Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителя Иркутской квартирно-эксплуатационной части района Сибирского военного округа ФИО1 (доверенность №1/158 от 01.02.2008), представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области ФИО2 (доверенность №ЛЛ-11/5261 от 04.08.2008), представителя общества с ограниченной ответственностью Компания «Авен» ФИО3 (доверенность от 28.08.2008),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Компания «АВЕН» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 марта 2008 года, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2008 года по делу №А19-250/08-26 (суд первой инстанции – Копылова В.Ф., суд апелляционной инстанции: Куклин О.А., Буркова О.Н., Юдин С.И.),

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области (далее - ТУ ФАУФИ по Иркутской области) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «АВЕН» (далее – ООО «Компания «АВЕН») и третьему лицу Иркутская квартирно-эксплуатационная часть района Сибирского военного округа (далее – Иркутская КЭЧ района СВО) о взыскании 2.072.738 рублей 29 копеек задолженности по арендной плате, 1.415.277 рублей 80 копеек пени за период с 14.12.2006 по 18.03.2008, и за период с 1.09.2006 по 14.12.2006 сумму неосновательного обогащения в размере 425.171 рубль 61 копейку, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7.821 рубль 53 копейки.

Решением от 27 марта 2008 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана сумма в размере 425.171 рубля 61 копейки неосновательного обогащения, 7.821 рубля 55 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 2.072.738 рублей 29 копеек задолженности по арендной плате, 207.273 рубля пени, всего 2.713.004 рубля 45 копеек. В остальной части исковых требований отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды № 364/06ф прошел государственную регистрацию 14 декабря 2006 года, фактически ответчик пользовался помещением с 01.09.2006, то есть с момента подписания акта приема-передачи, без внесения арендной платы.

Арбитражный апелляционный суд признал правильными обстоятельства, установленные судом первой инстанции, указав в постановлении от 17 июня 2008 года на то, что размер неосновательного обогащения истцом определен, исходя из существовавших на тот момент ставок арендной платы. Зачет в счет арендной платы расходов на капитальный ремонт не предусмотрен. Доказательств того, что истец давал согласие на зачет стоимости ремонта в счет арендной платы, ответчик суду не представил. Встречное требование о подобном зачете судом по существу не рассматривалось.

Не согласившись с судебными актами, ООО «Компания «АВЕН» обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 марта 2008 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2008 года отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Как полагает заявитель кассационной жалобы, судебные акты, принятые по делу №А19-250/08-26, вынесены с нарушением и неправильным применением норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что в акте приема-передачи имущества от 1 сентября 2006 года ООО «Компания «АВЕН» и балансодержатель Иркутская КЭЧ района СВО зафиксировали факт того, что состояние всех передаваемых в аренду помещений требует капитального ремонта. В связи с угрозой разрушения здания, с момента передачи имущества и до приведения его в надлежащее состояние, то есть до окончания капитального ремонта (апрель 2007 года) ООО «Компания «АВЕН» фактически не могло использовать объект недвижимости по назначению – для размещения кафе. Считает, что взыскание арендной платы за период, в течение которого арендованное имущество не могло быть использовано по вине арендодателя неправомерно.

ТУ ФАУФИ по Иркутской области представило отзыв на кассационную жалобу, в котором заявило о своем согласии с обжалуемыми судебными актами. Сообщает о том, что в рассматриваемом случае применим пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Все лица о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Кассационная жалоба рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, и проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность решения от 27 марта 2008 года и постановления от 17 июня 2008 года, принятых по делу №А19-250/08-26, правильность применения Арбитражным судом Иркутской области и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального и норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции и арбитражным апелляционным судом, 23 октября 2006 года между ТУ ФАУФИ по Иркутской области (арендодатель), Иркутская КЭЧ района СВО (балансодержатель) и ООО «Компании АВЕН» заключен договор №364/06ф аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении третьего лица, по условиям которого истец с согласия третьего лица передал, а ответчик принял в аренду объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, литер А помещения №№4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 и 11, расположенные на первом этаже, нежилые помещения №№27, 28, 29, 30, 31, 32 и 33, расположенные в подвале двухэтажного кирпичного здания согласно прилагаемой выкопировки из технического паспорта. Общая площадь сдаваемых в аренду объектов - 591,4 квадратных метров. Помещения переданы для размещения кафе. Срок договора аренды стороны установили с 1.09.2006 до 31.08.2055. Расчет арендной платы стороны согласовали в Приложении №1 к договору. Договор зарегистрирован УФРС по Иркутской области и УОБАО 14.12.2006 за
№38-38-01/128/2006-031. Помещения переданы ответчику 1.09.2006 по акту приема-передачи.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 8.12.2006 №38-АГ 417810 административное здание - нежилое 2-х этажное кирпичное здание с подвалом, общая площадь 2 462 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 38-38-01/046/2006-928 находится в оперативном управлении Иркутской КЭЧ района. Собственником является Российская Федерация.

23.10.2007 истец направил в адрес ответчика претензию №лл 6/6592 с предложением в срок до 10.11.2007 погасить сумму задолженности по состоянию на 22.10.2007, в размере 1.826.048 рублей 65 копеек и пеню в сумме 1.106.756 рублей 17 копеек, всего 2.932.804 рубля 81 копейки, и в срок до 10.11.2007 освободить занимаемые помещения. Претензия оставлена ответчиком без ответа, обязательства по оплате не исполнены, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 17 марта 2008 года возвращено встречное исковое заявление ответчика о взыскании с истца стоимости произведенного им капитального ремонта помещений на сумму 17.601.347 рублей 7 копеек и зачете стоимости затрат по ремонту в счет арендной платы в сумме 3.224.934 рублей.

Ответчик обращался к суду с ходатайствами о приостановлении производства по делу, до рассмотрения дела №19-3745/08-46 и об отложении судебного заседания, назначенного на 24.03.2008 года, в связи с нахождением представителей в командировке. Ходатайства были отклонены судом.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не соглашается с выводами, содержащимися в обжалуемых судебных актах, принятых по делу
№А19-250/08-26.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Как указано судом первой инстанции, иных положений относительно обязанности по проведению капитального ремонта договором аренды от 23 октября 2006 года не предусмотрено.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью; взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Заявитель кассационной жалобы настаивает на ошибочном уходе арбитражного апелляционного суда от исследования вопроса о невозможности использования переданного в аренду имущества, в связи с чем отсутствует факт сбережения денежных средств (арендной платы) за счет средств истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно акту приема передачи от 01.09.2006 оспариваемое имущество, переданное в аренду, требует капитального ремонта, следовательно, не может соответствовать целям договора аренды.

Суд кассационной инстанции, установив вышеуказанные обстоятельства, свидетельствующие о принятии обжалуемого судебного акта по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для дела, находит, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 марта 2008 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2008 года по делу №А19-250/08-26 подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует с учетом вышеизложенного на основе оценки доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установить обстоятельства, имеющие значение и входящие в предмет доказывания по делу; разрешить спор, с соблюдением норм материального права, с учетом всех имеющихся в деле доказательств в совокупности; а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное разбирательство.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 марта 2008 года, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2008 года по делу №А19-250/08-26 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Судьи

И.И. Палащенко

Т.П. Васина

О.А. Попов