Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Склад-Запад» Высоцкого А.Ф. (доверенность от 09.01.2018) и представителя администрации города Иркутска Рассикаса М.С. (доверенность от 04.12.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца – общества с ограниченной ответственностью «Склад-Запад» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 февраля 2018 года по делу № А19-8895/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2018 года
по тому же делу (суд первой инстанции: судья Дягилева И.П.; апелляционный суд:
судьи Басаев Д.В, Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Склад-Запад» (ОГРН 1133850002549, ИНН 3810328525, место нахождения: г. Иркутск, далее также – ООО «Склад-Запад», истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – Кодекс), к администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, место нахождения: г. Иркутск, далее также – администрация, ответчик) об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.02.2015 № 5372 за 2016 и 2017 годы в связи с принятием решения Думы города Иркутска от 26.05.2016 № 006-20-220359/6 путем изменения условий этого договора исходя из фактического назначения земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899 и периодов его использования.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (далее также – комитет).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27 февраля 2018 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2018 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Склад-Запад» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В поданной жалобе истец сослался на необоснованное отклонение судами его доводов о необходимости осуществления перерасчета размера арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок с даты принятия решения Думы города Иркутска от 26.05.2016 № 006-20-220359/6 о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г. Иркутска, которым этот земельный участок отнесен к иной территориальной зоне, и о необходимости применения при определении размера арендной платы коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков, равного 0,5. По мнению истца, с момента изменения территориальной зоны, в которой расположен спорный земельный участок, прекратилось его обязательство по договору аренды от 24.02.2015 № 5372 в части внесения арендной платы, рассчитанной исходя из прежнего вида разрешенного использования участка (для размещения объектов торгового назначения), при этом у него возникла обязанность по внесению арендной платы, рассчитанной исходя из вновь установленного (фактического) вида его разрешенного использования. Кроме того, истец также указал на применение судами не подлежащих применению постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 и пункта 2.6 Методических рекомендаций, утвержденных Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 № 222, и на нарушение ими норм процессуального права. По утверждению истца, суды не приняли во внимание неисполнение администрацией предусмотренной законом обязанности направить в орган кадастрового учета документы для внесения в государственный кадастр недвижимости изменений, связанных со сведениями о соответствующей территориальной зоне, не рассмотрели заявленное им ходатайство о фальсификации представленного администрацией доказательства (письма ООО «Склад-Запад» от 10.11.2016) и не дали оценки письму комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска от 06.07.2016 № 94571-2205/16. Кроме того, истец также указал на предвзятое отношение к нему судьи при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель администрации в представленном отзыве и в устных пояснениях указал на несостоятельность доводов истца, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Комитет своих представителей в заседание не направил, о времени и месте его проведения считается извещенным надлежащим образом.

Информация о времени и месте проведения заседания размещена на официальном сайте федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети Интернет (www.arbitr.ru) в разделах «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru) и «Календарь судебных заседаний» (rad.arbitr.ru).

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 11 сентября 2018 года судом объявлен перерыв до 18 сентября 2018 года, информация о чем также опубликована в сети Интернет в указанном выше порядке.

После окончания перерыва 18 сентября 2018 года судебное заседание продолжено.

Представители сторон поддержали доводы, изложенные ими ранее.

Третье лицо явку своих представителей в заседание вновь не обеспечило.

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьего лица.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, администрация города Иркутска (арендодатель) и ООО «Склад-Запад» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 24.02.2015 № 5372, согласно которому арендатору предоставлен в аренду на срок с 18.02.2015 по 26.07.2022 находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 38:36:000008:6899 общей площадью 135 053 кв.м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск.

В соответствии с пунктом 1.6 договора в качестве цели использования земельного участка указано «объекты торгового назначения».

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 31.03.2015.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 18.02.2015.

По условиям договора (пункт 3.5) размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчетом, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение № 1 к договору).

При этом согласно подписанному сторонами расчету арендной платы на 2015 год, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы за период с 18.02.2015 по 31.12.2015 составил 40 932 267 рублей 63 копейки. Расчет произведен исходя из назначения земельного участка – объекты торгового назначения, удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка по видам функционального использования в размере 6 541 рубль 25 копеек, определенной в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области, утвержденными постановлением правительства Иркутской области от 05.05.2014 № 239-пп, процента к кадастровой стоимости земельного участка – 5, коэффициента к базовому размеру арендной платы за 1 кв.м – 1,0670 (Ка = 1, Ку = 1, Ка = 1,067) и площади земельного участка – 135 053 кв.м.

Впоследствии решением Думы города Иркутска от 26.05.2016 № 006-20-220359/6 внесены изменения в Правила землепользования и застройки г. Иркутска, согласно которым изменена территориальная зона, в которой находится переданный в аренду земельный участок, на зону природных территорий РЗ-501, предусматривающую иной вид его разрешенного использования. В связи с этим 27.09.2016 общество «Склад-Запад» обратилось в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Иркутской области» с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899 – в связи с изменение вида его разрешенного использования на вид разрешенного использования, предусмотренный зонированием территории – зона рекреации.

На основании указанного заявления 08.11.2016 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка на вид разрешенного использования «леса, луга, заболоченные территории, благоустройство».

В связи изменением вида разрешенного использования земельного участка письмом от 10.11.2016 общество «Склад-Запад» обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска с просьбой произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 24.02.2015 № 5372.

В дальнейшем 16.12.2016 распоряжением заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска № 504-02-1331/16 «О выборе основного вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899» был выбран основной вид разрешенного использования спорного земельного участка – «отдых (рекреация)». По этой причине 30.12.2016 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о соответствующем изменении вида разрешенного использования участка.

Распоряжением заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска от 28.02.2017 № 504-02-163/17 внесены дополнения в названное выше распоряжение от 16.12.2016 № 504-02-1331/16, а именно – пункт 1 распоряжения после слов «Отдых (рекреация)» дополнен словами: «описание вида разрешенного использования земельного участка: обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками». В связи с этим 06.03.2017 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками».

В связи с указанными выше изменениями 15.03.2017 комитет направил в адрес ООО «Склад-Запад» дополнительные соглашения к договору аренды от 24.02.2015 № 5372 с приложением расчетов арендной платы. Согласно данным расчетам арендная плата определена комитетом следующим образом: за период с 01.01.2016 по 07.11.2016 – исходя из назначения земельного участка: объекты торгового назначения; за период с 08.11.2016 по 31.12.2016 и с 01.01.2017 по 05.03.2017 – исходя из назначения земельного участка: леса, луга, заболоченные территории, благоустройство; за период с 06.03.2017 по 31.12.2017 – исходя из назначения земельного участка: обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками.

11 апреля 2017 года ООО «Склад-Запад» вновь обратилось в комитет с письмом о необходимости перерасчета стоимости арендной платы за 2016 и 2017 годы исходя из фактического назначения переданного в аренду земельного участка.

Не согласившись с полученными расчетами арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела администрация представила проект дополнительного соглашения от 19.02.2018 № 010-67-019/8 к договору аренды от 24.02.2015 № 5372, согласно которому предложила изменить условия договора, изложенные в его пункте 1.6, определяющие цель использования земельного участка. В частности, администрация предложила истцу определить цели использования земельного участка следующим образом: а) с 08.11.2016 по 29.12.2016 – леса, луга заболоченные территории и прочие природные территории; б) с 30.12.2016 по 05.03.2017 – отдых (рекреация); в) с 06.03.2017 – обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками. При этом администрация предложила истцу для подписания расчеты арендной платы, произведенные ею с учетом указанных видов разрешенного использования земельного участка в соответствующие периоды времени.

Общество «Склад-Запад», возражая в отношении произведенных ответчиком расчетов, представленный проект дополнительного соглашения не подписало, указав на то, что расчеты арендной платы произведены в нарушение действующего законодательства. По мнению истца, кадастровая стоимость земельного участка, установленная исходя из вида разрешенного использования «леса, луга, заболоченные территории и прочие природные территории», подлежит применению с 27.05.2016 (со следующего дня после даты принятия решения Думы города Иркутска от 26.05.2016 № 006-20-220359/6), при этом ввиду невозможности использования земельного участка по причинам, не зависящим от арендатора, в течении всех периодов начиная с этой даты подлежит применению коэффициент к арендной плате, учитывающий особые условия использования земельных участков (Ку), равный 0,5.

Отказывая в удовлетворении предъявленного иска, суд первой инстанции руководствовался статьями 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 22, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из обоснованности позиции администрации, указав на то, что изменение размера арендной платы должно производиться с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Между тем принятые судом первой инстанции и апелляционным судом решение и постановление подлежат отмене в связи со следующим.

Так, в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено этим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящихся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Спорный земельный участок, предоставленный в аренду ООО «Склад-Запад», находится в муниципальной собственности города Иркутска, в связи с чем арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае размер арендной платы по договору аренды определен администрацией в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденным постановлением администрации г. Иркутска от 21.07.2015 № 031-06-697/5 (далее также – Порядок).

Согласно разделу II Порядка арендная плата за земельный участок рассчитывается по следующей формуле:

Ап = S x Кс x Пк x Ка x Ку x Кк, где:

Ап – арендная плата, в рублях в год;

S – площадь земельного участка, кв.м;

Кс – кадастровая стоимость земельного участка по видам разрешенного использования, руб./кв.м (утверждается постановлением правительства Иркутской области);

Пк – процент к кадастровой стоимости земельного участка (приложение № 1 к Порядку);

Ка – коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции на очередной финансовый год, утверждаемый ежегодно постановлением администрации города Иркутска, рассчитываемый как произведение коэффициента, учитывающего размер уровня инфляции в предшествующем календарном году и коэффициента, учитывающего изменение потребительских цен к предшествующему календарному году;

Ку – коэффициент к арендной плате, учитывающий особые условия использования земельного участка (приложение № 2 к Порядку);

Кк – коэффициент, устанавливающий зависимость размера арендной платы за земельный участок от категории арендатора (приложение № 3 к Порядку).

Из указанной формулы следует, что определение размера арендной платы зависит от вида разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка.

В рассматриваемом случае между сторонами возник спор относительно определения размера арендной платы за земельный участок в связи с принятием решения Думы города Иркутска от 26.05.2016 № 006-20-220359/6, которым были внесены изменения в Правила землепользования и застройки г. Иркутска, направленные на изменение территориальной зоны, в которой находится переданный в аренду земельный участок, и, соответственно, вида его разрешенного использования.

Исходя из положений гражданского законодательства, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во владение и (или) пользование (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации, отнесенные к каждой из категорий, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым – в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора, ссылаясь на юридическую невозможность использовать земельный участок по назначению и в целях, согласованных сторонами при заключении этого договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 года № 305-ЭС15-15053).

В данной ситуации, несмотря на изменение территориальной зоны, к которой относится переданный в аренду земельный участок, и вида его разрешенного использования, ООО «Склад-Запад» не обратилось к администрации с предложением о расторжении договора аренды и не заявило требование о его расторжении, а продолжило пользоваться земельным участком, предложив лишь осуществить перерасчет арендной платы в соответствии с изменившимся видом его разрешенного использования.

Разрешая имеющийся спор, суды пришли к выводу о том, что, поскольку сведения о новом виде разрешенного использования земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости 08.11.2016, за период с 27.05.2016 по 07.11.2016 размер арендной платы за переданный в аренду земельный участок подлежит определению исходя из указанного в договоре аренды назначения земельного участка «для размещения объектов торгового назначения», при этом на протяжении всего спорного периода подлежит применению коэффициент к арендной плате, учитывающий особые условия использования земельных участков (Ку), равный 1.

Между тем, делая указанные выводы, суды не учли, что в период после 26.05.2016 в связи с принятием решения Думы города Иркутска от 26.05.2016 № 006-20-220359/6 и внесением изменений в Правила землепользования и застройки г. Иркутска, являющиеся обязательным к применению нормативным правовым актом, изменилась территориальная зона и градостроительный регламент арендованного земельного участка. При этом в нарушение части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды не выяснили, имело ли ООО «Склад-Запад» в связи с указанным обстоятельством юридическую возможность использовать этот земельный участок по назначению, указанному в договоре, после принятия этого решения Думы города Иркутска.

Указание судов на то, что предусмотренным Правилами землепользования и застройки части территории г. Иркутска градостроительным регламентом для вида разрешенного использования земельного участка «отдых (рекреация)» (ранее обозначен как «леса, луга, заболоченные территории и прочие природные территории») не установлено запрета на размещение объектов торгового назначения, сделано ими без учета описания в этих Правилах соответствующего вида разрешенного использования.

Кроме того, делая указанные выше выводы, суды также не дали оценки действиям администрации и иных органов местного самоуправления, связанным с принятием решения Думы города Иркутска от 26.05.2016 № 006-20-220359/6 и внесением изменений в Правила землепользования и застройки г. Иркутска, в частности, на предмет исполнения ими требования, предусмотренного частью 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которой в случаях принятия решений об утверждении правил землепользования и застройки и об изменении вида разрешенного использования земельного участка органы государственной власти и органы местного самоуправления в порядке, установленном в соответствии с этой статьей, обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости (в данном же случае внесение изменений в государственный кадастр недвижимости 08.11.2016 было произведено на основании заявления истца (арендатора)). Предусмотренная частью 7 данной статьи возможность заинтересованного лица обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о внесении соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости является лишь правом такого лица и не отменяет необходимости исполнения органами местного самоуправления соответствующей обязанности.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 того же Кодекса подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Доводы истца о необъективном и предвзятом отношении к нему судьи при рассмотрении дела в суде первой инстанции подлежат отклонению. Указанные доводы являлись предметом оценки при рассмотрении заявления истца об отводе судьи и обоснованно были признаны несостоятельными.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, на основании исследования и оценки всех имеющихся в материалах дела доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего разрешить имеющийся спор. Кроме того, суду также следует распределить между сторонами расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 февраля 2018 года по делу № А19-8895/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2018 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Б. Качуков

Судьи Т.П. Васина

Н.П. Кушнарева