Гражданский кодекс часть 1

администрация города Иваново (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском к открытому акционерному обществу «Ивановская Домостроительная Компания» (далее – Общество) о взыскании 1 033 336 рублей 59 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.04.2004
№ С-2/01-956 с 01.01.2007 по 09.06.2008 и 275 520 рублей 12 копеек пеней за просрочку платежа за период с 16.09.2007 и 13.11.2008.

Требования основаны на статьях 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 1 (подпункте 7 пункта 1) и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорной обязанности по внесению арендных платежей, за что, помимо оплаты долга, неисправный контрагент должен быть привлечен к договорной имущественной ответственности.

Руководствуясь статьями 1, 3 (пунктом 3), 6, 11, 22, 46, 65 (абзацем 3 пункта 5) Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктами 1, 2 части 1 статьи 15 Федерального закона «О защите конкуренции», статьей 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре», статьями 4, 12, 420, 421 (пунктом 4), 422, 424 (пунктом 1), 432, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 13 (частью 2), 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 120 Конституции Российской Федерации и определением Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2004 № 209-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Вита Холдинг» на нарушение конституционных прав и свобод частями первой и второй статьи 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю», суд решением от 05.04.2010 удовлетворил иск в части взыскания 203 140 рублей 87 копеек задолженности по арендной плате и 14 271 рубля 80 копеек пеней за просрочку платежа.

Суд исходил из того, что абзац 2 пункта 3.1 Методики расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Иваново (далее – Методика), утвержденной решением Ивановской городской Думы от 01.11.2006 № 257 «Об арендной плате за пользование землей на территории города Иваново», которым установлен корректирующий коэффициент К = 0,01, не соответствует абзацу 3 пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктам 1, 2 части 1 статьи 15 Федерального закона «О защите конкуренции», поэтому не подлежит применению. Суд рассчитал задолженность по арендной плате с 09.04.2007 с учетом корректирующего коэффициента К = 0,002, предусмотренного пунктом 3.6 Методики; определил размер неустойки, подлежащей начислению за просрочку исполнения арендного обязательства в сумме 48 524 рублей 12 копеек с 16.09.2007 по 15.09.2008, и уменьшил ее размер до 14 271 рубля 80 копеек со ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд не нашел оснований для привлечения ответчика к договорной ответственности с 16.09.2008 по 13.11.2008, поскольку к данному моменту договор уже был расторгнут по соглашению сторон.

В апелляционной инстанции законность решения не проверялась.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит изменить решение в связи с неправильным применением норм материального права и удовлетворить иск в полном объеме.

По мнению заявителя, суд при определении размера арендной платы ошибочно руководствовался коэффициентом 0,002, установленным пунктом 3.6 Методики, так как в данном пункте предусмотрено применение соответствующего коэффициента за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3.1 Методики. Договорные отношения сторон подпадают под регулирование пункта 3.1, а не пункта 3.6 Методики, поэтому истец правильно рассчитал задолженность по договору с учетом корректирующего коэффициента 0,01, установленного пунктом 3.1 Методики.

Общество в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании указало на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебного акта.

Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направила представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в ее отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и заслушав представителя Общества, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, на основании постановления главы города Иваново от 09.04.2004 № 961 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.04.2004 № С-2/01-956 земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 37:24:01 03 56: 0070 общей площадью 28 882 квадратных метра, расположенного по адресу: <...> для строительства многоквартирных жилых домов (литеры 7, 8 и 12) и закрытой автостоянки.

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия установлен с 09.04.2004 на три года.

В пункте 3.1 договора определены размеры ежегодной арендной платы с 2004 по 2007 годы, подлежащие оплате до окончания срока действия договора.

Арендная плата вносится арендатором самостоятельно равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября ежегодно путем перечисления на указанный в договоре расчетный счет. Арендная плата устанавливается в соответствии с базовыми размерами, утвержденными на территории города Иваново (пункт 3.2 договора).

В силу пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с изменением базовых размеров арендной платы в установленном порядке. В случае изменения базовых размеров арендной платы исчисления и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных расчетов (уведомлений).

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 процента от размера невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Передача объекта аренды оформлена актом приема-передачи от 16.04.2004. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Постановлением главы города Иваново от 14.05.2007 № 1288 срок строительства увеличен до 31.12.2008.

Срок действия договора аренды продлен до 31.12.2008 соглашением от 17.05.2007, которое зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 06.12.2007.

Соглашением от 18.02.2008 (зарегистрировано 09.06.2008) стороны расторгли договор аренды.

Предметом настоящего спора явились задолженность по арендной плате с 01.01.2007 по 09.06.2008 и пени за просрочку платежа с 16.09.2007 по 13.11.2008.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату).

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (абзац 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»)

Таким образом, стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом установленной уполномоченным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Решением Ивановской городской Думы от 01.11.2006 № 257 «Об арендной плате за пользование землей на территории города Иваново» утверждена Методика.

В абзаце 2 пункта 3.1 Методики установлено, что при расчете суммы арендной платы за земельные участки, используемые на период строительства и реконструкции всех видов, кроме индивидуального жилищного строительства, сверх первоначальных сроков договоров аренды, в том числе при продлении и при возобновлении договоров аренды на неопределенный срок, применяется корректирующий коэффициент К = 0,01.

Решением Ивановской городской Думы от 28.02.2007 № 374 внесены изменения в Методику: раздел 3 дополнен пунктом 3.6, устанавливающим, что если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, применяется корректирующий коэффициент К = 0,002, за исключением случаев, предусмотренных абзацем 2 пункта 3.1.

Истец рассчитал задолженность по арендной плате с применением корректирующего коэффициента К= 0,01, предусмотренного абзацем 2 пункта 3.1 Методики.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Возможность изменения размера арендной платы (но не менее двукратной налоговой ставки земельного налога) предусмотрена в абзаце 4 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и применяется, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не введен в эксплуатацию строящийся на таком земельном участке объект недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 2 части 1 статьи 15 Федерального «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются: введение ограничений в отношении создания хозяйствующих субъектов в какой-либо сфере деятельности, а также установление запретов или введение ограничений в отношении осуществления отдельных видов деятельности или производства определенных видов товаров; необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами.

В отсутствие единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога в городе в зависимости от местоположения земельных участков и зон различной градостроительной ценности, как и определение границ этих зон, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне, без чего сам смысл дифференциации средней ставки земельного налога по местоположению и зонам территории города искажается.

Суды при рассмотрении споров, касающихся установления платы за пользование земельными участками в городе, должны выявлять, проводились ли при его принятии, помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли, анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, то есть осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2004 № 209-О).

Суд установил, что при определении Ивановской городской Думой корректирующего коэффициента К = 0,01 к базовым ставкам арендной платы за землю отсутствовало какое-либо экономическое обоснование, проводимое на основании многофакторного анализа оценочных характеристик арендованных земельных участков, поэтому правомерно признал абзац 2 пункта 3.1 Методики противоречащим нормам абзаца 4 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктам 1, 2 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В данном случае применение судом при расчете задолженности по арендной плате корректирующего коэффициента К = 0,002 соответствует требованиям абзаца 4 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Привлечение должника к договорной имущественной ответственности осуществлено при правильном применении статей 330 и 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, вступившим в законную силу решением от 22.06.2009 по делу
№ А17-1264/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.2009, признан недействующим абзац 2 пункта 3.1 Методики. Соответственно, суд правомерно не применил названное положение акта органа местного самоуправления в рамках настоящего спора по правилам статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку оно противоречит закону.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ивановской области от 05.04.2010 по делу № А17-7426/2008

оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Иваново – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Н. Шишкина

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын