Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Развитие» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), открытое акционерное общество «Ивановская домостроительная компания» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), ФИО2,

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Славянский городок» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о признании недействительным и отмене предписания службы государственной жилищной инспекции Ивановской области (далее – Служба) от 25.01.2021 № 30-ов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Развитие», открытое акционерное общество «Ивановская домостроительная компания» (далее – ОАО «ДСК»), ФИО2 (далее – ФИО2)

Решением суда от 06.09.2021 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021 решение суда оставлено без изменения.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Заявитель жалобы считает, что суды неправильно применили нормы материального права, дали неверную оценку представленным в материалы дела доказательствам, сделали выводы, не соответствующие обстоятельствам дела. Кассатор указывает, что действующим законодательством не исключается возможность передачи объекта долевого строительства (квартиры) не по акту приема-передачи, а по иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Подробно доводы Общества изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

Служба в отзыве отклонила доводы жалобы.

Отзывы на кассационную жалобу от третьих лиц в суд не поступили.

Служба и третьи лица надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Законность принятых судебных актов проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Как следует из материалов дела, Общество управляет многоквартирным домом по адресу: <...> (далее – МКД).

На основании приказа от 19.01.2021 № 59, изданного в связи с обращением жителя МКД ФИО2, в период с 19.01.2021 по 25.01.2021 Служба провела внеплановую документарную проверку.

В ходе проверки установлено, что с 16.01.2019 жилое помещение № 129 передано участнику долевого строительства ФИО2 на основании определения Арбитражного суда Ивановской области по делу № А17-4841/2015 о несостоятельности (банкротстве) ОАО «ДСК».

Согласно данному определению застройщиком и участниками долевого строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам долевого строительства жилых помещений (суд не располагал сведениями об обратном).

Служба выяснила, что Общество в отношении жилого помещения № 129 начислило плату за отопление за период с ноября по декабрь 2018 года и осуществило корректировку размер платы за отопление за ноябрь – декабрь 2018 года, ссылаясь на соглашение о предоставлении доступа в жилое помещение от 14.09.2018, подписанное с ФИО2

Служба посчитала, что соглашение не является иным документом о передаче помещения участнику долевого строительства применительно к пункту 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, так как только застройщик вправе передавать жилое помещение участнику долевого строительства. Данным соглашением стороны согласовали, что оно не является актом приема-передачи квартиры, наделяющим дольщика правом собственности или иным вещным правом в отношении соответствующего жилого помещения. Следовательно, соглашение не порождает у дольщика обязанности по внесению платы за отопление.

Служба пришла к выводу о том, что со стороны Общества имеются нарушения требований подпункта «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 (далее – Положение № 1110), пунктов 5, 6 части 2 статьи 153, части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Результаты проверки отражены в акте от 25.01.2021 № 64-ов.

В целях устранения выявленных в ходе проверки нарушений 25.01.2021 Служба выдала Обществу предписание от 25.01.2021 № 30-ов, согласно которому в срок до 25.03.2021 ему нужно произвести жителю квартиры № 129 в МКД возврат начисленной в марте 2020 года корректировки платы по отоплению за ноябрь – декабрь 2018 года, а также возврат начисленной платы за отопление в ноябре – декабре 2018 года.

Не согласившись с указанным предписанием, Общество обратилось в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 198, 200, 201 Кодекса, нормами ЖК РФ, Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (далее – Закон о лицензировании), Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», Положением № 1110, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований и исходил из того, что Служба доказала законность и обоснованность предписания.

Апелляционный суд оставил решение суда без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу исходя из приведенных в ней доводов, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В силу части 5 статьи 20, статьи 196 ЖК РФ, статьи 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», статьи 7 Закона о лицензировании, Положения о государственном жилищном надзоре, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11.06.2013 № 493, в случае выявления при проведении лицензионного контроля в отношении юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии, нарушений лицензионных требований должностные лица инспекции обязаны выдать лицензиату предписание о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований.

Таким образом, предписание вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции.

Согласно подпунктам «а» и «б» пункта 3 Положения № 1110, к лицензионным требованиям относятся соблюдение лицензиатом требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ, и исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1 статьи 153 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (пункт 6); застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (пункт 7).

Таким образом, принципиальным для решения вопроса о моменте возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги является факт передачи ему этого имущества в установленном законом порядке. До момента передачи жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, обязанность по внесению расходов на содержание жилого помещения лежит на застройщике.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

На основании изложенного участник долевого строительства становится лицом, фактически владеющим и пользующимся построенным объектом недвижимости (то есть фактически осуществляющим права собственника), с момента передачи ему по подписываемому между сторонами (застройщиком и участником) передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, а до этого момента лицом, фактически владеющим и пользующимся построенным объектом недвижимости, является застройщик, который обязан нести бремя содержания данного имущества.

Суды установили, застройщиком МКД является ОАО «ДСК».

ОАО «ДСК» и ФИО2 заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 21.10.2014 № 104028/А10228-ПДК в отношении 3-комнатной квартиры, секция 2, этаж 10, условный номер на площадке 129, проектной площадью 81,4 квадратных метров, расположенной по строительному адресу: <...> литера 3, в редакции договора уступки права требования от 16.10.2014 № 104028/А10228-ИДК.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 19.07.2017 по делу № А17-4841/2015 ОАО «ДСК» признано несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 08.06.2016 требование ФИО2 о передаче спорного жилого помещения, включено в реестр требований кредиторов ОАО «ДСК».

ОАО «ДСК» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 06.09.2018 № 37-RU37302000-0035-2018.

Определением суда от 16.01.2019 жилые помещения в МКД переданы участникам строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов ОАО «ДСК», в том числе ФИО2 Данным определением установлено отсутствие обстоятельств, препятствующих передаче участникам строительства жилых помещений (пункт 3 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»), к числу которых, помимо прочего, отнесено отсутствие подписанных между застройщиком и дольщиками передаточных актов, а также иных документов о передаче участникам строительства жилых помещений.

Таким образом, в рассматриваемом случае иным документом о передаче жилого помещения является судебный акт от 16.01.2019 по делу № А17-4841/2015, который в силу статьи 16 Кодекса является обязательным для участников настоящих правоотношений и с учетом которого должен определятся момент возникновения у гражданина обязанности по оплате за переданное жилое помещение и коммунальные услуги. Следовательно, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникла у ФИО2 только с 16.01.2019.

При этих обстоятельствах Служба обосновано выдала Обществу предписание о возврате начисленной в марте 2020 года корректировки платы по отоплению за ноябрь – декабрь 2018 года и возврате платы за отопление начисленной в ноябре – декабре 2018 года.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Кодекса, представленные в дело доказательства во взаимосвязи и совокупности, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что оспариваемое предписание соответствует действующему жилищному законодательству и не нарушает права и законные интересы Общества.

При таких обстоятельствах суды правомерно признали предписание Службы законным и правомерно отказали в удовлетворении заявленного требования.

Довод заявителя о том, что иным документом о передаче жилого помещения является соглашение от 14.09.2018, судами рассмотрен и правомерно отклонен, поскольку такое соглашение не является документом о передаче жилого помещения по смыслу, придаваемому данному понятию нормами ЖК РФ, Законом № 214-ФЗ.

Указание кассатора на пункт 2.2.8 договора управления МКД от 10.09.2018 заключенного Обществом и ОАО «ДСК» не предоставляет управляющей организации права от имени застройщика подписывать акт приема-передачи помещений, тем более поручать совершение таких действий иному лицу.

Выводы судов соответствует имеющимся в деле документам, не противоречат им и в силу статьи 286 Кодекса не подлежат переоценке судом кассационной инстанции, поскольку это выходит за пределы его полномочий.

Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства и иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Суд кассационной инстанции не установил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Кодекса расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.09.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021 по делу № А17-1189/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Славянский городок» – без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы отнести на общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Славянский городок».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.В. Александрова

Судьи

И.Л. Забурдаева

Н.Ш. Радченкова