Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области и администрация города Иваново,

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Верхняя Волга» (далее – Общество, ООО «Верхняя Волга») обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (далее – Комитет) и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – Предприниматель) о переводе на Общество прав и обязанностей покупателя на 195/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 1001 площадью 260,1 квадратного метра, что составляет 50,8 квадратного метра, расположенное по адресу: <...>, по договору купли-продажи от 26.12.2016, заключенному между Комитетом и Предпринимателем.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – Управление) и администрация города Иваново (далее – Администрация).

Арбитражный суд Ивановской области решением от 29.06.2017, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с вынесенными решением и постановлением, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить названные судебные акты в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Оспорив законность принятых судебных актов, податель жалобы указал на неприменение судами статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации – муниципальное имущество может быть реализовано только посредством публичного предложения.

Определением от 08.02.2018 на основании части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведено изменение судебного состава, рассматривающего кассационную жалобу, председательствующий судья Бабаева С.В. заменен на судью Голубеву О.Н., в качестве боковых судей значатся судьи Павлов В.Ю. и Чернышов Д.В.

В судебном заседании представитель Комитета и Администрации, а также Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе Комитета, и попросили отменить принятые решение и постановление.

Представитель Общества в судебном заседании и в отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Окружной суд удовлетворил ходатайства Предпринимателя и Управления о проведении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы без участия их представителей.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав участников процесса, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Общество по договору аренды нежилого помещения от 23.03.2007 № 355, являлся арендатором помещения общей площадью 53,17 квадратного метра, расположенного по адресу: <...>. Соглашением к договору аренды от 24.07.2012 площадь объекта изменена на 51,2 квадратного метра.

В акте приема-сдачи нежилого помещения к договору аренды стороны указали, что помещение требует капитального ремонта.

При реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, на основании договора купли-продажи от 12.11.2012 № 19 ООО «Верхняя Волга» приобрело 197/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 1001 общей площадью 260,1 квадратного метра, с кадастровым номером 37:24:040203:639, расположенное по адресу: <...>, что составляет 51,2 квадратного метра и соответствует помещениям 17, 17а и 17б (свидетельство о государственной регистрации права от 03.12.2012 серии 37СС № 255332).

Обществом на основании договоров подряда от 08.05.2007, 02.07.2007 и 01.08.2007, заключенных с обществом с ограниченной ответственностью «ИН Строй», проведены ремонтные работы в помещении.

Из ответа Управления архитектуры и градостроительства от 15.06.2011 следует, что согласно техническому заключению по переоборудованию нежилого помещения 1001 литеры Ж2 и Ж4 по улице Рабфаковской, дом 8, корпус 7 в городе Иваново, разработанному Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» произведенное истцом переоборудование включало в себя, в том числе, устройство антресоли над помещениями №17, 17а и 17б и металлической лестницы между первым этажом и антресолью.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.12.2016, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.04.2017 и кадастровым паспортом от 13.07.2011 подтверждается, что объект с кадастровым номером 37:24:040203:639 представляет собой нежилое помещение, площадью 260,1 квадратного метра, этажность: подвал, 1 этаж, антресоль.

Из кадастрового паспорта следует, что площадь антресоли – 50,8 квадратного метра, площадь первого этажа – 103,5 квадратного метра, площадь подвала – 105,8 квадратного метра (всего 260,1 квадратного метра).

Из технического обследования спорного объекта, подготовленного Обществом с ограниченной ответственностью «Центр энергетических исследований», следует, что на первом этаже обследуемой части здания находятся помещения № 17, 17а и 17б. Второй этаж (антресоль) образован над помещениями № 17, 17а и 17б и конструктивно представляет собой деревянный настил на металлических балках (двутаврового сечения). Помещения второго этажа (антресоли) образуют единое целое с помещениями первого этажа (в том числе с помещениями № 17, 17а и 17б), доступ в помещения второго этажа (антресоли) возможно только из помещений первого этажа № 17, 17а и 17б, иных (запасных) выходов непосредственно наружу здания помещения второго этажа (антресоли) № 20, 21 и 22 не имеют.

Постановлением Администрация от 31.10.2016 № 1981 «Об условиях приватизации 195/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 1001 общей площадью 260,1 квадратного метра, расположенное по адресу: <...>, что составляет 50,8 квадратного метра» приняты условия продажи объектов муниципальной собственности посредством публичного предложения. Способ приватизации – продажа посредством публичного предложения, форма подачи предложений о цене – открытая, срок оплаты – единовременно в течение 30 дней с момента заключения договора купли-продажи.

Аукцион проведен 21.12.2016 (извещение о проведении торгов № 021116/0094091/02), по результатам которого победителем признан Предприниматель.

Согласно протоколу о продаже посредством публичного предложения от 21.12.2016 № 32 (лот № 1) цена продажи имущества составила 139 000 рублей.

Комитет и Предприниматель заключили договор от 26.12.2016 купли-продажи 195/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 1001 площадью 260,1 квадратного метра, расположенное по адресу: <...>, что составляет 50,8 квадратного метра. Продажная цена объекта составляет 139 000 рублей (пункт 1.2 договора).

Истец не был уведомлен о торгах, участие в них не принимал.

В письме от 18.01.2017 Общество обращалось к Комитету с просьбой продать 803/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 1001, на что получил отказ.

Посчитав, что Комитетом нарушено преимущественное право Общества на покупку общей долевой собственности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статей 244 и 246 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, в том числе долевой.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При возмездном отчуждении доли должны соблюдаться правила, предусмотренные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В статье 10 и пункте 4 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закона о приватизации) установлено, что порядок планирования приватизации муниципального имущества и порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества определяется органами местного самоуправления самостоятельно.

Приватизация муниципального имущества осуществляется только предусмотренными Законом о приватизации способами (пункт 5 статьи 13 Закона о приватизации).

Следовательно, положения Закона о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, в пункте 4 статьи 3 названного Закона оговорено, что к отношениям по отчуждению муниципального имущества, не урегулированным Законом о приватизации, применяются нормы гражданского законодательства.

Таким образом, поскольку Законом о приватизации не урегулирован порядок продажи долей в праве общей долевой собственности, в данном случае подлежат применению положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, во втором абзаце пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных вторым абзацем статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации с целью обеспечения интересов всех участников общей собственности предусматривают приоритет преимущественного права покупки доли в общем имуществе участников долевой собственности, в силу которого сначала выполняются требования привилегии, а затем собственник или уполномоченное лицо получает право распоряжаться указанной долей в общем порядке.

Комитет, приняв решение о продаже имущества, должен был надлежащим образом известить Общество о своем намерении в порядке пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации с целью возможной реализации участником долевой собственности преимущественного права покупки, однако доказательств надлежащего извещения или отказа истца от преимущественного права покупки помещений в материалах дела не имеется. Напротив, настоящий спор свидетельствует о намерении Общества приобрести продаваемую долю в праве общей долевой собственности.

С учетом названных норм права суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив нарушение Комитетом преимущественное права Общества на покупку доли в общей долевой собственности, пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворении требования истца о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводу судов и не свидетельствуют о нарушении норм материального права, поскольку основаны на неверном понимании действующего законодательства и обстоятельств дела, а потому подлежат отклонению как несостоятельные.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 29.06.2017 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 по делу № А17-10119/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу Ивановского городского комитета по управлению имуществом – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

В.Ю. Павлов

Д.В. Чернышов