Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 23.10.2020 по делу №А17-3037/2020,

по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к акционерному обществу «Синтема» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании 424 813 рублей 15 копеек,

и по встречному иску

акционерного общества «Синтема»

к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

общество с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Москва» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании 2 753 343 рублей 75 копеек,

установил:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Синтема» (далее – АО «Синтема», Общество, ответчик) о взыскании 413 256 рублей 28 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 22.10.2013 № 313-АП/13 за период с 01.10.2019 по 23.03.2020 и 11 556 рублей 87 копеек пени за период с 16.12.2019 по 24.03.2020.

В свою очередь АО «Синтема» обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с встречным иском к Комитету о взыскании 2 753 343 рублей 75 копеек, уплаченных по договору от 22.10.2013 № 313-АП/13.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 23.10.2020 Комитету в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск АО «Синтема» удовлетворен частично. Суд взыскал с Комитета в пользу Общества 2 195 612 рублей 63 копейки.

Комитет с принятым решениемсуда не согласился, и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ивановской области от 23.10.2020 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что договор аренды от 22.10.2013 № 313-АП/13 расторгнут решением Арбитражного суда Московской области от 17.01.2020 по делу № А41-83786/2019. Однако, в период действия договора аренды, а именно с 22.10.2013 по 23.03.2020, у ответчика сохранилась обязанность по внесению арендной платы. Также Комитет указывает, что Общество не воспользовалось своим правом предусмотренным пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), приостановить исполнение своего обязательства, или отказаться от исполнения в части.

Ссылаясь на письмо ООО «Газпром трансгаз Москва» № 51-02/2250 от 23.11.2015, Комитет указывает, что ответчику стало известно о том, что на спорном земельном участке строительство и размещение каких-либо объектов массового скопления людей запрещено, с момента получения указанного письма.

В судебном заседании представитель АО «Синтема» указал на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Комитет и третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Как следует из материалов дела, 13.03.2012 администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области принято постановление «Об утверждении акта о выборе земельного участка, схемы расположения земельного участка на кадастровой карте соответствующей территории, установлении вида разрешенного использования и предварительном согласовании места для строительства административно-складского центра, расположенного в деревне Дурыкино сельского поселения Пешковское Солнечногорского муниципального района Московской области», которым утвержден акт комиссии о выборе земельного участка, утверждена схема его расположения, установлен вид разрешенного использования - для строительства административно-складского центра (т. 3 л.д. 10-11).

22.10.2013 между Комитетом (арендодатель) и ЗАО «Синтема» (арендатор) заключен договор аренды № 313-АП/13 земельного участка с кадастровым номером 50:06:0060202:618 площадью 8500 кв.м, расположенного по адресу Московская область, Солнечногорский район, с/п Пешковское, деревня Дурыкино, предоставленного для строительства административно-складского центра (т. 1 л.д. 12-14).

Размер арендной платы за земельный участок определялся в приложении № 1, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1 договора). Арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором ежеквартально, равными долями, до 15-го числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.2 договора).

За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период. Началом применения данной санкции считается день, следующий за последним днем срока платежа (пункт 3.8 договора).

Срок аренды - на 49 лет с 22.10.2013 по 21.10.2062 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.11.2013.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.10.2013 (т. 1 л.д. 16).

Согласно пункту 1.3 договора в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка - выпиской из государственного кадастра недвижимости от 29.06.2012 № МО-12/3В-451575 на земельном участке не имеется объектов недвижимости, а также каких-либо обременений и ограничений в пользовании (т. 1 л.д. 18-19).

Пунктом 4.3.7 договора установлено, что арендатор обязан производить освоение земельного участка в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами. Производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

В соответствии с представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.04.2020, сформированной в отношении земельного участка, вид разрешенного использования последнего склады; какие-либо ограничения, обременения объекта недвижимости, кроме договора аренды земельного участка № 313-АП/13 от 22.10.2013, не зарегистрированы (т. 1 л.д. 43-45).

В материалы дела представлена копия письма Крюковского линейного производственного управления магистральных газопроводов ООО «Газпром трансгаз Москва» о несогласовании топографической съемки от 23.11.2015 №51-05/2250, согласно которому строительство и размещение каких-либо объектов массового скопления людей на спорном земельном участке запрещено (т. 3 л.д. 134-135).

После получения письма арендатор обращался к Главе Солнечногорского муниципального района с заявлением, которым просил не расторгать договор аренды земельного участка.

В дальнейшем арендатором предпринимались меры к освоению земельного участка, а именно: получен градостроительный план земельного участка от 30.05.2016, разработана проектная документация по строительству, в том числе план планировки территории, осуществлена градостроительная проработка инвестиционного проекта на указанном земельном участке. Арендатором велось согласование строительства с ГК «Автодор» и ОАО «Союздопроект» ввиду возможного попадания земельного участка в зону размещения транспортной развязки на пересечении автомобильных дорог М-10 «Россия» и А-113 ЦКАД (пусковой комплекс № 5), велось согласование строительства с ООО «Газпром трансгаз Москва» в связи с нахождением на земельном участке охранной зоны газопровода (т. 2 л.д. 13-31, т. 3 л.д. 131-133).

Из письма ООО «Газпром трансгаз Москва» от 10.06.2019 № 02/9551 следует, что вблизи земельного участка проходят газопроводы-отводы DN 1000, DN 800 Химки-Крюково. Минимальное расстояние от оси газопровода до зданий, строений и сооружений должно быть не менее 250 м для DN 1000, 200 метров для DN 800. Земельный участок полностью расположен в пределах минимальных расстояний от оси газопровода. Строительство и размещение каких-либо объектов на земельном участке в пределах минимальных расстояний от газопроводов категорически запрещено (т. 2 л.д. 34).

Арендатор письмом от 15.07.2019 обращался к арендодателю с заявлением о замене земельного участка. Арендатором также повторно получен градостроительный план земельного участка от 24.07.2019, в котором содержалось указание на необходимость согласовать размещение объектов капитального строительства в соответствии с действующим законодательством в связи с тем, что земельный участок полностью расположен в границах зоны минимально допустимых расстояний до объектов магистральной сети газоснабжения (т. 2 л.д. 33).

25.09.2019 Комитет обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании неустойки.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.01.2020 по делу №А41-83786/2019, вступившим в законную силу иск Комитета удовлетворен частично. Суд расторг договор аренды земельного участка от 22.10.2013 № 313-АП/13, обязал АО «Синтема» возвратить Комитету земельный участок площадью 8 500 кв.м, с кадастровым номером 50:09:0060202:618, расположенный по адресу: Московская обл., Солнечногорский р-н, с.п.Пешковское, д. Дурыкино, с видом разрешенного использования - склады, путем подписания акта приема-передачи в течение десятидневного срока с момента вступления судебного акта в законную силу. Встречные требования АО «Синтема» о взыскании 2 753 343 рублей 75 копеек уплаченной арендной платы оставлены без рассмотрения.

Полагая, что Обществом необоснованно не внесена арендная плата за период с 01.10.2019 по 23.03.2020 в размере 413 256 рублей 28 копеек и 11 556 рублей 87 копеек пени за период с 16.12.2019 по 24.03.2020, Комитет направил АО «Синтема» претензию от 23.03.2020 с требование оплаты вышеуказанной задолженности (т. 1 л.д. 21).

В свою очередь АО «Синтема», указывая на невозможность пользоваться арендованным земельным участком по независящим от арендатора причинам, о наличии которых Комитет не сообщил при заключении договора, направило Комитету претензию с требованием вернуть уплаченную арендную плату и пени в сумме 2 753 343 рублей 75 копеек (т. 2 л.д. 153). Комитет в ответе на претензию от 15.06.2020 оставил требования без удовлетворения (т. 2 л.д. 154).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:618, площадью 8 500 кв.м, находящийся по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, с/п Пешковское, д. Дурыкино, полностью расположен в пределах 250-метровой зоны минимального расстояния от оси магистрального газопровода-отвода к КРП-13 Ду-1000 мм и 200-метровой зоны минимального расстояния магистрального газопровода-отвода Химки-Крюково Ду-800 мм, в связи с чем указанный земельный участок не может быть использован под строительство каких-либо строений.

Эксплуатация опасных производственных объектов осуществляется ООО «Газпром трансгаз Москва» на основании лицензии, выданной Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Из пояснений ООО «Газпром трансгаз Москва» следует, что в соответствии с пунктом 2.3 постановления Главы Администрации Московской области от 11.07.1995 № 134-ПГ «О состоянии и мерах по обеспечению безопасности эксплуатации продуктопроводов и газопроводов на территории Московской области» в целях защиты населения, предотвращения крупных аварий и катастроф на трубопроводном транспорте, отвод земельных участков в пределах охранных зон и минимально безопасных расстояний производится только по письменному согласованию с эксплуатирующими организациями трубопроводного транспорта (т. 3 л.д. 18-21).

Изложенные требования носят специальный характер и должны учитываться уполномоченными органами муниципальных образований при принятии решений о развитии городских и сельских поселений или при выдаче разрешений на строительство объектов в пределах охранных зон и минимальных допустимых расстояний до опасных производственных объектов.

Из отзыва ООО «Газпром трансгаз Москва» также следует, что отвод земельных участков для строительства газопроводов осуществлялся до формирования земельных участков, расположенных в кадастровом квартале 50:09:0060202. Магистральные газопроводы высокого давления введены в эксплуатацию государственной приемочной комиссией в 1963, 1986 годах. Непосредственно земельные участки не изымались, поскольку нет препятствий по использованию поверхностного слоя почвы над газопроводом, как в пределах охранной зоны газопровода, так и в пределах минимально допустимых расстояний от оси газопроводов для проведения сельскохозяйственных работ, администрации передавались сведения о границах охранных зон по актам.

Запрет на строительство вблизи магистральных трубопроводов возник в силу прямого действия закона с момента ввода газопровода в эксплуатацию (статья 90 Земельного кодекса Российской Федерации). В соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона от 13.07.2015 № 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о местоположении границ зон с особыми условиями использования территории подлежат внесению в государственный кадастр до 01.01.2022.

Нарушение указанных расстояний при застройке земельных участков создает препятствие в эксплуатации опасных производственных объектов.

Строительство зданий, строений и сооружений в пределах охранной зоны и зоны минимально безопасных расстояний от оси магистрального газопровода относится к грубейшим нарушениям норм промышленной безопасности, установленные таблицей 4 пункта 3.16. СНиП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы», и нарушениям требований пожарной безопасности, установленным статьей 74 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и таблицей 4 пункта 7.15. СП 36.13330.2012 «СНиП 2.05.06-85* Магистральные трубопроводы» и является основанием применения санкции статьи 222 ГК РФ и статьи 32 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации».

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается факт нахождения предоставленного земельного участка в пределах 250-метровой охранной зоны магистральных газопроводов высокого давления.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что объект аренды был предоставлен арендатору с существенными нарушениями условий договора, которые препятствовали эксплуатации спорного земельного участка по назначению.

Довод Комитета о том, что в период действия договора аренды, а именно с 22.10.2013 по 23.03.2020, у ответчика сохранилась обязанность по внесению арендной платы, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно положениям статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Из системного толкования статей 328, 611, 614 ГК РФ следует, что невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Следовательно, по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арендатор обязан доказать невозможность использования земельного участка по целевому назначению, а арендодатель представить обоснование своих возражений.

Из материалов дела следует, и судом установлено, что арендатор не мог использовать по назначению земельный участок в силу наличия препятствий к его использованию, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал Комитету в удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Как следует из материалов дела, АО «Синтема» за период с 22.10.2013 по 30.09.2019 оплатило 2 737 238 рублей 67 копеек арендной платы, 16 105 рублей 08 копеек пени, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 2 л.д. 48-57).

Как указывалось выше, Обществом в адрес Комитета была направлена претензия с требованием возвратить, уплаченные денежные средства.

Комитетом в рамках рассмотрения спора заявлено о пропуске срока исковой давности.

На основании пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Как следует из пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (пункт 3 статьи 202 ГК РФ).

Соблюдение претензионного порядка предусмотрено частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем срок исковой давности приостанавливался на 30 дней.

Последний платеж был произведен Обществом 10.09.2019 (т. 2 л.д. 57).

Из материалов дела следует, что с встречным исковым заявлением АО «Синтема» обратилось в суд 23.06.2020 (т. 2 л.д. 7).

Следовательно, является верным вывод суд первой инстанции о том, что на дату обращения с исковым заявлением срок исковой давности по взысканию задолженности за период до 24.05.2017 истек, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Довод Комитета о том, что Общество о нарушении своих прав знало не позднее получения письма от 23.11.2015, отклоняется апелляционным судом, поскольку право требования возвратить излишне уплаченную арендную плату не может возникнуть раньше даты совершения фактического платежа (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18.11.2019 № 303-ЭС19-7602 по делу № А73-5511/2018).

Учитывая наличие оснований требовать возврата арендных платежей в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, что освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования АО «Синтема» и взыскал с Комитета 2 195 612 рублей 63 копейки, уплаченной платежными поручениями с 15.06.2017 по 10.09.2019.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, как не влияющие на оценку правильности решения, принятого судом первой инстанции, и не являющиеся основанием для его отмены или изменения.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ивановской области от 23.10.2020 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также исходя из фактических обстоятельств дела.

Оснований для удовлетворения жалобы ответчика по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривался, поскольку заявитель на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 23.10.2020 по делу №А17-3037/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

ФИО3

ФИО1