Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском к акционерному обществу «Синтема» (далее – АО «Синтема») о взыскании 413 256 рублей 28 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 22.10.2013 № 313-АП/13 за период с 01.10.2019 по 23.03.2020 и 11 556 рублей 87 копеек пени за период с 16.12.2019 по 24.03.2020.

Исковые требования основаны на статьях 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 35, 42 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением АО «Синтема» обязательства по внесению арендной платы по спорному договору.

АО «Синтема» обратилось в Арбитражный суд Ивановской области со встречным иском к Комитету о взыскании 2 753 343 рублей 75 копеек, внесенных по договору аренды земельного участка от 22.10.2013 № 313-АП/13.

Встречное исковое требование основано на статьях 263, 328 и 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 37, 87 и 90 Земельного кодекса Российской Федерации, положениях Федеральных законов от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» и от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации». Оно мотивировано тем, что земельный участок не пригоден для пользования по целевому назначению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и общество с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Москва» (далее – ООО «Газпром трансгаз Москва»).

Арбитражный суд Ивановской области решением от 23.10.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020, отказал в удовлетворении исковых требований и частично удовлетворил встречное исковое требование, взыскав с Комитета в пользу АО «Синтема» 2 195 612 рублей 63 копейки, применив к этому требованию срок исковой давности.

Комитет не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска. По мнению заявителя, положения статьи 453 и главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежали применению, поскольку между сторонами имелись договорные отношения; отказ от исполнения встречного обязательства носит заявительный характер, а АО «Синтема» о приостановлении исполнения обязательства не заявляло. Кассатор указывает, что из переписки сторон следует намерение ответчика сохранить договорные отношения, несмотря на невозможность размещения объекта ответчика; АО «Синтема» не предпринимало мер, направленных на использование участка, но препятствовало расторжению договора; договор расторгнут в деле № А41-83786/2019. Кроме того, истец считает, что ответчик пропустил срок исковой давности по встречному исковому требованию. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

АО «Синтема» в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу Комитета – без удовлетворения.

Третьи лица отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили.

Комитет и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили своих представителей в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановление Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, 13.03.2012 администрация Солнечногорского муниципального района Московской области приняла постановление «Об утверждении акта о выборе земельного участка, схемы расположения земельного участка на кадастровой карте соответствующей территории, установлении вида разрешенного использования и предварительном согласовании места для строительства административно-складского центра, расположенного в деревне Дурыкино сельского поселения Пешковское Солнечногорского муниципального района Московской области».

Комитет (арендодатель) и закрытое акционерное общество «Синтема» (арендатор) 22.10.2013 заключили договор аренды № 313-АП/13 участка площадью 8500 квадратных метров с кадастровым номером 50:06:0060202:618, предоставленного для строительства административно-складского центра. Срок аренды – 49 лет с 22.10.2013 по 21.10.2062. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.11.2013. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.10.2013.

Размер арендной платы за земельный участок определялся в приложении № 1, которое является неотъемлемой частью договора. Арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором ежеквартально, равными долями, до 15-го числа последнего месяца текущего квартала (пункты 3.1 и 3.2 договора). За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,05 процента за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период. Началом применения данной санкции считается день, следующий за последним днем срока платежа (пункт 3.8 договора).

Согласно пункту 1.3 договора в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка – выпиской из государственного кадастра недвижимости от 29.06.2012 № МО-12/3В-451575 на земельном участке не имеется объектов недвижимости, а также каких-либо обременений и ограничений в пользовании.

В пункте 4.3.7 договора установлено, что арендатор обязан производить освоение земельного участка в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами; производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 20.04.2020, сформированной в отношении спорного земельного участка, вид разрешенного использования – склады; какие-либо ограничения, обременения объекта недвижимости, кроме договора аренды земельного участка от 22.10.2013 № 313-АП/13, не зарегистрированы.

В материалы дела представлена копия письма Крюковского линейного производственного управления магистральных газопроводов ООО «Газпром трансгаз Москва» о несогласовании топографической съемки от 23.11.2015 №51-05/2250, согласно которому строительство и размещение каких-либо объектов массового скопления людей на спорном земельном участке запрещено.

После получения письма арендатор обращался к главе муниципального района с заявлением, в котором просил не расторгать договор аренды земельного участка.

В дальнейшем арендатор предпринимал меры к освоению земельного участка, а именно: получил градостроительный план земельного участка от 30.05.2016; разработал проектную документацию по строительству, в том числе план планировки территории; осуществил градостроительную проработка инвестиционного проекта на указанном земельном участке.

Также арендатором велось согласование строительства с гаражным кооперативом «Автодор» и открытым акционерным обществом «Союздопроект» ввиду возможного попадания земельного участка в зону размещения транспортной развязки на пересечении автомобильных дорог М10 «Россия» и А-113 ЦКАД (пусковой комплекс № 5). Кроме того, велось согласование строительства с ООО «Газпром трансгаз Москва» в связи с нахождением на земельном участке охранной зоны газопровода.

Из письма ООО «Газпром трансгаз Москва» от 10.06.2019 следует, что вблизи земельного участка проходят газопроводы-отводы DN1000, DN 800 Химки-Крюково. Минимальное расстояние от оси газопровода до зданий, строений и сооружений должно быть не менее 250 метров для DN 1000, 200 метров для DN 800. Земельный участок полностью расположен в пределах минимальных расстояний от оси газопровода. Строительство и размещение каких-либо объектов на земельном участке в пределах минимальных расстояний от газопроводов категорически запрещено.

Арендатор в письме от 15.07.2019 предложил арендодателю заменить земельный участок. Арендатор повторно получил градостроительный план земельного участка от 24.07.2019, в котором содержалось указание на необходимость согласовать размещение объектов капитального строительства в соответствии с действующим законодательством в связи с тем, что земельный участок полностью расположен в границах зоны минимально допустимых расстояний до объектов магистральной сети газоснабжения.

Комитет 25.09.2019 обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании неустойки. Решением Арбитражного суда Московской области от 17.01.2020, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2020 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.07.2020, иск Комитета удовлетворен частично (дело № А41-83786/2019). Суд расторг договор аренды земельного участка от 22.10.2013 № 313-АП/13, обязал АО «Синтема» возвратить Комитету спорный земельный участок путем подписания акта приема-передачи в течение десятидневного срока с момента вступления судебного акта в законную силу. Встречные требования АО «Синтема» о взыскании 2 753 343 рублей 75 копеек уплаченной арендной платы оставлены без рассмотрения.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета с иском, а АО «Синтема» – со встречным иском в арбитражный суд.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (пункт 1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что участок предоставлен арендатору с существенным нарушением договора, которые препятствовали его эксплуатации по назначению.

Суды исходили из того, что спорный земельный участок полностью находится в охранной зоне магистрального газопровода высокого давления. При этом нарушение минимальных расстояний при застройке земельных участков создает препятствие в эксплуатации опасных производственных объектов. Строительство зданий, строений и сооружений в пределах охранной зоны и зоны минимально безопасных расстояний от оси магистрального газопровода относится к грубейшим нарушениям норм промышленной безопасности.

Невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Данная позиция закреплена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017, пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного его Президиумом 26.06.2015.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В договоре аренды такие существенные недостатки оговорены не были.

С учетом изложенного суды двух инстанций правомерно взыскали с учетом пропуска срока исковой давности 2 195 612 рублей 63 копейки арендной платы в пользу бывшего арендатора.

Ссылка заявителя на то, что суды неправомерно применили положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении не влияет на законность принятых судебных актов.

Аргументы заявителя о том, что АО «Синтема» не заявляло о приостановлении исполнения обязательства, намеревалось принять меры по использованию участка, но не приняло их и препятствовало расторжению договора, были предметом рассмотрения судов двух инстанций.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Согласно спорному договору аренды, участок предоставлен для строительства административно-складского центра. Суды верно исходили из того, что арендодатель не указывал на невозможность использования участка по тому назначению, для которого он был предоставлен; арендатор предпринимал меры по согласованию такого использования, которые не устранили недостаток участка, поскольку выяснилось, что строительство на участке категорически запрещено. Таким образом, арендодатель не произвел надлежащего предоставления, чтобы требовать внесения арендной платы.

Такой вывод следует из пункта 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Арендатор исполнение своих обязательств не приостанавливал.

Довод заявителя о пропуске срока исковой давности, поскольку о нарушении своего права он должен был узнать из письма от 23.11.2015 № 51-02/2250 ООО «Газпром трансгаз Москва», правомерно отклонен судами. Право требования возвратить излишне уплаченную арендную плату не может возникнуть раньше даты совершения фактического платежа (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2019 № 303-ЭС19-7602). Последний платеж был произведен АО «Синтема» только 10.09.2019.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанции, иную оценку доказательств, представленных в материалы дела, и подлежат отклонению, как заявленные за пределами полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 23.10.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020 по делу № А17-3037/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын