Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Либерти» Урбонас А.В. (доверенность от 10.07.2022) и представителя общества с ограниченной ответственностью «Коллаж» Кемеровой Е.С. (доверенность от 13.12.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коллаж» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2021 года по делу № А19-18890/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06 мая 2022 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Либерти» (ОГРН 1153850039419, ИНН 3811045079, г. Иркутск, далее также – ООО «Либерти», истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу
с ограниченной ответственностью «Коллаж» (ОГРН 1063819014930, ИНН 3819016986,
г. Усолье-Сибирское Иркутской области, далее также – ООО «Коллаж», ответчик)
о взыскании (возврате) ранее внесенного обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения от 01.08.2017 № ДА-212-07/2017-Д в сумме 593 257 рублей
11 копеек.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11 февраля 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2021 года, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09 сентября 2021 года указанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06 мая 2022 года, иск удовлетворен частично – с ООО «Коллаж» в пользу
ООО «Либерти» взыскан обеспечительный платеж в сумме 209 617 рублей 94 копейки. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Коллаж» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой,
в которой просило их отменить и принять новый судебный акт.

В поданной жалобе ответчик сослался на ошибочность выводов судов о наличии оснований для уменьшения истцу (арендатору) арендной платы за пользование арендованным помещением за период с 20.05.2020 по 31.07.2020 и, как следствие, оснований для возврата ранее внесенного им (истцом) обеспечительного платежа. В частности, по утверждению ответчика, поскольку в указанный период истец имел возможность использовать помещение для осуществления деятельности на вынос или в режиме доставки и в период действия договора аренды не обращался с просьбой об уменьшении размера арендной платы в порядке, установленном частью 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», он не вправе в настоящее время – после прекращения действия договора – ставить вопрос об уменьшении этой платы. Кроме того, по мнению ответчика, рассмотрев соответствующий вопрос и придя к выводу о необходимости уменьшения арендной платы, суд первой инстанции фактически вышел за пределы предъявленных исковых требований, так как с учетом предмета иска данный вопрос не являлся предметом спора по настоящему делу. Ответчик также указал на то, что, исходя из условий договора аренды, в связи с наличием у истца задолженности в сумме 3 587 рублей 52 копейки у него (ответчика) не возникла сама обязанность по возврату обеспечительного платежа.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель истца в представленном отзыве и в устных пояснениях указал на несостоятельность доводов ответчика, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 08 июня 2022 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Коллаж» (арендодатель) и ООО «Либерти» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.08.2017 № ДА-212-07/2017-Д (с учетом дополнительных соглашений к нему), согласно которому арендатору передано во временное владение и пользование на срок до 31.07.2020 помещение № 32 площадью 62 кв.м, расположенное на первом этаже здания (торгово-развлекательного комплекса) по адресу: г. Иркутск, ул. 3-го Июля, д. 25, для организации предприятия общественного питания (ресторан быстрого обслуживания) под торговым наименованием «Subway», а также для складских и административных целей, связанных с осуществлением соответствующей деятельности.

По условиям договора (пункты 3.2.1, 3.2.3) арендная плата за пользование помещением состоит из постоянной и переменной составляющих. Постоянная составляющая арендной платы складывается из платы за помещение, рассчитанной исходя из арендной ставки – 4 200 рублей за 1 кв.м площади помещения в месяц, и операционных расходов, рассчитываемых исходя из ставки операционных расходов – 500 рублей за 1 кв.м площади помещения в месяц, и подлежит уплате ежемесячно в течение 5 первых рабочих дней оплачиваемого месяца. Переменная составляющая арендной платы представляет собой плату с оборота.

В соответствии с пунктом 3.10 договора на основании отдельного агентского договора, заключенного между сторонами, арендодатель также ежемесячно производит расчет величины расходов за фактическое обеспечение ресурсоснабжающими организациями потребностей арендатора в коммунальных услугах для осуществления им деятельности в рамках договора аренды, а арендатор (принципал) обязуется ежемесячно возмещать такие расходы арендодателю и уплачивать вознаграждение в порядке и сроки, установленные в агентском договоре.

Во исполнение указанного условия договора аренды ООО «Коллаж» (агент) и
ООО «Либерти» (принципал) заключили соответствующий агентский договор от 21.03.2019 № 95/2019.

Пунктом 3.4.3 договора аренды предусмотрено внесение арендатором обеспечительного платежа. Указанный платеж в сумме 699 694 рубля 24 копейки внесен арендатором арендодателю платежными поручениями от 03.08.2017 № 578, от 13.10.2017 № 792, от 19.08.2019 № 789 и от 24.08.2018 № 981.

Как установлено судами, в период действия указанного договора в связи с введением ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) (в том числе запретов/ограничений на посещение гражданами общественных мест, включая торговые/развлекательные центры, и приостановления деятельности предприятий общественного питания), общество «Либерти» во исполнение указа губернатора Иркутской области от 18.03.2020 № 59-уг «О введении режима функционирования повышенной готовности для территориальной подсистемы Иркутской области единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» с 30.03.2020 приостановило осуществление деятельности в арендуемом помещении.

В связи с этим обстоятельством письмом от 17.04.2020 № 324 общество «Коллаж» сообщило арендатору о том, что в период с 30.03.2020 по дату окончания периода приостановления деятельности не подлежат начислению и оплате плата за помещение и рекламные платежи, а оплачиваются только операционные расходы и коммунальные платежи. В письме общество «Коллаж» также указало, что дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды будет им подготовлено и направлено арендатору для подписания после окончания ограничительных мероприятий.

В период с 30.03.2020 по 31.07.2020 общество «Либерти» не осуществляло деятельность в арендуемом помещении, при этом по окончании срока действия договора аренды – 31.07.2020 – помещение было возвращено арендодателю (акт приема-приема помещения от 31.07.2020).

После прекращения договора ООО «Коллаж» направило в адрес арендатора проект дополнительного соглашения от 01.04.2020 № 7 к нему, в котором предложило согласовать следующие условия о порядке внесения арендных и иных платежей за период с 30.03.2020 по 31.07.2020: освобождение арендатора на период с 30.03.2020 по 19.05.2020 от внесения платы за помещение и рекламных платежей, начисление в период с 20.05.2020 по 30.06.2020 платы за помещение исходя из арендной ставки 4 808 рублей 58 копеек за 1 кв.м площади помещения в месяц и рекламных платежей, а в период с 01.07.2020 по 31.07.2020 – исходя из арендной ставки 2 264 рубля 26 копеек за 1 кв.м площади помещения в месяц и рекламных платежей, а также начисление операционных расходов за период с 30.03.2020 по 31.07.2020 исходя из их ставки, предусмотренной договором.

Не согласившись с условиями указанного дополнительного соглашения (в части ограничения периода невозможности использования арендованного помещения только лишь периодом с 30.03.2020 по 19.05.2020) и ссылаясь на прекращение договора аренды, общество «Либерти» отказалось от его подписания (письмо от 18.08.2020).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО «Либерти» обязательств по внесению арендной платы, рекламных платежей и платежей по агентскому договору за период с 30.03.2020 по 31.07.2020, общество «Коллаж» направило в его адрес уведомление от 29.10.2020 № 1167, в котором сообщило о зачете внесенного арендатором обеспечительного платежа в счет погашения суммы образовавшейся задолженности.
При этом сумма указанной задолженности была рассчитана ответчиком в соответствии
с условиями названного выше проекта дополнительного соглашения от 01.04.2020 № 7
к договору.

Полагая порядок начисления ответчиком арендных и иных платежей в период действия ограничительных мер неправомерным и не соответствующим предусмотренным действующим законодательством мерам поддержки хозяйствующих субъектов и ссылаясь на отсутствие оснований для удержания ответчиком полученного обеспечительного платежа, ООО «Либерти» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 2, 453, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 3 и 4
статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», разъяснениями, изложенными в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, и, признав наличие у истца (арендатора) права требовать уменьшения размера арендной платы, начисленной за период действия ограничительных мер, исходил из обоснованности его требований по возврату обеспечительного платежа в сумме 209 617 рублей 94 копейки.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из содержания норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными – арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату.

В пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как установили суды, в связи с угрозой возникновения чрезвычайной ситуации, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Российской Федерации, в целях предотвращения завоза и распространения данной инфекции на территории Иркутской области указом губернатора Иркутской области от 18.03.2020 № 59-уг введены ограничительные меры. В частности, в соответствии с подпунктом 2 пункта 7 данного указа в редакции указа от 28.03.2020 № 66-уг юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, общественным объединениям, осуществляющим деятельность на территории Иркутской области, было предписано временно приостановить работу ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов, работы столовых, буфетов, кафе и иных предприятий питания, осуществляющих организацию питания для работников организаций.

Согласно подпункту 1 пункта 2 приложения № 2 к этому указу в редакции указа
от 09.04.2020 № 92-уг на территории Иркутской области введено ограничение деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания. При этом допускалась деятельность таких организаций и индивидуальных предпринимателей при обслуживании на вынос без посещения гражданами помещений таких организаций и индивидуальных предпринимателей, а также доставка заказов, работа столовых, буфетов, кафе и иных предприятий питания, осуществляющих организацию питания для работников организаций.

Указанные обстоятельства послужили основанием для возникновения между сторонами разногласий относительно порядка начисления арендных и иных платежей
по договору аренды от 01.08.2017 № ДА-212-07/2017-Д в период действия ограничительных мер.

Так, по мнению ООО «Коллаж» (арендодателя), в связи с действием соответствующих ограничительных мер начисление арендных и иных платежей по договору должно производиться следующим образом: в период с 30.03.2020 по 19.05.2020 арендатор освобождается от внесения платы за помещение и рекламных платежей,
а вносит лишь операционные расходы; в период с 20.05.2020 по 30.06.2020 арендатор вносит плату за помещение (исходя из арендной ставки 4 808 рублей
58 копеек за 1 кв.м площади помещения в месяц), рекламные платежи и операционные расходы в полном объеме; в период с 01.07.2020 по 31.07.2020 арендатор вносит плату за помещение исходя из арендной ставки 2 264 рубля 26 копеек за 1 кв.м площади помещения в месяц, а также рекламные платежи и операционные расходы.

По мнению ООО «Либерти» (арендатора), в указанной ситуации начисление платы за пользование помещением в период с 30.03.2020 по 31.07.2020 не должно производиться, начислению подлежит лишь плата за коммунальные услуги.

Статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрены меры поддержки в отношении арендаторов недвижимого имущества в связи с введением соответствующих ограничительных мер. К таким мерам относятся: 1) предоставление арендатору отсрочки уплаты арендной платы на условиях, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 (часть 1 этой статьи); 2) возможность арендатора требовать уменьшения размера арендной платы как в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 19), так и в связи с отнесением его (арендатора) к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и осуществлением им деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации (часть 4 статьи 19).

В рассматриваемом случае суды установили, что основным видом экономической деятельности ООО «Либерти» (арендатора) является деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания (код ОКВЭД 56.10.1), которая входит в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 (деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (код ОКВЭД – 56.10)). При этом общество «Либерти» с 10.08.2019 является субъектом малого предпринимательства.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к правильному выводу о наличии у арендатора права на уменьшение размера арендной платы за период действия ограничений в эксплуатации объекта аренды.

Доводы общества «Коллаж» о том, что истец (арендатор) не вправе требовать уменьшения размера арендной платы в связи с тем, что он не обращался с предложением о таком уменьшении в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, в период действия договора аренды, являются необоснованными. В частности, из положений Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ следует, что право арендатора недвижимого имущества, относящегося к названной в этом законе категории лиц, требовать уменьшения арендной платы может быть реализовано как посредством его обращения к арендодателю с предложением о заключении дополнительного соглашения о внесении изменений в договор и заключения такого соглашения, так и посредством заявления им возражений относительно размера начисленной арендной платы при рассмотрении в суде дела, связанного с ее взысканием (вопрос № 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Более того, как указано выше, в данном случае в связи с введением ограничительных мер общество «Коллаж» письмом от 17.04.2020 № 324 само сообщило арендатору о том, что в период с 30.03.2020 не подлежат начислению и оплате плата за помещение и рекламные платежи, а оплачиваются только операционные расходы и коммунальные платежи, при этом также указало, что оно само подготовит и направит арендатору дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды после окончания действия ограничительных мер. В этой связи, учитывая указанную позицию ответчика, у истца отсутствовала необходимость самостоятельного обращения к нему с предложением об уменьшении размера арендной платы.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы сторон, положенные ими в обоснование своих требований и возражений, суд первой инстанции и апелляционный суд признали доказанным и установленным отнесение истца (арендатора) к категории субъектов, имеющих право на уменьшение размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом, и наличие у него в период действия ограничительных мер ограничений в использовании арендованного помещения, не позволяющих осуществлять свою предпринимательскую деятельность в полном объеме. В этой связи с учетом упомянутых выше норм права суды правомерно пришли к выводу о необходимости уменьшения для ответчика размера арендной платы на 50 % от установленной по договору. По расчетам суда, подлежащая уплате арендатором за спорный период сумма постоянной арендной платы, операционных расходов, рекламных платежей и платежей по агентскому договору составила 490 076 рублей 30 копеек.

Указанный подход соответствует требованиям действующего законодательства, в частности, статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, и позволяет обеспечить требуемый в данной ситуации баланс интересов сторон.

При таких обстоятельствах, учитывая, что во исполнение пункта 3.4.3 договора аренды арендатор внес арендодателю обеспечительный платеж в сумме
699 694 рубля 24 копейки, при этом в настоящее время действие этого договора прекращено, требование истца о возврате части внесенного платежа в сумме 209 617 рублей 94 копейки является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы ответчика о невозможности рассмотрения судом вопроса об уменьшении размера арендной платы по договору аренды от 01.08.2017 № ДА-212-07/2017-Д в связи с прекращением действия этого договора, являются необоснованными и подлежат отклонению, поскольку сам по себе факт истечения срока действия договора аренды и прекращение этого договора не препятствует возможности при разрешении имеющегося между сторонами спора, касающегося расчетов по этому договору, применения к их отношениям положений статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ и не лишает арендатора права требовать такого уменьшения.

Ссылки ответчика на то, что при рассмотрении настоящего дела, вступив в обсуждение вопроса об уменьшении размера арендной платы, суд первой инстанции вышел за пределы предъявленных истцом требований, также являются несостоятельными, В данном случае заявленное истцом требование о возврате части внесенного им ранее обеспечительного платежа вызвано отказом ответчика от его добровольного возврата и основано на возникших между сторонами разногласиях относительно порядка начисления арендных и иных платежей по договору в период действия ограничительных мер и, в частности, относительно вопроса об уменьшении размера арендной платы за этот период. В этой связи для правильного разрешения возникшего спора суд должен был рассмотреть соответствующий вопрос и определить сумму арендной платы и иных платежей, подлежащих внесению за данный период.

Доводы ответчика о том, что в соответствии с договором аренды в связи с наличием у истца задолженности у него (ответчика) не возникла сама обязанность по возврату обеспечительного платежа, также подлежат отклонению, поскольку при прекращении договора наличие у одной стороны какой-либо задолженности не может являться препятствием для возврата ей другой стороной обеспечительного платежа в части, превышающей эту задолженность.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные ответчиком расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2021 года по делу
№ А19-18890/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06 мая 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу –
без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Б. Качуков

Судьи Т.П. Васина

Ю.С. Яцкевич