Гражданский кодекс часть 1

Администрация города Иванова (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ивановская Девелоперская Компания» (далее - ООО «Ивановская Девелоперская Компания», Общество, ответчик) о взыскании 101 218 рублей 95 копеек штрафа по договору аренды №С-3/01-1389 от 30.12.2011 (в редакции соглашений от 21.02.2013, от 20.02.2015) земельного участка с кадастровым номером 37:24:010356:213, площадью 1 880 кв.м, расположенного по адресу: <...> предоставленного для строительства административного здания.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 11.07.2019 Администрации в удовлетворении иска отказано.

Администрация города Иванова с принятым решениемсуда не согласилась, и обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ивановской области от 11.07.2019 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что пунктом 5.5 договора от 30.12.2011 предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в случае нецелевого использования арендуемого земельно участка. Согласно условиям договора от 30.12.2011 (в редакции соглашений от 21.02.2013, от 20.02.2015) Обществу выделен земельный участок для строительства административного здания, однако фактически земельный участок используется для магазина «Пятерочка».

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Администрация считает, что Обществом нарушен пункт 4.4.2 договора, в связи с чем взыскание штрафа является правомерным.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Костромской области куда явилась представитель Администрации.

В судебном заседании представитель Администрации поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

ООО «Ивановская Девелоперская Компания» отзыв на апелляционную жалобу не представило.

ООО «Ивановская Девелоперская Компания» о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

В силу требований статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ).

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (статья 83 Земельного кодекса РФ).

В статье 85 Земельного кодекса РФ определено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Иванова № 3095 от 30.12.2011 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Ивановская Девелоперская Компания» (арендатор) заключен договор аренды № С-3/01-1389 от 30.12.2011 земельного участка с кадастровым номером 37:24:010356:213, площадью 1 880 кв.м, расположенного по адресу: <...> для строительства многоярусной закрытой автостоянки. Срок аренды сторонами установлен с 30.12.2011 на 36 месяцев. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 19).

По договору аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.4.2 договора).

В случае нецелевого использования участка арендатор обязан в течение семи дней со дня выявления нарушения перечислить на соответствующий счет штраф в размере 1/3 суммы годовой арендной платы (пункт 5.5 договора).

Соглашением сторон от 21.02.2013 в договор аренды земельного участка внесены изменения в части вида разрешенного использования (для строительства административного здания) (т. 1 л.д. 28).

Соглашением от 20.02.2015 сторонами продлен срок действия договора - до 03.04.2016 (т. 1 л.д. 36).

05.02.2013 ответчику выдан градостроительный план земельного участка, 09.07.2018 - разрешение на ввод в эксплуатацию административного здания, построенного на участке (т. 1 л.д. 38-40, 100-108).

В ходе проведенного 03.10.2018 осмотра земельного участка специалистами Ивановского городского комитета по управлению имуществом зафиксирован факт размещения на земельном участке одноэтажного здания, используемого для магазина «Пятерочка» (т. 1 л.д. 41-42).

В связи с установленными обстоятельствами истцом ответчику направлена претензия от 04.10.2018 с предложением в семидневный срок оплатить штраф в сумме 101 218 рублей 95 копеек за нецелевое использование земельного участка (т. 1 л.д. 49).

Из материалов дела следует, что 05.02.2013 ответчику выдан градостроительный план земельного участка, которым установлено, что согласно градостроительному зонированию спорный земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки Ж-З (т.1 л.д. 100-108).

В плане также определены основные, вспомогательные и условно разрешенные виды использования участка. Назначение объекта капитального строительства не установлено.

Как указывалось выше, пунктом 5.5 договора аренды стороны предусмотрели, что в случае нецелевого использования участка арендатор обязан уплатить штраф.

Вместе с тем в рассматриваемом случае в договоре аренды (в редакции соглашений от 21.02.2013, от 20.02.2015) указано целевое назначение участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства административного здания. После ввода объекта в эксплуатацию изменения в договор аренды не внесены.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что административное здание, введенное в эксплуатацию, расположено на земельном участке с целевым назначением - земли населенных пунктов.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие использование ответчиком участка с нарушением целевого назначения, за которое установлена ответственность пунктом 5.5 договора аренды.

Использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием - для строительства административного здания, ответчик не имеет фактической возможности в связи с окончанием строительства и введением объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Статьей 85 Земельного кодекса РФ также установлено, что земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.

Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Согласно пункту 9 статьи 1 и пункту 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии со статьей 13 Решения Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Иванова» разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне настоящими Правилами установлены собственно виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления города Иванова, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 14 настоящих Правил.

В случае, предусмотренном законодательством Российской Федерации, Администрация города Иванова в лице управления архитектуры и градостроительства принимает решения об определении (изменении) вида разрешенного использования земельного участка и обеспечивает направление таких решений в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости.

Решение об определении вида разрешенного использования земельного участка оформляется приказом начальника управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иванова.

В пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено, что генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию и допускает потенциальное изменение назначения территории, так как определяет стратегию градостроительного развития муниципальных образований и условия формирования среды жизнедеятельности.

Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Как следует из материалов дела, ООО «Ивановская Девелоперская Компания» является собственником административного здания, расположенного на земельном участке, вид разрешенного использования которого, указанный в Едином государственном реестре недвижимости - административное здание (т. 1 л.д. 44).

Действительно, часть помещений в административном здании, расположенном на спорном земельном участке, передана ответчиком в аренду иному лицу.

Из письма от 10.06.2019 Управления архитектуры и градостроительства, являющегося структурным подразделением истца, следует, что размещение магазинов в зоне многоэтажной жилой застройки предусмотрено условно разрешенными видами использования земельных участков. Однако в выданном ответчику градостроительном плане спорного земельного участка одним из основных видов разрешенного использования указано размещение продовольственных и хозяйственных магазинов розничной торговли площадью не более 400 кв.м, аптек (т. 2 л.д. 39-40).

Судом первой инстанции установлено, что в аренду Обществом передана часть здания, в которой размещается розничный магазин и аптека.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора в части целевого назначения земельного участка, а также доказательства, подтверждающие, что передача в аренду части помещений в административном здании опасна для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Кроме того, судом учтено, что Управлением Росреестра по Ивановской области истцу отказано в возбуждении дела об административном нарушении в отношении ответчика в связи с несоблюдением истцом требований к проведению внеплановой выездной проверки (т. 2 л.д. 1-3).

В ходе рассмотрения дела по существу представитель ООО «Ивановская Девелоперская Компания» указал на намерение приобрести земельный участок в собственность, по заявлению ответчика соответствующей комиссией Управления Росреестра по Ивановской области кадастровая стоимость участка установлена в размере рыночной стоимости.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для взыскания штрафа.

В апелляционной жалобе Администрация указывает, что не согласна с выводом суда о том, что ответчик имеет право на использование земельного участка с любым видом разрешенного использования в соответствии градостроительным регламентом, поскольку арендатор обязан использовать участок по назначению указанному в договоре. Указанный довод отклоняется апелляционным как противоречащий пункту 3 статьи 85 Земельному кодексу РФ, которым предусмотрено, что арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Вопреки доводам Администрации нарушений Обществом пункта 4.4.2 договора от 30.12.2011 в редакции соглашений от 21.02.2013, от 20.02.2015 судом не установлено, доказательств подтверждающих обоснованность заявленных доводов истцом в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал Администрации в удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, госпошлина по апелляционной жалобе заявителя взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 11.07.2019 по делу № А17-440/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Иванова – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

ФИО3

ФИО1