Гражданский кодекс часть 1

администрация города Иванова (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Квадро-С» (далее – Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 27.01.2016 № С-3/01-1838.

Иск основан на статьях 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы в течение более чем двух периодов подряд по истечении установленного срока платежа.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 28.05.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 21.01.2022, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить вынесенные судебные акты вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, суды, не приняли во внимание противоречивое поведение истца, который сначала направил претензию о расторжении договора, а потом заключил дополнительное соглашение о продлении срока действия договора, и необоснованно не применили при рассмотрении спора принцип «эстоппель»; истец может ссылаться только на нарушение срока внесения оплаты за третий, четвертый кварталы 2019 года, так как несвоевременное внесение арендной платы за первый, второй кварталы 2020 года вызвано обстоятельствами непреодолимой силы, а именно введением режима повышенной готовности в связи с распространением коронавирусной инфекции; истец не направлял Обществу письменное предупреждение в порядке, предусмотренном абзацем 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, у него отсутствовало право требовать расторжения договора.

Представитель Администрации в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя, так как считает решение и постановление законными и обоснованными.

Суд округа удовлетворил ходатайства Общества и Администрации о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителей.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

Как видно из документов и установили суды, на основании постановления Администрации от 21.01.2016 № 57 Обществу предоставлен в аренду по договору от 27.01.2016 № С-3/01-1838 (далее – договор) земельный участок площадью 1430 квадратных метров с кадастровым номером 37:24:010139:493, расположенный по адресу: <...> для строительства административного здания.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 21.01.2016 на четыре года одиннадцать месяцев.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.06.2016.

По соглашению сторон от 15.10.2020 срок действия договора аренды продлен на три года.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельного участка устанавливаются и определяются решениями уполномоченного органа государственной власти.

В силу пункта 14 приложения к постановлению Правительства Ивановской области от 25.08.2008 № 225-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» сумма арендной платы от сдачи в аренду земельных участков перечисляется арендаторами и соответствии с бюджетным законодательством в бюджет ежеквартально: за первые, второй, третий кварталы – не позднее 30-го числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал – не позднее 15 ноября, если иное не установлено договором аренды земельного участка.

По расчету истца за период с 30.09.2019 до 01.07.2020 у ответчика имеется задолженность по арендной плате в сумме 116 469 рублей 33 копеек и пени в сумме 19 538 рублей 82 копеек.

В соответствии с пунктами 6.4, 6.4.1 договора аренды договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Администрация письмом от 24.07.2020 № 5-03-01-41-654 направила Обществу претензию с предложением расторгнуть договор и оплатить задолженность по арендной плате.

Поскольку ответчик требование истца не исполнил, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам заявителя, факт соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора установлен судами и подтвержден материалами дела (письмо от 24.07.2020 № 5-03-01-41-654).

Приняв во внимание нарушение Обществом пункта 3.1 договора, выразившееся в невнесении арендной платы более двух раз подряд, которое квалифицировано в качестве существенного нарушения условий договора аренды, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды от 27.01.2016 № С-3/01-1838.

Довод заявителя о том, что суд не применил принцип «эстоппель» в связи с противоречивым поведением истца, который сначала направил претензию о расторжении договора, а потом заключил дополнительное соглашение о продлении срока действия договора, подлежит отклонению.

Из пояснений арендодателя следует, что соглашение о продлении действия договора аренды заключено с арендатором на основании пунктов 6, 7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Заключение подобных соглашений являлось обязанностью арендодателя независимо от наличия или отсутствия задолженности по арендной плате.

Истец обратился в суд с иском спустя семь месяцев после направления ответчику претензии о необходимости погашения задолженности, в то время как ответчик, заведомо зная о задолженности по арендной плате за период с 30.09.2019 до 01.07.2020, свое поведение не изменил, задолженность не погасил и продолжил уклоняться от исполнения обязанности по внесению арендной платы за последующие периоды.

Суды правомерно отметили, что нарушение обязательств со стороны арендатора начато до распространения коронавирусной инфекции. Согласно выписке из ЕГРЮЛ основной вид деятельности ответчика не позволяет отнести его к субъектам, наиболее пострадавшим от принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств своевременного внесения арендной платы за 2019, 2020 годы.

При изложенных обстоятельствах принцип «эстоппель» правомерно не применен судами, поскольку направлен на защиту добросовестной стороны.

Ссылка заявителя на пункт 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не принимается во внимание, поскольку истец не заявлял об отказе от договора в порядке статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потребовал расторжения договора в судебном порядке после того, как ответчик уклонился от погашения задолженности.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствует о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 28.05.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.01.2022 по делу № А17-2270/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Квадро-С» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын