Гражданский кодекс часть 1

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества «Ивановская Домостроительная компания» (далее ‒ ОАО «ДСК», должник) в Арбитражный суд Ивановской области обратились ФИО1 и ФИО2 (далее ‒ кредиторы) с заявлением о включении в реестр требований, как обеспеченных залогом имущества.

Арбитражный суд Ивановской области определением от 15.06.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020, отказал в признании за включенным в реестр требованием залогового статуса.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ФИО1 и ФИО2 обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просят отменить определение от 15.06.2020 и постановление от 13.08.2020 и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.

Заявители жалобы считают ошибочной квалификацию судами инвестиционного договора как договор купли-продажи будущей вещи на условиях предоплаты. По мнению заявителей, спорный договор полностью подпадает под признаки договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с предметом строительства (инвестирования) «нежилое помещение». Кредиторы не являются субъектами предпринимательства и не осуществляют деятельность, целью которой является инвестирование свободных денежных средств в объекты капитального строительства для развития предпринимательской базы. К правоотношениям сторон подлежат применению статьи 12.1 и 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ‒ Закон № 214-ФЗ), согласно которым участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения; исполнение обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое и нежилое помещение) объекта долевого строительства.

Определением суда округа от 09.11.2020 в соответствии с частью 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена председательствующего судьи Прытковой В.П. на председательствующего судью Елисееву Е.В.

В порядке, установленном в статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании объявлялся перерыв до 12.11.2020.

ФИО1 и его представитель в судебном заседании поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалованных судебных актов проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд округа принял постановление исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 (инвесторы) и товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-155» и Компания», действующая от имени доверителя (ОАО «ДСК»), заключили договор инвестирования от 09.01.2013 № 103004/02001-ИДК, по условиям которого инвесторы передают ОАО «ДСК» (застройщику) денежные средства в сумме 1 763 000 рублей для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности ‒ встроенного нежилого помещения (офиса № 5) (далее ‒ объект), расположенного на первом этаже первой секции (подъезда) жилого дома по адресу: <...> жилого дома (литера 1) корпус Б проектной площадью 41 квадратный метр. После завершения строительства объекта инвестиционной деятельности и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома застройщик обязуется передать в собственность инвестора расположенное в нем нежилое помещение по акту приема-передачи при условии исполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций.

Инвесторы свои обязательства исполнили надлежащим образом, перечислив застройщику денежные средства в размере 1 763 000 рублей платежным поручением от 14.02.2013 № 79182730.

Нежилое помещение инвесторам не передано.

Арбитражный суд Ивановской области определением от 30.07.2015 возбудил производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ОАО «ДСК»; определением от 10.03.2016 ввел в отношении ОАО «ДСК» процедуру наблюдения, установив, что дело о банкротстве должника подлежит рассмотрению с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Решением от 19.07.2017 суд признал ОАО «ДСК» несостоятельным (банкротом), открыл процедуру конкурсного производства, конкурсным управляющим утвердил ФИО3 Определением от 30.07.2019 суд утвердил конкурсным управляющим ФИО4

В четвертую очередь реестра требований кредиторов должника включено требование ФИО1 и ФИО2 в сумме 1 763 000 рублей задолженности (определение суда от 16.01.2018).

Впоследствии заявители обратились в арбитражный суд с заявлением об установлении залогового статуса включенного в реестр требования.

Суды, оценив природу правоотношений между должником и кредиторами, вытекающих из договора инвестирования от 09.01.2013 № 103004/02001-ИДК, для целей определения наличия у требования залогового статуса исходили из того, что отношения сторон обусловлены законодательством об инвестиционной деятельности (Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») и общими нормами гражданского законодательства. Суды констатировали отсутствие сведений о государственной регистрации договора инвестирования и заключенного сторонами договора залога будущей вещи; квалифицировали данный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи на условиях предоплаты, который не предполагает возникновения у лица, покупающего будущую вещь, права залога на нее при отсутствии в договоре соответствующего положения. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что у покупателей (ФИО1 и ФИО2) будущей вещи ‒ недвижимого имущества право залога не возникло.

Между тем суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

В пунктах 43 и 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Одной из основных целей включения в законодательство о несостоятельности специальных правил о банкротстве застройщика являлось создание эффективных механизмов, направленных на повышение вероятности исполнения обязательства перед дольщиками со стороны застройщика, в том числе посредством закрепления приоритетной очередности удовлетворения требований граждан ‒ участников строительства (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4Закона № 214-ФЗ участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации), гарантирующий защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Должник признан судом застройщиком, поскольку последний привлекал денежные средства дольщиков для осуществления строительства многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что в договоре инвестирования от 09.01.2013 № 103004/02001-ИДК согласована обязанность должника (застройщика) передать инвесторам нежилое помещение после завершения строительства и получения разрешения на ввод возводимого многоквартирного дома в эксплуатацию.

С учетом приведенных норм и разъяснений судам для правильной квалификации правоотношений сторон следовало установить, какими договорами застройщик оформлял отношения с иными лицами, претендующими на передачу по завершении строительства многоквартирного дома жилых и нежилых помещений, а также по какой причине ФИО1 и ФИО2 было предложено оформить отношения договором инвестирования, установив тем самым истинную волю сторон при заключении договора. При этом застройщик обязан правильно оформлять отношения с участниками строительства независимо от вида помещения (жилое или нежилое), на которое претендует дольщик, поскольку должен действовать в рамках Закона № 214-ФЗ.

Только доказанность существенного отличия положения заявителей от положения иных участников строительства, а также документальное подтверждение того, что воля ФИО1 и ФИО2 была направлена на заключение договора, не предусмотренного Законом № 214-ФЗ, могло обусловить квалификацию договора инвестирования как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Иное предполагало бы дискриминацию лиц, которым при схожих обстоятельствах заключения договоров с иными участниками строительства застройщиком были навязаны договоры с наименованием, которое фактически противоречило содержанию.

По этой же причине отсутствие регистрации сделки (договора инвестирования) не должно влиять на уровень правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности, лишать их возможности воспользоваться эффективными механизмами, предусмотренными на случай банкротства застройщика.

В рассмотренном случае, как установили суды, многоквартирный дом сдан в эксплуатацию, что является основанием для передачи участникам строительства жилых помещений и принятия нежилых помещений на кадастровый учет.

Следует отметить, что в ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение. Требование дольщика становится обеспеченным залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц. При этом в деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве требование такого кредитора, включенное в реестр, считается обеспеченным залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте (пункт 22 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

На основании изложенного вывод судов об отсутствии оснований для квалификации требования ФИО1 и ФИО2, состоящего в реестре требований кредиторов должника, как обеспеченного залогом является преждевременным, сделанным без учета приведенных обстоятельств, которые в силу названных норм и разъяснений являются существенными для правильного рассмотрения спора.

При таком положении принятые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

Допущенные судами нарушения повлияли на исход рассмотрения спора, поэтому принятые ими судебные акты подлежат отмене, спор ‒ направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 286, 287 (пункт 3 части 1), 288 (части 1 и 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

отменить определение Арбитражного суда Ивановской области от 15.06.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 по делу № А17-4841/2015.

Направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.В. Елисеева

Судьи

О.Н. Жеглова

Л.В. Кузнецова