Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Версаль+» и общества с ограниченной ответственностью «Снабжение 21» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 июня 2018 года по делу № А19-4715/2018 (суд первой инстанции – Рукавишникова Е.В.),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, далее – истец, ИП ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, далее – истец, ИП ФИО2), индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, далее – истец, ИП ФИО3) обратились в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Снабжение 21» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – ответчик, ООО «Снабжение 21») и обществу с ограниченной ответственностью «Версаль+» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании ООО «Снабжение 21» освободить помещение площадью 38,9 кв.м., расположенное на 1 этаже, нежилого, 3-этажного (подземных этажей - 1) здания, общей площадью 16801,3 кв.м., инвентарный номер 25:401:001:00035700, литер А, кадастровый номер 38:36:000028:0095:25:401:001:010035700, расположенного по адресу: <...> на поэтажном плане (№ 13 (6) по внутренней нумерации); о признании недействительным договора аренды, заключенного между ООО «Версаль+» и ООО «Снабжение 21».

Представитель истиц заявил об отказе от иска в части требования о признании недействительным договора аренды, заключенного между ООО «Версаль+» и ООО «Снабжение 21».

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Автоцентр «Баланс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО6 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 26 июня 2018 года по делу № А19-4715/2018 в части требования о признании недействительным договора аренды, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Версаль+» и обществом с ограниченной ответственностью «Снабжение - 21», производство по делу прекращено.

В остальной части исковые требования удовлетворены.

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Снабжение-21» в течение 10- ти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить помещение площадью 38,9 кв.м., расположенное на 3-м этаже нежилого 3-этажного (подземных этажей - 1) здания, общей площадью 16 801,3 кв.м., инвентарный номер 25:401:001:00035700, литер А, кадастровый номер 38:36:000028:0095:25:401:001:020035700, находящегося по адресу: <...> на поэтажном плане (№ 13(6) по внутренней нумерации).

Ответчики обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобах.

ООО «Версаль» в апелляционной жалобе считает необходимым обратить внимание суда на последствия несогласия истца в неправомерном владении и пользовании ответчиком помещением и, как следствие, в предполагаемых возможных действиях по распоряжению имуществом, находящегося в долевой собственности остальных сособственников ТВЦ «Версаль». Действия истца создают препятствия хозяйствующим субъектам в реализации права распорядиться принадлежащей им собственностью, поскольку сдача в аренду доли в праве собственности не может явиться предметом аренды.

ООО «Снабжение 21» в апелляционной жалобе и дополнениях к жалобе указало, что является добросовестным арендатором и своими действиями не нарушало права Истцов и третьих лиц.

Ответчик в целях сохранения помещения в своем владении и в целях получения законного права такого владения обратился с соответствующим предложением к непосредственным собственникам здания и заключил с ними Договоры. Заявитель жалобы полагает, что в настоящее время ООО «Снабжение-21» является надлежащим и законным владельцем переданных помещений. Основания для оспаривания права владения и выставления требования об освобождении занимаемых ООО «Снабжение- 21» помещений у Истцов отсутствуют.

Истцы отзыв на апелляционные жалобы не представили.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 01.09.2018. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в долевой собственности физических лиц и юридического лица находится здание торгово-выставочного центра, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 36:000028:0095:25:401:001:010035700, литер А, где ФИО7 принадлежит на праве собственности - 1/20 доли; ФИО2 - 3/25 доли, ФИО5 - 3/25 доли, ФИО3 - 3/25 доли, ФИО1 - 3/25 доли, ФИО4 - 3/25 доли и ООО «Автоцентр «Баланс» - 7/20 долей.

Собственники ФИО4, ФИО5, ФИО8 и ООО «Автоцентр «Баланс» (заказчики) 07.12.2015 заключили с ООО «Версаль+» (управляющая компания) договор, согласно которому заказчик поручает, а управляющая компания обязуется осуществлять в течение срока действия договора комплекс мероприятий, направленных на обеспечение хозяйственной эксплуатации торгово-выставочного центра, расположенного по адресу: <...>, предоставлять коммунальные и эксплуатационные услуги заказчикам в помещениях в данном комплексе и пользующимся этим комплексам лицам, осуществляющим деятельность, направленную на получение доходов от использования комплекса, а также иные действия, направленные на достижение целей настоящего договора, в том числе: право на заключение договоров аренды в отношении помещений ТВЦ «Версаль» (установлено Арбитражным судом Иркутской области в рамках дела № А19-21607/2015).

Поскольку соглашение в отношении заключения указанного договора и соглашение по определению порядка пользования общим имуществом ТВЦ «Версаль», как то предусмотрено статьями 246-247 ГК РФ, всеми долевыми собственниками не достигнуто, решением Арбитражного суда Иркутской области от 25.07.2017 по делу № А19-21607/2015 договор от 07.12.2015 признан судом недействительным.

В период действия данного договора между ООО «Версаль+» и ООО «Снабжение 21» был заключен договор аренды помещения площадью 38,9 кв.м., расположенного на 3¬м этаже нежилого 3-этажного (подземных этажей - 1) здания, общей площадью 16 801,3 кв.м., инвентарный номер 25:401:001:00035700, литер А, кадастровый номер 38:36:000028:0095:25:401:001:020035700, находящегося по адресу: <...> на поэтажном плане (№ 13(6) по внутренней нумерации).

Поскольку при заключении указанного договора истицами соглашение с ответчиком и иными сособственниками на предоставление в аренду указанного нежилого помещения ООО «Снабжение 21» не достигнуто, истицы полагают, что общество пользуется спорным помещением в отсутствие на то правовых оснований, чем нарушаются права и законные интересы ФИО1, ФИО3 и ФИО2 как сособственников данного помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 25.07.2017 по делу № А19-21607/2015 установлен факт недействительности в силу ничтожности договора, наделяющего правом ООО «Версаль+» распоряжаться, в том числе сдавать от своего имени помещения, расположенные в ТВЦ «Версаль», в аренду третьим лицам с получением арендной платы.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», подлежащей применению по аналогии, по смыслу частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Как следует из материалов дела, 1 января 2016 года между обществом «Версаль+» (арендодатель) и обществом «Снабжение 21» заключены договоры аренды № 8, № 22, по условиям которых арендатору предоставлены помещения под номерами 13-6, 13-6 склад.

По мнению истцов, договор аренды в отношении спорного помещения заключен между обществом «Версаль+» и обществом «Снабжение 21» в отсутствие согласия всех сособственников здания ТВЦ «Версаль».

Из материалов дела усматривается, что 25.11.2017 спорный договор аренды расторгнут сторонами с 30.11.2017; сторонами сделки составлены и подписаны акты приема-передачи помещения.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пункте 36 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Право общей долевой собственности истиц на здание торгово-выставочного центра подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права, а также многочисленными судебными актами Арбитражного суда Иркутской области. Данный факт сторонами не оспорен.

Суду первой инстанции ООО «Снабжение 21» пояснило, что является добросовестным арендатором, своевременно вносит арендные платежи за пользование спорным помещением. Более того, ответчик пояснил, что после получения информации о недействительности заключенной сделки общество «Снабжение 21» как добросовестный участник гражданских правоотношений предприняло все меры для получения законного права владения спорным помещением, в связи с чем обратилось к собственникам ТВЦ «Версаль» для заключения договора аренды. Ответчик пояснил, что договоры аренды № 8, № 20 помещениями под номером 13-6, 13-6 склад были заключены между ним и всеми собственниками ТВЦ «Версаль» 1 декабря 2017 года.

Факт пользования спорным помещением на момент рассмотрения дела, равно как и на момент заключения первоначального договора аренды (1 января 2016 года) обществом «Снабжение 21» не оспорен, и на основании части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается признанным стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо иным образом распорядиться ею с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Кодекса.

Передача имущества во временное владение и пользование по договору аренды является распоряжением имуществом и, следовательно, передача в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством (пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Поскольку по договору аренды ООО «Снабжение 21» передаче в аренду подлежало выделенное в натуре помещение, а не доли в праве собственности, при заключении такой сделки в силу требований закона (статьи 246-247 ГК РФ) требовалось соглашение всех долевых собственников, в том числе истиц.

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ суду не представлено соглашение между сособственниками, определяющее порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе и спорным помещением.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо иным лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору аренды между ООО «Версаль+» и ООО «Снабжение 21» в пользование последнего передано помещение, которое является объектом долевой собственности; при этом, соглашение всех участников долевой собственности на распоряжение данным помещением не достигнуто, договор, наделяющий правом ООО «Версаль+» действовать от имени и в интересах собственников ТВЦ «Версаль», признан судом недействительным в силу ничтожности по причине отсутствия согласия на его заключение долевых сособственников: ФИО2, ФИО3, ФИО1

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ООО «Версаль+» не вправе распоряжаться спорным помещением и заключать договор аренды, который в силу правил пункта 2 статьи 168 ГК РФ является недействительным в силу ничтожности, как не соответствующий требованиям пункта 1 статьи 247 названного Кодека и нарушающий права и охраняемые законом интересы участников общей долевой собственности, в том числе истиц, следовательно, общество «Снабжение 21» пользуется спорным помещением в отсутствие на то правовых оснований в силу отсутствия согласия всех собственников данного помещения.

Представленные в материалы дела ответчиком договоры аренды № 8, № 20 от 01.12.2017, заключенные от имени долевых собственников помещения: ФИО7, ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО1, ФИО4 и ООО «Автоцентр «Баланс», на основании которых, согласно пояснениям ответчика, общество «Снабжение 21» в настоящее время арендует спорное помещение, не может служить доказательством законности владения спорным помещением ответчиком, поскольку указанные договоры не содержат подписей ФИО2, ФИО3, ФИО1, что также свидетельствует о не достижении указанными лицами соглашения по распоряжению спорным помещением и о невозможности предоставления данного помещения во владение и пользование ООО «Снабжение 21».

Заключение названного договора на определенных условиях не соответствует волеизъявлению всех собственников здания, что противоречит правилам пользования и распоряжения общим имуществом, определенным в статьях 246 и 247 ГК РФ, и в силу правил пункта 2 статьи 168 ГК РФ свидетельствует о недействительности (ничтожности) указанной сделки.

Оспаривая заявленные требования, ответчик - общество «Снабжение 21» указало, что является добросовестным участником гражданских правоотношений, более чем полтора года ответчик не догадывался, что к нему есть какие-либо претензии со стороны собственников спорных помещений.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено в ходе судебного разбирательства, что общество «Снабжение 21» является одним из ответчиков по делу № А19-11770/2016, находящемуся в производстве Арбитражного суда Иркутской области, по иску предпринимателей ФИО1, ФИО3 и ФИО2 о взыскании сумм неосновательного обогащения с общества «Версаль+» и арендаторов помещений в ТВЦ «Версаль». Данный иск принят к производству суда 22 июля 2016 года.

Таким образом, как минимум с момента предъявления указанного выше иска в суд ответчик должен был быть извещен о правопритязаниях истиц относительно факта сдачи в аренду помещений в ТВЦ «Версаль» обществом «Версаль+».

Ответчиком в качестве доказательств того, что он является добросовестным арендатором, представлены платежные поручения за период с 12.01.2018 по 26.04.2018, свидетельствующие о внесении арендных платежей каждому из сособственников ТВЦ «Версаль».

Из положений статей 246-247 ГК РФ и правовой позиции, выраженной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, следует, что наличие правовой заинтересованности истиц заключается в отсутствии волеизъявления предпринимателя на совершение распорядительной сделки в отношении имущества, пользование и распоряжение которым в силу закона должно осуществляться по соглашению всех сособственников (дольщиков) и только в таком случае сделка будет обладать юридической силой и порождать гражданские права и обязанности для сторон, в ином случае сделка, совершенная по волеизъявлению лишь определённых участников долевой собственности, в отсутствие соответствующего соглашения и определенного порядка пользования общим имуществом, прямо противоречит законодательно установленным правилам статей 246-247 ГК РФ, является недействительной (ничтожной) с момента ее заключения, несмотря на добросовестное исполнение обязательств сторонами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Таким образом, пользование спорным помещением предполагает возмездный характер правоотношений и, независимо от наличия волеизъявления собственников на передачу в пользование своего имущества, такое пользование предполагается платным в любом случае.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно признал правомерными действия истиц в части принятия арендных платежей, при этом данные действия не могут расцениваться как конклюдентные действия стороны, принявшей исполнение договорных обязательств от контрагента, подтверждающие волеизъявление истиц на передачу спорного помещения в пользование обществу «Снабжение 21», поскольку в любом случае истицы как сособственники данного помещения вправе претендовать на возмещение платы (арендной платы, неосновательного обогащения либо убытков), связанной с таким пользованием.

В этой связи ссылка ООО «Снабжение 21» в дополнении к жалобе на пункт 2 статьи 431.1 Гражданского кодекса РФ отклоняется судом с учетом и того обстоятельства, что истицы какими-либо обязательствами с ответчиками связаны не были.

О наличии возражений истиц в отношении договоров, заключенных обществом «Версаль+» с третьими лицами свидетельствуют многочисленные исковые заявления предпринимателей ФИО1, ФИО3, ФИО2, предъявленные в Арбитражный суд Иркутской области к обществу «Версаль+» и арендаторам, заключившим договоры аренды помещений в ТВЦ «Версаль» в отсутствие волеизъявления долевых сособственников.

Суд первой инстанции в рассматриваемой ситуации правильно исходил из того, что вопрос о добросовестности ответчика как арендатора не имеет правового значения, поскольку приоритетной является возможность собственников самостоятельно, своей волей и в своем интересе распоряжаться принадлежащим им имуществом, поскольку неприкосновенность собственности и равенство участников гражданских правоотношений являются основополагающими принципами российского права.

Каких-либо доказательств наличия признаков злоупотребления правом со стороны истиц в материалы дела не представлено.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии ответчиков с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых проверены, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 июня 2018 года по делу № А19-4715/2018 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий Д.В. Басаев

Судьи Е.В. Желтоухов

В.А. Сидоренко