Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителей: товарищества собственников жилья «Дзержинского, 13» - представителя Парфенова О.В. (доверенность от 4 июня 2007 года), администрации г. Иркутска – Гаранина С.Е. (доверенность от 10 января 2007 года №059-72-17/8), директора общества с ограниченной ответственностью «Асгард» - Пронина А.А., представителя общества с ограниченной ответственностью «Асгард» - Шалак Е.В. (доверенность от 20 августа 2007 года),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Дзержинского, 13» на решение от 8 ноября 2007 года Арбитражного суда Иркутской области, постановление от 25 января 2008 года Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу № А19-11371/07-58 (суд первой инстанции – Дягилева И.П., суд апелляционной инстанции: Доржиев Э.П., Лешукова Т.О., Желтоухов Е.В.),

установил:

Товарищество собственников жилья «Дзержинского, 13» (ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Асгард» и администрации г. Иркутска о признании недействительными постановления мэра г. Иркутска от 08.12.2004 №031-06-1963/4 «О предварительном согласовании ООО «Асгард» места размещения административно-торгового здания в Кировском районе г. Иркутска по ул. Дзержинского» и постановления мэра г. Иркутска от 21.01.2005 №031-06-48/5 «О предоставлении земельного участка ООО «Асгард» под строительство административно-торгового здания в Кировском районе г. Иркутска по ул. Дзержинского», а также о признании недействительным договора аренды земельного участка.

Решением от 8 ноября 2007 года Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 25 января 2008 года Четвертого арбитражного апелляционного суда решение от 8 ноября 2007 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе товарищество собственников жилья просит проверить законность принятых по делу судебных актов по мотивам неправильного применениями судами норм материального права и норм процессуального права: статей 13, 49, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 31, 99 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 3, 5, 31, 33, 34, 40, 45 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия», статей 64, 65, 77, 162, 164, 166, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 30 апреля 2008 года на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 4 мая 2008 года до 11 часов 00 минут.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ТСЖ оспорило постановление мэра г. Иркутска от 08.12.2004 №031-06-1963/4 «О предварительном согласовании ООО «Асгард» места размещения административно-торгового здания в Кировском районе г. Иркутска по ул.Дзержинского», в соответствии с которым был утвержден проект границ земельного участка и акт о выборе земельного участка площадью 897 кв.м, и постановление мэра

г. Иркутска 21.01.2005 №031-06-48/5 «О предоставлении земельного участка ООО «Асгард» под строительство административно-торгового здания в Кировском районе

г. Иркутска по ул. Дзержинского». В обоснование заявленных требований ТСЖ ссылалось на то, что в соответствии с проектом границ вышеуказанного земельного участка под строительство административно-торгового здания обществу была отведена часть придомовой территории дома №13 по ул. Дзержинского г. Иркутска.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции и апелляционный суд исходили из того, что ТСЖ не доказало нарушение администрацией г. Иркутска земельного законодательства и прав товарищества.

Однако данные выводы арбитражных судов являются преждевременными.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.

Из смысла указанной нормы права следует, что законом предусмотрена защита не только нарушенных прав граждан и юридических лиц, но также законных юридических интересов.

Делая вывод об отсутствии нарушения прав ТСЖ, суд первой инстанции указал на то, что в отношении спорного земельного участка не был проведен кадастровый учет и не составлена кадастровая карта. Кроме того, заявителем не доказано то, что на земельном участке, предоставленном под строительство ООО «Асгард», расположены сооружения, необходимые для обеспечения проживания собственников помещений дома №13 по ул.Дзержинского, и данные объекты расположены на придомовой территории.

Вместе с тем, несоставление кадастровой карты земельного участка не означает отсутствие законного права и интереса ТСЖ (объединения собственников помещений в многоквартирном доме) на земельный участок, на котором расположен данный дом и иные предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, а также права на оформление земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Названное усматривается из следующего.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения дома, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом и иные предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных норм следует, что собственники квартир в многоквартирном доме приобретают право собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, границы и размер которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 2 статьи 6 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» указано, что до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Статьей 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории.

Таким образом, ТСЖ (объединение собственников) в силу закона вправе претендовать на определенный земельный участок и его права могут быть затронуты предоставлением земельного участка в определенных границах третьим лицам.

Суд указал на то, что в отношении спорного земельного участка решение о подготовке документации по планировке территории не принималось, границы земельного участка не устанавливались, однако не сделал вывод о том, вправе ли была администрация г. Иркутска при формировании земельного участка, выделенного для ООО «Асгард», не учитывать охраняемые законом интересы ТСЖ.

Не принимая в качестве доказательства, подтверждающего право собственности ТСЖ (объединения собственников) на объекты придомовой территории, технический паспорт на дом №13, суд, в нарушение требований статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привел мотивов со ссылками на нормы права, которыми при этом руководствовался, а также не привел мотивы, по которым он не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Так, в частности, суд должен был дать оценку доводам ТСЖ о том, что право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не подлежит государственной регистрации и возникает с момента возникновения права собственности на помещение в таком доме (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При таких условиях судебные акты по делу подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права и норм процессуального права, а дело подлежит передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует иметь в виду, что обстоятельствами, подлежащими установлению при новом рассмотрении дела, являются не определение границ земельного участка, который может быть передан в собственность ТСЖ (объединения собственников), а установление факта неучета администрацией г. Иркутска законных прав и охраняемых законом интересов ТСЖ при принятии оспариваемых постановлений.

Выводы суда по делу в этой части влияют на решение вопроса о действительности договора аренды.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 8 ноября 2007 года Арбитражного суда Иркутской области, постановление от 25 января 2008 года Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу №А19-11371/07-58 отменить.

Передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Судьи

Л.А. Кадникова

Л.Ю. Пущина

М.М. Шелемина