Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Айбатулина К.К. и Кухаря В.Ф., при участии от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 26.01.2017), в отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), третьих лиц: местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, местной администрации сельского поселения Благовещенка Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, индивидуального предпринимателя ФИО4, индивидуального предпринимателя ФИО5, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики
от 14.12.2018 (судья Хатухов З.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2019 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу № А20-4138/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском
к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель)
о взыскании 7 млн рублей долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное право аренды земельных участков путем оставления залогодержателем предмета залога
за собой посредством внесения изменений в регистрационные записи в части арендатора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены местная администрация Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее – администрация района), местная администрация сельского поселения Благовещенка Прохладненского муниципального района КабардиноБалкарской Республики (далее – администрация сельского поселения), индивидуальные предприниматели ФИО4 (далее – ФИО4) и ФИО5 (далее – ФИО5).

Решением от 14.12.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.03.2019, иск удовлетворен частично. Обращено взыскание
на принадлежащее предпринимателю по договору от 15.02.2016 № 01 право аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:6500000:177 по цене 2 млн рублей,
по договору от 15.02.2016 № 02 – с кадастровым номером 07:04:6500000:170 по цене
2 500 тыс. рублей, по договору от 15.02.2016 № 03 – с кадастровым номером 07:04:6500000:171 по цене 2 500 тыс. рублей путем передачи истцу названных прав аренды и замены арендатора по указанным договорам. В остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе администрация района просит отменить судебные акты
и отказать в иске. Заявитель ссылается на то, что ответчик в нарушение действующего законодательства и пунктов 2.1 договоров аренды не уведомил администрацию района
о передаче права аренды в залог, которая с 01.01.2017 обладала правом распоряжения спорных земельных участков. Суды неправомерно распространили нормы, регулирующие порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке,
на правоотношения по факту обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. Кроме того, суды не учли положенияпункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 15.02.2016 администрация сельского поселения
и предприниматель заключили договоры аренды № 01, 02 и 03 земельных участков сельскохозяйственного назначения (кадастровые номера 07:04:6500000:177, 07:04:6500000:170 и 07:04:6500000:171 соответственно) с 15.02.2016 по 15.02.2023. Земельные участки переданы ответчику по актам приема-передачи от 15.02.2016. Государственная регистрация договоров произведена 23.03.2016, о чем свидетельствуют соответствующие отметки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике.

10 февраля 2017 года истец (займодавец) и ответчик (заемщик) заключили договор займа, по которому займодавец предоставил заемщику 7 млн рублей по 10.11.2017 включительно. Получение займа оформлено распиской ответчика от 10.02.2017.

10 февраля 2017 года истец и ответчик также заключили три договора залога права аренды указанных земельных участков, согласно пунктам 1.2 которых по договору аренды от 15.02.2016 № 01 (земельный участок с кадастровым номером 07:04:6500000:177) предмет залога оценен сторонами в размере 2 млн рублей, по договору аренды
от 15.02.2016 № 02 (земельный участок с кадастровым номером 07:04:6500000:170) – 2 500 тыс. рублей и по договору аренды от 15.02.2016 № 03 (земельный участок
с кадастровым номером 07:04:6500000:171) – 2 500 тыс. рублей. Разделом 5 договоров залога установлен порядок обращения взыскания на предмет залога: по решению суда, путем признания за залогодержателем права аренды земельных участков в случае неисполнения заемщиком обязательств по договору займа, по истечении десяти дней после наступления срока исполнения обязательств.

10 февраля 2017 года ответчик представил в администрацию сельского поселения уведомление о передаче прав по договорам аренды в залог истцу.

Государственная регистрация ипотеки произведена 14.02.2017, о чем свидетельствуют соответствующие отметки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике на договорах залога.

Вместе с тем 29.03.2018 ответчик и индивидуальный предприниматель
ФИО5 подписали договор № 1 переуступки права аренды спорных земельных участков, по условиям которого ответчик обязался передать ФИО5 права
и обязанности, предусмотренные договорами аренды от 15.02.2016 № 01, 02 и 03.
Плата за переуступку права аренды не устанавливается (пункт 2.1). В пункте 1.9 договора переуступки арендатор (ответчик) гарантировал, что участки не обременены правами третьих лиц.

ФИО4 заявил о заключении с ответчиком аналогичного договора
в отношении тех же прав аренды, однако доказательств этого не представил несмотря
на их истребование судом определениями от 18.10.2018 и 12.11.2018.

В связи с тем, что ответчик не возвратил заем истцу, последний 25.06.2018 направил предпринимателю претензию.

Меры по досудебному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, поэтому истец обратился в суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства
по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения сторон с учетом статей 329, 334, 334.1, 336, 337, 339.1, 340, 348, 807 и 808 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 5 Федерального закона
от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), суды первой и апелляционной инстанций установили, что материалами дела подтвержден факт получения ответчиком от истца 7 млн рублей займа, который не был возвращен предпринимателем, и поэтому удовлетворили требование об обращении взыскания
на заложенные права аренды.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определено,
что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических
зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Судебные инстанции верно указали, что в данном случае срок аренды составляет семь лет, поэтому согласия собственника земельного участка на залог права аренды
не требовалось.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей с 01.03.2015 по 31.12.2016) предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных
на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования
и застройки поселения; органом местного самоуправления муниципального района
в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего
в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

С 01.01.2017 вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом
от 03.07.2016 № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В настоящее время предоставление земельных участков, государственная собственность на которые
не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Суды установили, что земельные участки расположены на территории поселения,
и в спорный период имелись утвержденные правила землепользования и застройки поселения. В связи с этим администрация сельского поселения являлась органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, на момент заключения договоров аренды от 15.02.2016 № 01, 02 и 03 и до 01.01.2017. Поскольку ответчик уведомил о передаче арендных прав в залог администрацию сельского поселения, являвшуюся арендодателем по спорным договорам аренды, а в деле отсутствуют доказательства уведомления арендатора о ее выбытии из арендных правоотношений, суды сочли предпринимателя исполнившим обязанность, предусмотренную пунктом 5
статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном случае направление предпринимателем уведомления от 10.02.2017
о передаче прав по договорам аренды в залог истцу администрации сельского поселения,
а не администрации района, не может являться основанием для отказа в иске.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости

Согласно пунктам 5.1 договоров залога права аренды земельного участка
от 10.02.2017 в случае неисполнения заемщиком обязательств, определенных в условиях договора займа, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога путем признания за ним права аренды земельного участка по указанному в пункте 1 данного договора договора аренды. Обращение взыскания на предмет залога производится
по решению суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункты 5.2).

Суды, удовлетворяя иск, обратили взыскание на принадлежащие предпринимателю по спорным договорам права аренды путем передачи истцу названных прав и замены арендатора по данным договорам.

Вместе с тем суды в данной части не учли, что договоры аренды от 15.02.2016
№ 01, 02 и 03 заключены по результатам проведения торгов.

Статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации
(в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга
по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, – в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

При таких обстоятельствах судам следовало оценить согласованное сторонами
в пунктах 5.1 договоров залога условие, по которому в случае неисполнения заемщиком своих обязательств залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога путем признания за ним права аренды земельного участка, на предмет соответствия названным нормам права и установить, не была ли направлена действительная воля истца и ответчика на замену стороны (арендатора) в договорах аренды от 15.02.2016 № 01, 02 и 03 в обход закона.

Поскольку выводы судов сделаны при неисследованных существенных
для правильного разрешения спора обстоятельствах, решение и постановление надлежит отменить, дело – направить на новое рассмотрение для устранения изложенных нарушений.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.12.2018
и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2019
по делу № А20-4138/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение
в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Алексеев

Судьи

К.К. Айбатулин

В.Ф. Кухарь