Гражданский кодекс часть 1

администрация города Иваново (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ренессанс» (далее – Общество) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:030630:741, площадью 5 831 квадратный метр, находящегося по адресу: Ивановская область, город Иваново, 15 Проезд, дом 4, литер Л1, с разрешенным использованием – для производственных целей, об обязании в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу подписать акт приема-передачи к договору аренды земельного участка № 03-6630.

Одновременно Администрация просила изложить пункт 3.2 договора в следующем виде: «Стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к отношениям, возникшим между сторонами до заключения договора. Арендная плата по Договору начисляется ООО «Ренессанс» с 01.12.2017 (дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимости). Арендная плата за указанный период должна быть уплачена до 30.06.2020. Исполнением обязательства Арендатора по внесению арендной платы является поступление денежных средств на расчетный счет для перечисления арендной платы по соответствующему коду бюджетной классификации.».

Иск основан на статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован наличием у ответчика обязанности по заключению договора аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий Обществу на праве собственности.

Арбитражный суд Ивановской области решением от 03.06.2021 удовлетворил исковые требования частично: изложил пункт 3.2 договора аренды земельного участка
№ 03-6630 в следующей редакции:

«3.2. Стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к отношениям, возникшим между сторонами до заключения договора. Арендная плата по Договору начисляется ООО «Ренессанс» с 01.12.2017 (дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимости). Арендная плата за указанный период должна быть уплачена арендатором не позднее первого срока внесения арендной платы, наступившего после заключения Договора, определенного в соответствии с пунктом 3.1 Договора. Исполнением обязательства Арендатора по внесению арендной платы является поступление денежных средств на расчетный счет для перечисления арендной платы по соответствующему коду бюджетной классификации.».

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 24.12.2021 с учетом определения об исправлении опечатки от 24.12.2021 изменил решение суда и исключил из пункта 3.2 договора условия: «Стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к отношениям, возникшим между сторонами до заключения договора. Арендная плата по Договору начисляется ООО «Ренессанс» с 01.12.2017 (дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимости). Арендная плата за указанный период должна быть уплачена арендатором не позднее первого срока внесения арендной платы, наступившего после заключения Договора, определенного в соответствии с пунктом 3.1 Договора.».

Апелляционный суд дополнительным постановлением от 01.02.2022 исключил из договора приложение «Расчет арендной платы» за 2017, 2018, 2019, 2020 годы. Суд исходил из того, что распространение действия договора на период, предшествующий его заключению, возможно по обоюдному волеизъявлению сторон.

Не согласившись с судебными актами суда апелляционной инстанции, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление и дополнительное постановление вследствие несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

По мнению кассатора, распространение действия договора на предшествующий его заключению период возможно, если между сторонами фактически существовали соответствующие отношения; принятие обжалованных судебных актов привело к невозможности защиты нарушенных прав Администрации в виду истечения срока исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

Общество в письменном отзыве просило отказать Администрации в удовлетворении жалобы, оставить в силе обжалованные судебные акты.

Окружной суд удовлетворил ходатайства сторон о проведении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы без участия представителей.

Законность постановления и дополнительного постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов и исходил при этом из следующего.

Как следует из материалов дела и установил суд апелляционной инстанции, Общество с 01.12.2017 является собственником здания, расположенного по адресу: город Иваново, 15 проезд, 4 (литер Л1), площадью 246 квадратных метров с кадастровым номером 37:24:03063071:178.

Указанное здание находится на земельном участке с кадастровым номером 37:24:030630:741 общей площадью 5 831 квадратный метр, права на который не оформлены, имеет статус «временные», вид разрешенного использования – «для производственных целей».

Администрация в письме от 12.05.2020 № 5-03-01-41-395 направила ответчику проект договора аренды земельного участка № 03-6630, тем самым предложив Обществу заключить договор аренды спорного участка.

Указанный договор подписан со стороны Общества не был, поэтому Администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В обоснование иска указано, что право истца на обращение в суд с настоящим иском предусмотрено пунктом 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 – 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По имеющимся в деле доказательствам, здание, расположенное на спорном земельном участке с кадастровым номером 37:24:030630:741, принадлежит ответчику на праве собственности.

Общество не приобрело участок, необходимый для эксплуатации здания, ни в собственность, ни в аренду.

Следовательно, в рассматриваемом споре на основании пункта 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе требовать от ответчика как от собственника здания оформления землепользования на условиях аренды.

Предметом кассационного обжалования является несогласие истца с отказом суда апелляционной инстанции включить в договор положение о его ретроактивном действии, поскольку арендные отношения между сторонами возникли с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, если иное не установлено законом и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Из смысла указанной статьи следует, что наличие в договоре условия о его ретроактивном действии не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет согласованного сторонами срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении преддоговорного спора этот момент определяется вступлением в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения дела (первый абзац пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако договорное условие о ретроактивном действии договора, на включении которого в договор настаивает одна из сторон в преддоговорном споре, является обычным условием договора, которое наряду с другими определяется в соответствии с решением суда (статья 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассмотренном случае суд апелляционной инстанции установил, что в представленный на утверждение суда проект договора включены пункт 3.2 и приложение 2 «Расчет арендной платы» за 2017, 2018, 2019, 2020 годы, содержащие положения о распространении действия договора на правоотношения сторон с 01.12.2017 (период, предшествующий заключению договора). Общество возражало относительно включения данных пунктов и положения в договор, указав на их диспозитивный характер.

С учетом статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие согласия ответчика на распространение действия договора с 01.12.2017, суд не вправе обязать стороны заключить договор на прошлое время, поскольку такая обязанность действующим законодательством не предусмотрена.

Заключение договора на прошедший период противоречит общим принципам гражданского законодательства, не предусматривающих совершение действий в прошедшем времени, а также статьям 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, направленным на обеспечение фактической реализации интересов сторон по устранению правовой неопределенности в существующих отношениях на будущее время.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция, с учетом того, что Общество не выразило согласия на включение в договор данного положения, констатировала отсутствие правовых оснований для распространения действия договора на правоотношения сторон с 01.12.2017.

При этом суд не обнаружил оснований для вывода о том, что отказ в удовлетворении иска в части срока, на который договор распространяет действие до его заключения (вступления решения в законную силу), может рассматриваться в качестве обстоятельства, которое препятствует истцу в реализации его права на подачу иска о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком с 01.12.2017.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и исключил из договора аренды положения из пункта 3.2 и приложение 2 «Расчет арендной платы» за 2017, 2018, 2019, 2020 годы о распространении условий договора на период, предшествующий его заключению.

По существу кассационная жалоба не содержит ссылок на обстоятельства, которые объективно свидетельствовали бы о нарушении судом апелляционной инстанции норм материального права, повлекшем принятие неправильного судебного акта.

Позиция подателя жалобы основана на ином понимании действующего законодательстве и не может служить достаточным основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.12.2021 и дополнительное постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.02.2022 по делу № А17-5082/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Иванова – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова