Гражданский кодекс часть 1

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, акционерное общество Коммерческий банк «Иваново» и ФИО3,

и у с т а н о в и л :

муниципальное образование городского округа Иваново в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом (далее – Комитет) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Многофункциональное управляющее предприятие по организации капитального строительства города Иваново» (далее – Предприятие) и обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Содружество» (далее – Общество), содержащим требования:

1. Признать недействительной сделку об изменении условий договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07.05.2018 № 1/05-2018, заключенного между ответчиками, оформленную заявлением о нерегистрации залога в силу закона на следующее имущество: объект незавершенного строительства (степень готовности – 21 процент), кадастровый номер 37:24:040131:1224, расположенный по адресу: <...>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения, общая площадь 1624 квадратных метров, кадастровый номер 37:24:040131:1137.

2. Применить последствия недействительности сделки путем восстановления права залога (ипотеки) Предприятия на указанноее недвижимое имущество

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – Управление), акционерное общество Коммерческий банк «Иваново» (далее – Банк) и ФИО3.

Арбитражный суд Ивановской области решением от 20.04.2021 удовлетворил исковые требования, признав заявление о нерегистрации залога в силу закона на спорные объекты недвижимого имущества сделкой, являющейся недействительной и применил последствия ее недействительности в виде восстановления права залога (ипотеки) Предприятия на спорные объекты недвижимости. Суд исходил из того, что оспариваемая сделка совершена с нарушением установленных учредительными документами общества ограничений (не одобрена предварительно Советом директоров), и противоположная сторона сделки – Общество – знала или должна было знать об этом, в том числе, поскольку контролирующее покупателя лицо участвовало в процедуре подведения итогов торгов и было знакомо с содержанием протокола Совета директоров от 13.04.2018. При этом суд указал, что оспариваемая односторонняя сделка была совершена на условиях максимально выгодных для покупателя и невыгодных для продавца.

Повторно рассмотрев дело, Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 24.09.2021 отменил решение первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, в соответствии с которым отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с названным судебным актом, Комитет обратилсявАрбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросилотменитьвынесенное апелляционное постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность принятого судебного акта, податель жалобы настаивает на том, что заявление директора Предприятие выходит за пределы предоставленных ему полномочий и фактически изменяет одобренные Советом директоров существенные условия сделки; основания считать пропущенным срок исковой давности для оспаривания совершенной сделки отсутствуют, поскольку такой срок следует исчислять с 12.10.2020, когда Комитет получил определение Арбитражного суда Ивановской области от 05.10.2020 по делу № А17-2489/2020; в действиях сторон сделки усматривает сговор и причинение явного ущерба интересам Предприятия; признание сделки, совершенной генеральным директором Предприятия недействительной и ее реституция влечет восстановление всей совокупности прав и обязанностей сторон по сделке, а также прав акционера. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и дополнении к ней.

Определением от 18.01.2022 в связи с изданием в Арбитражном суде Волго-Вятского округа приказа от 18.01.2022 № 02-08 «Об организации работы Арбитражного суда Волго-Вятского округа с 18.01.2022 по 28.01.2022» рассмотрение кассационной жалобы отложено до 13 часов 30 минут 18.02.2022.

Определением от 18.02.2022 на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы отложено до 11 часов 45 минут 18.03.2022.

В судебных заседаниях представитель Комитета, а также представитель Предприятия в судебных заседаниях 18.01.2022 и 18.03.2022 и в отзыве на жалобу поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросили отменить обжалованное постановление апелляционной инстанции.

Общество и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебные заседания, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и постановления Второго арбитражного апелляционного суда, проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав представителей Комитета и Предприятия, явившихся в судебные заседания, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, на основании решения Ивановской городской Думы от 29.03.2017 № 316 муниципальное унитарное предприятие по организации капитального строительства г. Иваново преобразовано в Предприятие. Запись о создании внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 26.12.2017.

Единственным акционером и учредителем Предприятия является муниципальное образование город Иваново в лице Комитета, что подтверждается выпиской из реестра владельцев ценных бумаг от 16.11.2020 № М-201116-005.

Предприятию принадлежали на праве собственности объект незавершенного строительства, площадью 4971,6 квадратного метра, степень готовности – 21 процент, с кадастровым номером 37:24:040131:1224, а также занятый этим объектом земельный участок площадью 1624 квадратных метра, с кадастровым номером 37:24:040131:1137, по адресу: <...> у дома 10.

Банк письмом от 15.02.2018 № 141, адресованным Обществу, подтвердило рассмотрение кредитной заявки с просьбой предоставить полный пакет документов, подтверждающих право собственника на объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором он располагается, решение уполномоченного органа продавца о согласии продать объект (при необходимости).

Общество письмом от 15.02.2018 № 24 обратилось к Предприятию с просьбой предоставить согласие на продажу объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>.

На основании обращения Предприятия от 16.03.2018 № 1/18-94 Комитет направил директору ФИО3 письмо о созыве Совета директоров по согласованию сделки.

Советом директоров Предприятия принято решение, оформленное протоколом заседания от 13.04.2018, о согласовании сделки по отчуждению по результатам проведения конкурса указанного объекта незавершенного строительства.

В решении Совета директоров определено, что начальная цена объектов недвижимости согласно отчету № 21/03-18, изготовленному ООО «Дельтаэксперт» по состоянию на 12.03.2018, составляет 31 092 000 рублей, из которых 21 924 000 рублей – стоимость объекта незавершенного строительства, 9 168 000 рублей – стоимость земельного участка.

Также в решении Совета директоров приведены следующие условия одобряемой сделки: порядок расчетов определен конкурсной документацией следующим образом: покупатель перечисляет на расчетный счет продавца в течение пяти банковских дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи не менее 18 000 000 рублей, оставшуюся часть стоимости имущества покупатель в течение шести месяцев может оплатить как путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, так и путем передачи продавцу какого-либо недвижимого имущества (доли в праве), характеристики которого будут определены по соглашению сторон на момент передачи. Цена за квадратный метр будет определяться исходя из рыночной стоимости.

Согласно протоколу рассмотрения и вскрытия заявок конкурса по продаже имущества Предприятия от 30.04.2018, с учетом пункта 1.4 Положения о порядке организации и проведения торгов при распоряжении недвижимым имуществом Предприятия, конкурс признан несостоявшимся; комиссией принято решение о заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с единственным участником, подавшим заявку на условиях, указанных в заявке на участие; покупателем признано Общество, определены условия оплаты, аналогичные условиям оплаты, одобренным протоколом акционеров Предприятия от 13.04.2018. На процедуре рассмотрения заявок присутствовала ФИО4.

Предприятие письмом от 03.05.2018 № 1/18-154 уведомило Комитет о результатах проведения конкурса по продаже объекта незавершенного строительства и земельного участка.

Предприятие (продавец) и Общество (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства 07.05.2018 № 1/05-2018, в соответствии с пунктом 3.1 которого цена объекта составляет 31 092 000 рублей, в том числе: объект незавершенного строительства – 21 924 000 рублей, земельный участок – 9 168 000 рублей. Условия оплаты: перечисление на расчетный счет продавца в течение пяти банковских дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи 18 000 000 рублей, оставшуюся часть стоимости объекта в течение шести месяцев возможна оплата как путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, так и передача продавцу какого-либо недвижимого имущества (доли в праве), характеристики и цена за квадратный метр которого будут определены по соглашению сторон на момент передачи и должны быть оформлены дополнительным соглашением к договору купли-продажи.

Объект передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 07.05.2018.

Записи о государственной регистрации права собственности покупателя внесены в ЕГРН 15.05.2018: на объект незавершенного строительства – № 37:24:040131:1224-37/001/2018-4, на земельный участок – № 37:24:040131:1137-37/001/2018-7.

Как следует из материалов дела, залог (ипотека) объекта незавершенного строительства и земельного участка в пользу продавца (в связи с продажей имущества в рассрочку) не был зарегистрирован при следующих обстоятельствах.

При подаче заявления о государственной регистрации перехода права собственности директор Предприятия ФИО3 обратился в Управление с заявлением от 07.05.2018, в котором просил не регистрировать залог в силу закона, поскольку обязательства по договору купли-продажи от 07.05.2018 № 1/05-2018 будут исполнены в полном объеме. Данное заявление заполнено на бланке регистрирующего органа.

В соответствии с описью документов, принятых для оказания государственных услуг государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представлены, в том числе, протокол заседания Совета директоров от 13.04.2018, заявление о нерегистрации залога от 07.05.2018.

Впоследствии между Обществом (залогодатель) и Банком (залогодержатель) заключен договор ипотеки от 28.05.2018 № 35/Н, согласно которому залогодатель передает в залог принадлежащие последнему на праве собственности объекты недвижимости.

Предметом залога является: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения, площадью 1624 +/– 14 квадратных метров, с кадастровым номером 37:24:040131:1137; объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенными офисами по переулку Белинского в городе Иваново, степень готовности объекта незавершенного строительства: 21 процент, площадь 4971,6 квадратного метра, кадастровый номер 37:24:040131:1224.

06.06.2018 в ЕГРН в отношении указанных объектов внесена запись о регистрации ипотеки в пользу Банка.

Заочным решением Фрунзенского районного суда города Иваново от 26.11.2020 по делу № 2-2419/2020 удовлетворены требования Банка, обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки от 28.05.2018 № 35/Н.

Полагая, что заявление директора Предприятия о нерегистрации залога в силу закона направлено на изменение условий договора купли-продажи от 07.05.2018 № 1/05-2018 и подтверждает совершение соответствующей сделки об изменении согласованных Советом директоров Предприятия условий договора, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В пункте 1 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) определено, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРН записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

На основании пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога, не подлежащего регистрации согласно Кодексу торгового мореплавания Российской Федерации), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Заключенный между ответчиками договор купли-продажи спорного имущества с рассрочкой платежа не содержит условий, исключающих возникновение у продавца залога в силу закона.

Вместе с тем, при регистрации перехода прав на спорное имущество бывшим руководителем Предприятия подано заявление в регистрирующий орган с просьбой не регистрировать залог в силу закона.

Спорное заявление представляет собой исполненный на бланке регистрирующего органа документ, адресованный регистрирующему органу (а не контрагенту по договору купли-продажи) и содержащий лишь просьбу не осуществлять государственную регистрацию ипотеки.

По общему правилу одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Целью совершения сделки по изменению условий договора является продолжение в будущем договорных отношений на измененных условиях (пункт 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спорный договор купли-продажи не допускал изменение его условий каким-либо иным образом, кроме составления соглашений в той же форме (пункт 10.2 договора); не следует право продавца на изменение спорных условий договора в одностороннем порядке и из положений главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих договор данного вида.

Каких-либо доказательств совершения покупателем (Обществом) волеизъявления об изменении условий договора не имеется; участие представителя покупателя в процедуре государственной регистрации перехода права не указывает на то, что подача руководителем Предприятия спорного заявления являлось результатом достигнутого сторонами соглашения, направленного на изменение условий договора.

С учетом изложенного апелляционный суд, исходя из оценки обстоятельств дела, обоснованно заключил, что оспариваемое заявление ни по форме, ни по содержанию, а также обстоятельства его составления и подачи, не может быть квалифицированно в качестве сделки, направленной на изменение условий договора купли-продажи.

В рассмотренном случае следствием подачи спорного заявления стало то, что в пользу продавца не была зарегистрирована ипотека, в связи с чем действия представителя Предприятия могут быть признаны лишь отказом от осуществления права, вытекающего из договора, и не могли повлечь прекращение основанного на договоре права, которое может быть реализовано впоследствии при указанных в пункте 6 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации условиях.

При этом подача представителем Предприятия спорного заявления в регистрирующий орган не могла быть признана и противоречащей протоколу Совета директоров от 13.04.2018, поскольку последний не содержит положений об условиях, касающихся обеспечения платежного обязательства покупателя.

Вопреки доводам заявителя само по себе исключение сторонами договора купли-продажи условия об ипотеке в силу закона в пользу продавца не является достаточным для того, чтобы сделать вывод о совершении сделки, при том на заведомо и значительно невыгодных условиях, причиняющих одной из сторон (в данном случае – продавцу) явный на момент совершения сделки ущерб, поскольку условия недействительности сделки должны быть установлены на дату ее совершения.

Доказательства наличия злонамеренного сговора между контрагентами или иных недобросовестных совместных действиях сторон договора при заявлении руководителем продавца отказа в реализации права по регистрации залога в материалах дела отсутствуют.

Требование о применении последствий недействительности сделки в виде восстановления права залога (ипотеки) Предприятия не может быть удовлетворено применительно к положениям статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в рассмотренном случае при регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество государственная регистрация ипотеки в силу закона не осуществлена, с таким заявлением в регистрационный орган контрагенты не обращались, а потому правовых оснований считать возникшим у продавца в отношении спорного имущества права залогодержателя в силу закона не имеется и, соответственно, невозможно внесение соответствующей записи в ЕГРН на основании названной нормы.

Кроме того, в суде первой инстанции было заявлено о пропуске истцом исковой давности по предъявленным требованиям.

На основании пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» (далее – Постановление № 27) разъяснено, что срок исковой давности по искам о признании недействительной сделки, совершенной с нарушением порядка ее совершения, и о применении последствий ее недействительности, в том числе когда такие требования от имени общества предъявлены участником (акционером) или членом совета директоров (наблюдательного совета) (далее – совет директоров), исчисляется со дня, когда лицо, которое самостоятельно или совместно с иными лицами осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа, узнало или должно было узнать о том, что такая сделка совершена с нарушением требований закона к порядку ее совершения, в том числе если оно непосредственно совершало данную сделку.

В случае если лицо, которое самостоятельно или совместно с иными лицами осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа, находилось в сговоре с другой стороной сделки, срок исковой давности исчисляется со дня, когда о соответствующих обстоятельствах узнало или должно было узнать лицо, которое самостоятельно или совместно с иными лицами осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа, иное, чем лицо, совершившее сделку. Лишь при отсутствии такого лица до момента предъявления участником хозяйственного общества или членом совета директоров требования срок давности исчисляется со дня, когда о названных обстоятельствах узнал или должен был узнать участник или член совета директоров, предъявивший такое требование.

В данном случае истец и Предприятие не ссылались на обстоятельства существования направленного во вред интересам последнего сговора между продавцом и покупателем, в связи с чем начало течения исковой давности следует исчислять с учетом правовой позиции, содержащейся во втором абзаце названного положения, то есть с даты совершения руководителем Предприятия оспариваемых истцом как сделка действий, а именно – с 07.05.2018.

Настоящий иск предъявлен Комитетом в суд 06.11.2020, то есть за пределами срока исковой давности. На основании второго абзаца пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации пропуск исковой давности, о котором заявлено стороной спора, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

При таких обстоятельствах суд округа на основе оценки приведенных в кассационной жалобе доводов не установил оснований для отмены состоявшегося апелляционного постановления, поскольку аргументы заявителя не опровергают выводы суда, основанные на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права и не свидетельствуют о наличии в принятых решении и постановлении нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или приведших к допущению судебной ошибки.

Несогласие подателя жалобы с результатами оценки судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.09.2021 по делу № А17-9395/2020 Арбитражного суда Ивановской области оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального образования город Иваново в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов