Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 октября 2007 года, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2008 года по делу № А19-11879/07-42 (суд первой инстанции – Кузнецова Л.А., суд апелляционной инстанции – Желтоухов Е.В., Григорьева И.Ю., Доржиев Э.П.),

установил:

Закрытое акционерное общество «ГК-Аурум» (ЗАО «ГК-Аурум») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными решений государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу (УФРС, регистрирующий орган) от 05.07.2007, от 03.08.2007 о приостановлении государственной регистрации обременения (ограничения) прав на земельный участок, находящийся по адресу: г. Иркутск, ул. 6-ая Советская, участок 14, кадастровый номер 38:36:000023:0087, на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 1 от 01.06.2007.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31 октября 2007 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2008 года решение отменено на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что оно принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Плотникова Евгения Николаевна, Аксенченко Владимир Васильевич, Октябрьский отдел судебных приставов-исполнителей г. Иркутска.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2008 года, принятого по результатам рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции в соответствии с частью 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с судебными актами, регистрирующий орган обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске.

По мнению заявителя, судом неправильно применены нормы материального права (статья 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 9, 12, 13, 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 13, 17, 25.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Судом, полагает заявитель, не учтено, что наложение ареста на земельный участок в силу закона является основанием для приостановления государственной регистрации обременения (ограничения) в виде залога.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Третьи лица надлежащим образом были уведомлены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, но своих представителей в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем дело рассматривается без их участия.

Проверив доводы, изложенные в жалобе, исследовав материалы дела, заслушав мнения сторон, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что на основании распоряжения территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Иркутской области № 186-3 от 27.12.2004, договора купли-продажи № 01/ЗЛ-54 от 07.02.2005 Аксенченко В.В. приобретен в собственность земельный участок площадью 14917 квадратных метров с кадастровым номером 38:36:000023:0087, находящийся по адресу: г. Иркутск, ул. 6-ая Советская, участок 14.

Аксенченко В.В. по договору от 29.05.2006 с учетом дополнительного соглашения от 07.02.2007 названный земельный участок передал в аренду ЗАО «ГК-Аурум» на срок 7 лет.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

01.06.2007 между ЗАО «ГК-Аурум» (застройщик) и Плотниковой Е.Н. (участник долевого строительства) заключен договор № 1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в срок не позднее 10.02.2009 своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства – уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Стороны названного договора подали в УФРС заявление о государственной регистрации обременения (ограничения) на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск ул. 6-ая Советская, участок № 14, на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного лома № 1 от 01.06.2007.

Согласно уведомлению УФРС № 01/072/2007-324 от 05.07.2007, направленному в адрес ЗАО «ГК-Аурум» и Плотниковой Е.Н., государственная регистрация обременения (ограничения) на указанный земельный участок приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сроком на 1 месяц, поскольку у государственного регистратора возникли сомнения в наличие оснований для государственной регистрации в связи с поступившим в регистрирующий орган постановлением судебного пристава-исполнителя Октябрьского отдела судебных приставов-исполнителей г. Иркутска от 21.06.2007 о наложении ареста на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск ул. 6-я Советская, участок № 14, принадлежащий Аксенченко В.В.

03.08.2007 УФРС направило в адрес ЗАО «ГК-Аурум» и Плотниковой Е.Н. уведомление № 01/072/2007-324 о приостановлении государственной регистрации в соответствии с пунктом 4 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до снятия ареста, из содержания которого следует, что в адрес регистрирующего органа поступило постановление судебного пристава-исполнителя Октябрьского отдела судебных приставов-исполнителей г. Иркутска от 21.06.2007 о вынесении запрета на осуществление любых регистрационных действий в отношении недвижимого имущества – земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск ул. 6-ая Советская, участок № 14.

ЗАО «ГК-Аурум», полагая, что постановление судебного пристава-исполнителя от 21.06.2007 о наложении ареста на объект недвижимого имущества (земельный участок) не является основанием для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 1 от 01.06.2007, заключенного застройщиком – ЗАО «ГК-Аурум» с первым участником долевого строительства Плотниковой Е.Н., а также государственной регистрации ограничения (обременения) на право аренды указанного земельного участка; решения регистрирующего органа от 05.07.2007, 03.08.2007 о приостановлении государственной регистрации обременения (ограничения) прав на земельный участок не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из следующего.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13-15 настоящего Закона; поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Закона.

Обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (пункт 1 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, в силу вышеизложенных норм способом обеспечения обязательств застройщика – ЗАО «ГК-Аурум» перед участниками долевого строительства многоквартирного дома по адресу: г. Иркутск, ул. 6-ая Советская, участок № 14 является залог участников долевого строительства (залогодержателей) права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома.

Согласно части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует, что Аксенченко В.В., являясь собственником земельного участка, находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. 6-ая Советская, участок 14,передал его в аренду юридическому лицу – ЗАО «ГК-Аурум».

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, ничем не обременено, и в силу положений статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой самостоятельный объект гражданских прав, следовательно, может быть передано в залог, не накладывая ограничения (обременения) на земельный участок.

В Октябрьском отделе судебных приставов-исполнителей г. Иркутска на исполнении находится исполнительный лист Баунтовского районного суда Республики Бурятия о наложении ареста на имущество, принадлежащее ответчику – Аксенченко В.В. по заявлению ОАО «Акционерный Коммерческий «Байкалбанк».

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 21.06.2007 наложен арест на земельный участок, принадлежащий Аксенченко В.В., находящийся по адресу: г. Иркутск, ул. 6-ая Советская, участок 14, который предполагает запрет должнику распоряжаться арестованным имуществом, то есть запрещает отчуждение права собственности и иных вещных прав (мена, залог, дарение, купля-продажа и т.д.) на объект недвижимого имущества.

Исходя из положений вышеизложенных норм, суд обоснованно сделал вывод о том, что арест принадлежащего Аксенченко В.В. земельного участка влечет правовые последствия только для собственника этого недвижимого имущества, но не для арендатора земельного участка – ЗАО «ГК-Аурум». Договор аренды является действующим, никем не оспаривается, а объект аренды – земельный участок не является объектом спорных правоотношений.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве № 1 от 01.06.2007 не влечет перехода, ограничения, изменения прав собственника земельного участка, а обременяет лишь право аренды на указанный земельный участок.

В соответствии с Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста Российской Федерации № 82 от 09.06.2005, Правилами ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 219 от 18.02.1998 запись об обременениях правами участников в долевом строительстве по заявлению ЗАО «ГК-Аурум» как застройщика и Плотниковой Е.Н. как участника долевого строительства должна вноситься в подраздел 111-1 «Запись об аренде», поскольку застройщик ЗАО «ГК-Аурум» владеет земельным участком на праве аренды.

Принимая во внимание изложенное, следует признать правомерным вывод суда об отсутствии у регистрирующего органа законных оснований для приостановления регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 1 от 01.06.2007, заключенного между застройщиком ЗАО «ГК-Аурум» и Плотниковой Е.Н., и нарушении прав и законных интересов заявителя.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2008 года по делу № А19-11879/07-42 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Судьи

И.П. Миронова

Н.М. Воробьева

М.Д. Рюмкина