Гражданский кодекс часть 1

на определение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 12.02.2019 (судья Нехамкина А.А.), постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 (судьи Пичинина И.Е., Воронцов А.И., Жолондзь Ж.В.)

по делу № А16-431/2017

по заявлению ФИО2

о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект

о включении в реестр требований о передаче жилых помещений

в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 679016, <...>) несостоятельным (банкротом)

Определением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 03.04.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» (далее – ООО «Уют-Стройиндустрия», должник) возбуждено производство по делу о банкротстве ликвидируемого должника.

Определением от 26.04.2017 суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), регулирующим банкротство застройщиков.

Решением арбитражного суда от 04.07.2017 ООО «Уют-Стройиндустрия» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство по упрощенной процедуре, применяемой к ликвидируемому должнику, конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

Объявление о введении в отношении ликвидируемого должника процедуры банкротства – конкурсное производство – опубликовано в сети «Интернет» на сайте Коммерсант.ru 14.07.2017 № 77032287723 и 15.07.2017 в газете «Коммерсантъ» № 127.

В рамках указанного дела ФИО2 08.11.2018 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу ЕАО, <...>, в виде квартиры № 30, расположенной на 5-м этаже в подъезде № 3, ориентировочной площадью 69,85 кв.м, в том числе: площадь жилого помещения 62,06 кв.м; площадь лоджии 7,79 кв.м; о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче указанной квартиры.

Определением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 12.02.2019, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Единственный учредитель ООО «Уют-Стройиндустрия» ФИО1 в кассационной жалобе просит определение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ФИО2 Указывает на нетождественность имеющихся в деле копий приложения №1 к договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Уют-Стройиндустрия», отсутствие их надлежащего заверения и неподписание ФИО5 как участником сделки. Отмечает, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.07.2009 предусматривает внесение покупателем денежных средств в кассу продавца (ООО «Уют-Стройиндустрия»), однако представленные в материалы дела квитанции к приходному кассовому ордеру подтверждают внесение денежных средств в кассу общества с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания «Стройиндустрия» (далее – ООО ПСК «Стройиндустрия»), не являющегося стороной договора. Кроме того, квитанция от 25.07.2010 не содержит подпись лица, принявшего денежные средства, что свидетельствует о ее недействительности. Обращает внимание, что представитель ФИО2 фактически подтвердил факт фальсификации представленных документов, указав, что договор купли-продажи неоднократно переделывался, факт того, что договор купли-продажи мог быть подписан в иную дату, чем указанную в договоре, не отрицал. Судом установлено, что договор от 23.07.2009 изготовлен позже указанной в нем даты, поскольку содержит ссылку на свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное 25.05.2011, что подтверждает нарушение норм гражданского законодательства, регламентирующих порядок заключения договоров и внесения изменений в них. Таким образом документы, подтверждающие заключение договора и оплату по нему, являются недопустимыми доказательства, в связи с чем оспариваемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В заседании суда кассационной инстанции ФИО1 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав по ним пояснения. Представитель ФИО2 просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать, определение и постановление оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, выслушав участников процесса, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает определение от 12.02.2019 и постановление от 22.04.2019 подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО «Уют-Стройиндустрия» (продавец) и ФИО2 (покупателю) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, являющегося частью объекта незавершенного строительства, от 23.07.2009 № 30, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя жилое помещение, которое в будущем будет использоваться как жилое помещение (квартира), а покупатель обязался принять помещение в соответствии с условиями договора и оплатить его стоимость.

В соответствии с пунктом 1.2 по договору продается жилое помещение (квартира) № 30, расположенная на 5-м этаже, подъезд № 3. Ориентировочная площадь жилого помещения (квартиры) 62,06 кв.м, площадь лоджии 7,79 кв.м, итого реализуемая площадь жилого помещения (квартиры) составляет 69,85 кв.м, которая будет расположена в кирпичном доме по адресу: ЕАО, <...>. Плановое окончание строительства жилого дома – 4 квартал 2012 года.

В силу пункта 2.1 общая сумма договора составляет 1 320 165 руб. Платежи производятся в кассу продавца либо путем, оформленным дополнительным соглашением с приложением необходимых документов, до 31.12.2012

На основании пункта 4.1.1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя указанную выше квартиру и все необходимые документы на неё не позднее 01.03.2013. При передаче квартиры покупателю сторонами будет составляться соответствующий двухсторонний акт. Обязанность продавца считается исполненной с момента подписания акта продавцом и покупателем или их полномочными представителями.

Государственная регистрация указанного договора в установленном порядке не производилась.

На момент подписания названного договора единственным учредителем ООО «Уют-Стройиндустрия» являлся ФИО6.

Наряду с договором в материалы обособленного спора представлены:

- квитанции к приходному кассовому ордеру от 25.07.2010 № 225 на сумму 700 000 руб. и от 02.09.2010 № 333 на сумму 620 165 руб., согласно которым ФИО2 произвел оплату в общем размере 1 320 165 руб. в кассу ООО ПСК «Стройиндустрия» за квартиру № 30, расположенную по проспекту 60-летия СССР, дом № 9. Квитанция от 02.09.2010 № 333 подписана главным бухгалтером ФИО7, квитанция от 25.07.2010 № 225 подписи главного бухгалтера (или иного принимающего лица) не содержит;

- договор купли-продажи доли в уставном капитале общества от 04.10.2013, заключенный между ФИО6 (продавец) и ФИО5 (покупатель), по условиям которого продавец передал в собственность покупателю долю в уставном капитале ООО «Уют-Стройиндустрия», составляющую 100 %, договор нотариально заверен. Неподписанное продавцом приложение № 1 к договору купли-продажи доли, представляющее составленный директором общества по состоянию на сентябрь 2013 года список контрагентов ООО «Уют-Стройиндустрия», в перечне контрагентов которого указан ФИО2, номер квартиры 30, площадью 68 кв.м, дата заключения договора – 23.07.2009;

- договор купли-продажи доли в уставном капитале общества от 07.04.2015, заключенный между ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель), по условиям которого продавец передал в собственность покупателю долю в уставном капитале ООО «Уют-Стройиндустрия», составляющую 100 %., договор нотариально заверен. К названному договору купли-продажи какие-либо приложения отсутствуют.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ), деятельность ООО ПСК «Стройиндустрия» в качестве юридического лица прекращена 06.10.2015 в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании пункта статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктами 1, 6 статьи 201.1, пунктом 2 статьи 201.6, пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, разъяснениями, содержащимися в пунктах 30, 59 постановления совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходили из доказанности факта оплаты по договору от 23.07.2009 № 30, наличия в списке контрагентов должника-застройщика (приложение № 1 к договору купли-продажи доли от 04.10.2013) сведений об обязательствах должника перед ФИО2, нахождения ФИО2 в равных обстоятельствах с иными участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений в судебном порядке.

Между тем судами не учтено, что ФИО2, в отличие от ряда других участников (инвесторов) строительства (согласно сведениям, содержащимся в разделе «электронное дело» картотеки арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»), не представлено каких-либо документов, подтверждающих наличие хозяйственных отношений между ООО «Уют-Стройиндустрия» и ООО ПСК «Стройиндустрия» (акты взаимозачета и т.п.), из которых возможно установить проведение платежей по квитанциям к приходному кассовому ордеру от 25.07.2010 № 225 и от 02.09.2010 № 333 в счет оплаты по договору от 23.07.2009 № 30 в размере 1 320 165 руб., кроме того, квитанция от 25.07.2010 № 225 подписи главного бухгалтера не содержит. Вместе с тем, как отмечено выше, по условиям указанного договора оплата производится в кассу продавца либо иным способом, оформленным дополнительным соглашением с приложением необходимых документов. Соответствующих дополнительных соглашений в деле нет.

Необходимо отметить, что участие в строительстве (инвестировании) объектов недвижимого имущества, предполагает длительный процесс, связанный с подготовкой документации, строительством, отделкой, введением в эксплуатацию объекта, оформлением прав на него, следовательно, обеспечение хранения документов, в частности платежных документов, подтверждающих исполнение обязательств по договору, является важной составляющей нормальной экономической деятельности хозяйствующего субъекта.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд округа приходит к выводу, что относимых и допустимых доказательств, подтверждающих оплату в соответствии с условиями договора купли-продажи от 23.07.2009 № 30, в материалы обособленного спора не представлено.

В такой ситуации отсутствие притязаний других участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения само по себе не свидетельствует о надлежащем выполнении соответствующим участником обязательств по рассматриваемому договору купли-продажи.

Представленный с договором купли-продажи доли от 04.10.2013 в качестве приложения №1 список контрагентов ООО «Уют-Стройиндустрия» (в котором значится информация о кредиторе) не является достаточным доказательством исполнения обязанности по оплате недвижимости, поскольку первичные документы этот факт не подтверждают, при этом приложение является не подписанным и, в отличии от договора от 04.10.2013, нотариально не заверено, что не позволяет считать его неотъемлемой частью этого договора; включение в текст договора условия о наличии перечня лиц, исполнивших свои обязательства по инвестированию строительства объекта (пункт 6.1), не устраняет выявленный порок, поскольку, как отмечено, представленный в деле перечень не может рассматриваться в качестве надлежащего приложения к договору.

В пункте 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве установлено, что в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

При таких обстоятельствах, учитывая недоказанность оплаты по договору от 23.07.2009 № 30, правовые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствовали.

В связи с тем, что все существенные для дела обстоятельства установлены, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным отменить оспариваемые судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 12.02.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 по делу № А16-431/2017 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.Н. Головнина

Судьи И.Ф. Кушнарева

Е.О. Никитин