляет 0,1% от неуплаченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Ответчик не согласен с данным размером неустойки, указав на размер неустойки 0,01%.

Между тем, нормы закона, регулирующие арендные отношения, не предусматривают конкретный размер неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, равно как и постановление правительства ЕАО от 27.05.2008 №136-пп (ред. от 12.02.2016) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, предоставленные в аренду без торгов», а также постановление правительства ЕАО от 14.02.2018 №42-пп «Об утверждении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, находящихся в государственной собственности Еврейской автономной области, предоставленных в аренду без торгов», которые не содержат указания на обязанность арендатора по уплате неустойки.

Таким образом, поскольку данное условие не является существенным, не основано на действующем законодательстве и не согласовано сторонами, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для закрепления его в договорах в какой-либо из редакций.

При этом, в отсутствие в договорах условия о размере неустойки, вопрос об ответственности арендатора за нарушение условий договора может быть решен в порядке статьи 395 ГК РФ.

По указанным основаниям пункт 5.2 подлежит исключению из договоров №17-3 и №17-4.

В отношении договора №17-5 апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 2 указанной статьи - в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 428 Гражданского кодекса РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Согласно пункту 9 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300034:61, площадью 2 949 кв.м, предоставлен по договору аренды №17-5 ФИО3 (соарендатор 2), в котором соарендатором 1 указан ФИО1.

Данный договор подписан ФИО3 и зарегистрирован в установленном законом порядке (номер государственной регистрации 79:01:0300034:61-79/009/2019-1 от 30.09.2019).

С учетом установленного, у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для урегулирования разногласий по спорному договору, прошедшему государственную регистрацию.

По смыслу статей 6, 168, 170 АПК РФ, арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает сторона спора, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу (пункт 3 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22; пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25).

Принимая во внимание сущность спора, необходимость устранения неопределенности между сторонами по вопросу пользования земельным участком с кадастровым номером 79:01:0300034:61, апелляционный суд считает возможным обязать ответчика заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка №17-5, кадастровый номер 79:01:0300034:61, площадью 2 949 кв.м.

При этом, какие-либо изменения в рамках настоящего спора в договор №17-5 внесены быть не могут, а его условия должны быть полностью приняты ответчиком.

Таким образом, поскольку судом неправильно применены нормы права, решение в части отказа в урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельных участков, подлежит отмене с вынесением нового судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы КУГИ по ЕАО, в связи с изложенным, признаются обоснованными.

Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы ответчика (фактическое неудовлетворение), расходы ИП ФИО1 по оплате экспертизы и государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 28.02.2019 по делу №А16-2727/2018 в части отказа в урегулировании разногласий по договорам аренды земельных участков отменить.

Урегулировать разногласия по договору аренды земельного участка №17-3, находящегося в государственной собственности Еврейской автономной области, между Комитетом по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области в лице председателя комитета ФИО4, действующего на основании Положения о комитете (арендодатель), и ФИО1 (арендатор) на следующих условиях:

пункт 1.1 изложить в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель «Земли населенных пунктов» общей площадью 6 118 кв.м, с кадастровым номером 79:01:0300034:62, расположенный по адресу: <...> (участок), для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции;

пункт 2.1 изложить в следующей редакции: срок аренды участка устанавливается – 5 лет;

пункт 5.2 – исключить.

В Приложении №1 к договору аренды №17-3 (Расчет арендной платы):

пункт 1.2 Приложения №1 изложить в следующей редакции: общая площадь земельного участка: 6 118 кв.м;

пункт 1.4 Приложения №1 изложить в следующей редакции: назначение: для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции;

пункт 2 Приложения №1 изложить в следующей редакции: Расчет годовой арендной платы:

А=V*K, где

V – кадастровая стоимость земельного участка (руб.),

К – коэффициент, равный двум процентам.

Кадастровая стоимость земельного участка – 2 903 296,90 руб.,

коэффициент – 2,

Подлежит оплате:

ежегодная арендная плата – 58 065,94 руб.,

ежеквартальная арендная плата – 14 516,24 руб.

В Приложении №2 к договору аренды №17-3 (Расчет арендной платы за период фактического использования земельного участка):

пункт 1.2 Приложения №2 изложить в следующей редакции: общая площадь земельного участка: 6 118 кв.м;

пункт 1.4 Приложения №2 изложить в следующей редакции: назначение: для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции;

пункт 2 Приложения №2 изложить в следующей редакции:

Расчет годовой арендной платы за период фактического использования:

Арендная плата исчисляется следующим образом:

А= V*K/N*R, где

V – кадастровая стоимость земельного участка (руб.),

К – коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке,

N – количество дней в календарном году,

R – количество дней за период фактического использования земельного участка.

Подлежит оплате:

кадастровая стоимость земельного участка – 2 903 296,90 руб.,

коэффициент – 2,

количество дней в календарному году – 366/365,

количество дней за период фактического использования земельного участка – 61/109,

итого к оплате – 27 017,90 руб.

В Приложении №3 к договору №17-3 (Акт приема-передачи земельного участка) указать площадь земельного участка - 6 118 кв.м.

Урегулировать разногласия по договору аренды земельного участка №17-4, находящегося в государственной собственности Еврейской автономной области, между Комитетом по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области в лице председателя комитета ФИО4, действующего на основании Положения о комитете (арендодатель), и ФИО1 (арендатор) на следующих условиях:

Пункт 1.1 изложить в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель «Земли населенных пунктов» общей площадью 6 652 кв.м, с кадастровым номером 79:01:0300034:57, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...> (участок), вид разрешенного использования: для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции.

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции: срок аренды участка устанавливается – 5 лет.

Пункт 5.2 – исключить.

В Приложении №1 к договору аренды №17-4 (Расчет арендной платы):

пункт 1.2 Приложения №1 изложить в следующей редакции: общая площадь земельного участка: 6 652 кв.м;

пункт 2 Приложения №1 изложить в следующей редакции:

Расчет годовой арендной платы: А=V/SY*Pi*К, где:

А – годовой размер арендной платы соарендатора (руб.),

V – кадастровая стоимость земельного участка (руб.),

SY – общая площадь участка согласно выписке из ЕГРН (кв.м),

Pi – площадь участка, пропорциональная площадь занимаемых помещений соарендатором в здании (кв.м),

К – коэффициент, равный двум процентам.

Кадастровая стоимость земельного участка – 3 156 706,60 руб.,

Общая площадь земельного участка (выписка из ЕГРН) – 6 652 кв.м.

Площадь земельного участка, пропорциональная площадь занимаемых помещений соарендатором в здании – 5 693,11 кв.м.

Коэффициент – 2.

Подлежит оплате:

ежегодная арендная плата – 54 033,31 руб.,

ежеквартальная арендная плата – 13 508,33 руб.

В Приложении №2 к договору аренды №17-4 (Расчет арендной платы за период фактического использования земельного участка):

пункт 1.2 Приложения №2 изложить в следующей редакции: общая площадь земельного участка: 6 652 кв.м;

пункт 2 Приложения №2 изложить в следующей редакции:

Расчет годовой арендной платы за период фактического использования:

Расчет годовой арендной платы:

Аf=A/Ng*nf, где:

Аf – размер арендной платы за период фактического использования участка (руб.),

А – годовой размер арендной платы арендатора (соарендатора (руб.)),

Ng – количество дней в данном календарном году,

Nf – количество дней за период фактического использования участка.

Подлежит оплате:

Годовой размер арендной платы – 54 033,31 руб.,

количество дней в данном календарному году – 366/365,

количество дней за период фактического использования земельного участка – 61/114,

размер арендной платы за период фактического использования земельного участка – 25 881,71 руб.

В Приложении №3 к договору №17-4 (Акт приема-передачи земельного участка) указать площадь земельного участка - 6 652 кв.м.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (соарендатор 1) в 10-ти дневный срок со дня вступления в силу постановления Шестого арбитражного апелляционного суда заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка №17-5, кадастровый номер 79:01:0300034:61, площадью 2 949 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...> (участок), находящегося в государственной собственности Еврейской автономной области, заключенного между Комитетом по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области в лице председателя комитета ФИО4, действующего на основании Положения о комитете (арендодатель), и ФИО3 (соарендатор 2) на условиях указанного договора и приложений к нему (неотъемлемая часть договора).

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова

И.В. Иноземцев